За да определи нивото на представяне и общия си успех, хотелът може да изчисли различни резултати от ключови показатели за представяне (KPI). Един от KPI, които хотелите могат да използват, е коефициентът на заетост; просто казано, това е броят на стаите, които са заети през определен ден или период, разделен на общия брой стаи. Успехът в хотелската индустрия се измерва по много различни начини, но коефициентът на заетост е един от най-важните фактори за управлението на хотел.
В тази статия ще разгледаме коефициента на заетост по-подробно и ще обсъдим потенциални начини за подобряване, като прогнозиране на модели и персонализиран маркетинг. Въпреки че 100% коефициент на заетост е цел, към която се стремим, има начини, по които коефициенти под 100% все пак могат да генерират същите или повече приходи. Ще предоставим някои начини за увеличаване на вашия коефициент и в крайна сметка, увеличаване на печалбата ви.
Значение на коефициента на заетост за инвеститорите в недвижими имоти
Тъй като коефициентът на заетост показва очакваните парични потоци, тези цифри са от съществено значение за инвеститорите в недвижими имоти. Инвеститор в търговска собственост, който иска да закупи супермаркет или търговски център, вероятно не се интересува от такъв с коефициент на заетост от 25%, което показва, че наемателите са заели само 25% от наличните магазини и ресторанти в мола.
Инвеститор, който купува сграда с нисък коефициент на заетост, трябва да вложи време и пари, за да намери повече наематели, рискувайки да не запълни вакантните места, докато все още е отговорен за разходите за поддръжка и данъците на имота.
Комплекси с апартаменти, търговски центрове и други заведения с ниски коефициенти на заетост понякога се продават на по-ниски цени от еквивалентни активи с високи коефициенти на заетост.
Ниският коефициент на заетост може често да сигнализира за нещо нередно с търговския мол, включително местоположението или съоръженията му. В други случаи, ниските коефициенти на заетост могат да бъдат знак за лошо управление от страна на настоящите собственици на обекта или неблагоприятно местоположение.
В други ситуации, агент по недвижими имоти може да провери коефициентите на заетост на хотели и други заведения в близост до имота, който обмисля да закупи. Тези цифри могат да предоставят информация за местната икономика.
Например, ако инвеститор обмисля да закупи ресторант, той може да се опита да научи коефициентите на заетост на хотелите в района, тъй като тези цифри влияят на потенциалната клиентска база.
Ключови показатели за представяне
KPI се използват основно от хотелите за управление на приходите: генерира ли хотелът достатъчно приходи, за да покрие собствените си разходи и да произведе допълнителна печалба? Увеличава ли се стойността на имота или намалява? Трябва ли хотелът да коригира цената на всяка стая в отговор на KPI?
Други KPI включват RevPAR (приходи на налична стая), ADR (средна дневна ставка) и ARR (средна ставка на стая). За да се определи представянето на хотела, всички тези KPI трябва да бъдат взети под внимание. Въпреки това, за да се разберат напълно числата и процентите, които произлизат от тези KPI, трябва да се вземе предвид контекстът, сезонът или ситуацията, свързана с тези набори от данни.
Например, въпреки че коефициентът на заетост може да е по-нисък, RevPAR може да е по-висок; без да се разглеждат съпътстващите данни, може да бъде объркващо да имате тези ставки една до друга. Има множество фактори, които трябва да се вземат предвид заедно с KPI.
Пример за коефициенти на заетост
Изследването на моделите в разширението на заведения за асистирано живеене, болници или заведения за възрастни хора, например, може да се извърши с помощта на коефициентите на заетост на леглата в дома. Тези институции регулират своите коефициенти на заетост, за да предотвратят пренаселеност.
Те често следят коефициентите на заетост в определени отдели, за да анализират търсенето и растежа. Правителствата и групите също използват агрегатни данни за коефициентите на заетост в болниците, за да проектират кампании за обществено здраве.
Калкулатор на коефициента на заетост
Както беше споменато по-рано, можете да определите коефициента на заетост, като вземете броя на заетите стаи и го разделите на общия брой стаи в хотела. Например, ако имате 115 стаи и 85 от тях са заети в една нощ, коефициентът на заетост за този ден е около 74%.
Формула за коефициент на заетост (Сек. Ключова дума)
|
85 стаи |
= |
0.739 (x100) → 74% |
|
115 стаи |
Разбира се, това взема предвид само коефициента на заетост за един ден/нощ. Можете да изчислите коефициента за седмица, месец или дори година. Както и да е, става малко по-сложно, когато увеличите броя на дните за коефициента на заетост, поради което има онлайн калкулатори, които хотелите могат да използват, за да генерират тези числа. Нашият PMS може автоматично да изчисли това за вас, оставяйки математиката на някой друг и спестявайки ви време.
Какъв е добър коефициент на заетост за хотелите? (ЧЗВ)
Логичният извод е, че 100% е желан коефициент на заетост за хотел. Разбира се, бихте предположили, че всеки хотелиер желае да има напълно резервиран хотел всяка нощ. Въпреки това, оперирането на хотела ви с 100% заетост може да не е най-изгодният курс на действие. Според Hotel Tech Report , оптималният коефициент на заетост за много хотели е между 70% и 95%, докато идеалната стойност варира в зависимост от фактори като броя на стаите, местоположението, типа на хотела, целевия пазар и др.
Когато всяка стая е резервирана, разходите ви могат да нараснат, а вие може да сте пропуснали допълнителни приходи, като не сте начислили по-високи цени. Вашият хотел трябва да има оптимален коефициент на заетост, който да ви позволи да максимизирате печалбите и да спестите разходи. Освен това, луксозните хотели ще се стремят да предоставят на всеки клиент отлично обслужване, задача, която става по-предизвикателна с увеличаването на броя на посетителите.
Как да подобрите коефициента си на заетост
Може да забележите, че коефициентът на заетост е най-висок през уикендите и най-нисък през делничните дни.
Това е нормално, тъй като гостите са по-склонни да почиват или пътуват през уикенда. Въпреки това, ако искате да балансирате тези ставки или да ги направите колкото се може по-близки, има някои опции, които да обмислите.
Вземете предвид моделите, които са се формирали през последната година. Има ли тенденции, от които можете да се възползвате? Има ли местни или регионални събития, като спортни мероприятия, празници или шоута, които увеличиха приходите или коефициента на заетост?
Обърнете внимание на местните и регионалните събития, тъй като те са важна част от подобряването на вашия коефициент на заетост. Особено в университетски градове, дните на мачовете, уикендите на родителите и празниците са изключително важни за отбелязване и маркетиране.
Дори хотелите в малки градове могат да се възползват от местни събития като антикварни изложения, коледни пазари и фестивали, за да увеличат своята заетост. Ако вече знаете за тези събития, можете да персонализирате маркетинга си, за да насочите конкретно към хората, които могат да дойдат на тях. Вижте дали можете да се партнирате с други местни бизнеси в района; може да успеете да увеличите осведомеността или дори да договорите отстъпки, които биха могли да бъдат от полза за всички бизнеси.
Уверете се, че вземате предвид цената на стаята, докато изчислявате коефициента на заетост. Възможно е да сте спечелили повече пари една седмица с 70% заетост, отколкото с 100%, просто защото цената на стаята се е променила между тези две седмици. С това казано, не забравяйте да вземете предвид и други данни, за да разберете KPI като цяло.
Разбира се, можете да използвате кампании за имейл маркетинг на по-регионално или национално ниво, ако е възможно. Ако имате система за имейл маркетинг, която може да се справи с това, можете да определите какви ставки може да работят най-добре в определени моменти и да максимизирате коефициентите на заетост. Каквото и да е, увеличаването на осведомеността и намирането на правилната цена за стаите ви в точното време са два основни фактора за подобряване на коефициентите на заетост.
Връзка между коефициента на заетост и RevPAR?
Мярката, наречена RevPAR (приходи на налична стая), взема предвид както коефициента на заетост, така и средната дневна ставка (ADR).
Подобно на претеглена форма на ADR, RevPAR разпределя ADR равномерно между всички отворени стаи, а не само между резервираните. RevPAR се използва като статистика за представяне, за да оцени представянето на хотела, подобно на коефициента на заетост. Подобно на ADR, RevPAR се представя в парични единици.
ADR и коефициентът на заетост се умножават, за да произведат RevPAR. Средната дневна ставка (ADR) е само цената на стая, резервирана за определен ден или време.
Основни изводи
Отличен начин да сравните хотел с конкурентите си и с историческите си статистики е да разгледате коефициентите на заетост.
Знаейки как се представя вашият хотел в сравнение с другите хотели на пазара и в предишни години, може да ви помогне да планирате подобрения или поддръжка, да установите цени, да предвидите поведението на гостите и да планирате персонала.
На базата на предишните си статистики, ако очаквате определен уикенд да има висок коефициент на заетост, можете да подготвите допълнителен персонал и да избегнете планирането на ремонти през такова време.
Сред многото други метрики, най-добрият начин да допринесете за висок или подобрен коефициент на заетост е чрез правилно управление. Ефективен начин за управление на имота ви е автоматизацията на задачите. Това може да се постигне чрез използването на система за управление на имоти (PMS), която ще направи операциите ви по-точни, по-лесни и по-бързи.
Booking Ninjas предлага:
- Всичко в едно решение, всичко на една платформа, спестявайки ви много време, за да се фокусирате върху генерирането на приходи.
- Облачна база, което означава, че можете да получите достъп до системата и данните навсякъде и по всяко време.
- Спестявате време, усилия и главоболия, защото системата е лесна за учене, използване и управление.
- Вашите уникални нужди са взети под внимание с нашите опции за персонализация и адаптация.
За да научите повече за нас и какво правим, насрочете безплатен разговор с нас веднага!
