Huoneiston käyttöaste: Mikä se on ja miten parantaa sitä

Jotta hotelli voi määrittää suorituskykynsä ja yleisen menestyksensä, se voi laskea erilaisia tuloksia avainmittareista (KPI). Yksi hotelleille hyödyllisistä KPI:stä on käyttöaste; yksinkertaisesti sanottuna se on käytössä olevien huoneiden määrä tiettynä päivänä tai ajanjaksona jaettuna huoneiden kokonaismäärällä. Menestystä mitataan monin eri tavoin hotellialalla, mutta käyttöaste on yksi tärkeimmistä tekijöistä hotellin hallinnassa.

Tässä artikkelissa tarkastelemme käyttöastetta tarkemmin ja keskustelemme mahdollisista keinoista sen parantamiseksi, kuten ennustamisesta ja personoidusta markkinoinnista. Vaikka 100 % käyttöaste on tavoiteltava, on olemassa tapoja, joilla alle 100 % käyttöaste voi silti tuottaa saman tai enemmän tuloja. Esittelemme joitakin keinoja, joilla voit nostaa käyttöastettasi ja lopulta lisätä voittojasi.

Huoneiston käyttöasteen merkitys kiinteistösijoittajille

Koska käyttöaste osoittaa odotettuja kassavirtoja, nämä luvut ovat ratkaisevia kiinteistösijoittajille. Kauppakiinteistösijoittaja, joka aikoo ostaa supermarketin tai ostoskeskuksen, ei todennäköisesti ole kiinnostunut sellaisesta, jonka käyttöaste on 25 %, mikä tarkoittaa, että vuokralaiset käyttävät vain 25 % ostoskeskuksen saatavilla olevista liike- ja ravintolatiloista.

Sijoittajan, joka ostaa rakennuksen, jossa on alhainen käyttöaste, on sitouduttava aikaa ja rahaa löytääkseen lisää vuokralaisia, mikä tuo mukanaan riskin, ettei tyhjät tilat täyty, vaikka hän on edelleen vastuussa ylläpitokustannuksista ja kiinteistöveroista.

Asuntoyhtiöt, ostoskeskukset ja muut alhaisen käyttöasteen omaavat liiketilat myydään joskus halvemmalla kuin vastaavat varat, joissa on korkea käyttöaste.

Alhainen käyttöaste voi usein viestiä ongelmista vähittäiskaupassa, mukaan lukien sen sijainti tai tilat. Toisissa tapauksissa alhaiset käyttöasteet voivat olla merkki huonosta hallinnasta nykyisten omistajien toimesta tai epäedullisesta sijainnista.

Joissakin tilanteissa kiinteistönvälittäjä voi tarkistaa hotellin ja muiden tilojen käyttöasteet lähellä kiinteistöä, jota hän harkitsee ostavansa. Nämä luvut voivat antaa tietoa paikallisesta taloudesta.

Esimerkiksi, jos sijoittaja harkitsee ravintolan ostamista, hän saattaa yrittää selvittää hotellien käyttöasteet alueella, sillä tällaiset luvut vaikuttavat mahdolliseen asiakaskuntaan.

Avainmittarit

KPI:itä käytetään pääasiassa hotelleissa tuloshallintaan: tuottaako hotelli tarpeeksi tuloja kattamaan omat kustannuksensa ja tuottamaan ylimääräistä voittoa? Nouseeko vai laskeeko kiinteistön arvo? Pitäisikö hotellin säätää huoneiden hintaa KPI:iden perusteella?

Muita KPI:itä ovat RevPAR (tulo per käytettävissä oleva huone), ADR (keskimääräinen päivähinta) ja ARR (keskimääräinen huonehinta). Hotellin suorituskyvyn määrittämiseksi kaikkia näitä KPI:itä on tarkasteltava. Kuitenkin, jotta voit täysin ymmärtää näistä KPI:istä saatuja lukuja ja prosentteja, sinun on otettava huomioon konteksti, kausi tai tilanteet, jotka liittyvät näihin tietosetteihin.

Esimerkiksi, vaikka käyttöaste olisi alhaisempi, RevPAR voi olla korkeampi; ilman ympäröivien tietojen tarkastelua voi olla hämmentävää, että nämä luvut ovat vierekkäin. On useita tekijöitä, jotka on otettava huomioon yhdessä KPI:iden kanssa.

Esimerkki käyttöasteista

Esimerkiksi avustetun asumisen, sairaalan tai senioriasumisen laajentamista voidaan tarkastella käyttämällä kotisairaalan käyttöasteita. Nämä laitokset säätelevät käyttöasteitaan estääkseen ruuhkautumista.

Ne seuraavat usein myös tiettyjen osastojen käyttöasteita analysoidakseen kysyntää ja kasvua. Hallitukset ja ryhmät käyttävät myös sairaaloiden käyttöasteita koskevia yhdisteitä julkisten terveysohjelmien suunnittelussa.

Käyttöasteen laskuri

Kuten aiemmin mainittiin, voit määrittää käyttöasteen ottamalla käytössä olevien huoneiden määrän ja jakamalla sen hotellin huoneiden kokonaismäärällä. Esimerkiksi, jos sinulla on 115 huonetta ja 85 niistä on varattu yhtenä yönä, kyseisen päivän käyttöaste on noin 74 %.

Käyttöasteen kaava (Sec. avainsana)

Tietenkin tämä ottaa huomioon vain käyttöasteen yhdeltä päivältä/yöltä. Voit laskea käyttöasteen viikon, kuukauden tai jopa vuoden ajalta. Tällöin se muuttuu hieman monimutkaisemmaksi, kun lisää päivien määrää käyttöasteeseen, minkä vuoksi on olemassa verkkolaskureita, joita hotellit voivat käyttää näiden lukujen tuottamiseen. Meidän PMS voi laskea tämän automaattisesti puolestasi, jättäen matematiikan muiden tehtäväksi ja säästäen aikaasi.

Mikä on hyvä käyttöaste hotelleille? (UKK)

Looginen johtopäätös on, että 100 % on toivottava hotellin käyttöaste. Tietenkin oletat, että jokainen hotellin omistaja haluaa, että hotelli on täysin varattu joka yö. Kuitenkin hotellin pitäminen 100 % käyttöasteella ei välttämättä ole kannattavin toimintatapa. Hotel Tech Report mukaan monien hotellien optimaalinen käyttöaste on 70 % ja 95 % välillä, kun taas makea paikka vaihtelee huoneiden määrän, sijainnin, hotellityypin, kohdemarkkinan ja muiden tekijöiden mukaan.

Kun jokainen huone on varattu, kulusi voivat nousta, ja saatat menettää ylimääräisiä tuloja, koska et ole veloittanut korkeampia hintoja. Hotellisi tulisi olla optimaalinen käyttöaste, joka mahdollistaa voittojen maksimoimisen ja kulujen säästämisen. Lisäksi luksushotellit pyrkivät tarjoamaan jokaiselle asiakkaalle erinomaisen palvelun, mikä on yhä haastavampaa, kun vierailijoiden määrä kasvaa.

Miten parantaa käyttöastettasi



Saatat huomata, että käyttöasteesi on korkeimmillaan viikonloppuisin ja alhaisimmillaan arkipäivisin.

Tämä on normaalia, sillä vieraat todennäköisemmin lomailvat tai matkustavat viikonloppuisin. Kuitenkin, jos haluat tasapainottaa näitä lukuja tai tehdä niistä mahdollisimman lähellä toisiaan, on olemassa joitakin vaihtoehtoja, joita kannattaa harkita.

Tarkastele menneitä vuoden aikana muodostuneita kaavoja. Näetkö mitään trendejä, joita voit hyödyntää? Onko paikallisia tai alueellisia tapahtumia, kuten urheilutapahtumia, lomia tai esityksiä, jotka ovat lisänneet tulojasi tai käyttöastettasi?

Paikallisten ja alueellisten tapahtumien seuraaminen on tärkeä osa käyttöasteen parantamista. Erityisesti yliopistokaupungeissa pelipäivät, vanhempien viikonloput ja lomat ovat erittäin tärkeitä huomioitavia ja markkinoitavia.

Jopa pienkaupunkien hotellit voivat hyödyntää paikallisia tapahtumia, kuten antiikkimarkkinoita, joulumarkkinoita ja festivaaleja, lisätäkseen käyttöastettaan. Jos olet jo tietoinen näistä tapahtumista, voit räätälöidä markkinointisi erityisesti niitä varten. Katso, voitko tehdä yhteistyötä muiden paikallisten yritysten kanssa; saatat pystyä lisäämään tietoisuutta tai jopa kehittämään alennuksia, jotka hyödyttävät kaikkia yrityksiä.

Muista ottaa huomioon huonehinta laskettaessa käyttöastettasi. On mahdollista, että olet ansainnut enemmän rahaa viikolla, jolloin käyttöaste oli 70 %, kuin 100 %:n käyttöasteella, yksinkertaisesti siksi, että huonehinta vaihteli näiden kahden viikon välillä. Siitä huolimatta muista ottaa huomioon muut tiedot, jotta voit ymmärtää KPI:si kokonaisuudessaan.

Tietenkin voit hyödyntää sähköpostimarkkinointikampanjoita laajemmin alueellisesti tai kansallisesti, jos pystyt. Jos sinulla on sähköpostimarkkinointijärjestelmä, joka voi käsitellä sitä, voit selvittää, mitkä hinnat toimivat parhaiten tietyinä aikoina ja maksimoida käyttöasteesi. Joka tapauksessa tietoisuuden lisääminen ja oikean hinnan löytäminen huoneillesi oikeaan aikaan ovat kaksi tärkeää tekijää käyttöasteen parantamisessa.

Suhde käyttöasteen ja RevPARin välillä?

RevPAR (tulo per käytettävissä oleva huone) ottaa huomioon sekä käyttöasteen että keskimääräisen päivähinnan (ADR).

Kuten painotettu muoto ADR:stä, RevPAR jakaa ADR:n tasaisesti kaikille avoimille huoneille, ei vain varatuille. RevPAR:ia käytetään suorituskykystatistiikkana hotellin suorituskyvyn arvioimiseksi, aivan kuten käyttöastetta. Kuten ADR, RevPAR esitetään rahayksiköissä.

ADR ja käyttöaste kerrotaan keskenään RevPARin tuottamiseksi. Keskimääräinen päivähinta (ADR) on vain tietyn päivän tai ajan varatun huoneen hinta.

Tärkeimmät huomiot

Erinomainen tapa verrata hotellia kilpailijoihinsa ja sen omiin historiallisiin tilastoihinsa on tarkastella sen käyttöasteita.

Tietäminen siitä, miten hotellisi menestyy verrattuna muihin markkinoilla oleviin hotelleihin ja aiempiin vuosiin, voi auttaa sinua suunnittelemaan parannuksia tai kunnossapitoa, määrittämään hinnoittelua, ennakoimaan asiakkaiden käyttäytymistä ja aikatauluttamaan henkilöstöä.

Edellisten tilastojesi perusteella, jos odotat tietyn viikonlopun olevan korkea käyttöaste, voit valmistella ylimääräisiä työntekijöitä ja välttää aikatauluttamasta kunnostusta tällaisina aikoina.

Monien muiden mittareiden ohella paras tapa edistää korkeaa tai parantunutta käyttöastetta on oikea hallinta. Tehokas tapa hallita omaisuuttasi on automatisoida tehtäväsi. Tämä voidaan tehdä hyödyntämällä kiinteistöhallintojärjestelmää (PMS), joka tekee toiminnoistasi tarkempia, helpompia ja nopeampia.

Booking Ninjas tarjoaa:

• Kaikki yhdessä ratkaisussa, yhdellä alustalla, säästäen paljon aikaa, jotta voit keskittyä tulojen tuottamiseen.
• Pilvipohjainen tarkoittaa, että voit käyttää järjestelmää ja tietoja missä ja milloin tahansa.
• Säästät aikaa, vaivannäköä ja päänsärkyä, koska järjestelmä on helppo oppia, käyttää ja hallita.
• Yksilölliset tarpeesi huomioidaan räätälöinti- ja personointivaihtoehdoillamme.

Jos haluat tietää lisää siitä, keitä olemme ja mitä teemme, varaa ilmainen puhelu kanssamme nyt!