La proprietà di una casa è un bene importante, oltre che un'impresa commerciale. Per ottenere un ritorno sull'investimento, sia che si tratti di unità unifamiliari o di complessi di appartamenti a più unità, è necessaria una gestione adeguata.
Una cattiva gestione delle vostre case da investimento, come quella di qualsiasi altra attività, può costarvi tempo, denaro ed energia.
Fortunatamente, molti problemi comuni possono essere evitati. Sia che gestiate il vostro condominio da soli o che assumiate un'agenzia di gestione degli immobili in affitto, potete mantenere il controllo sul livello di assistenza fornito ai vostri inquilini e prevenire i rischi evitabili.
Che cos'è un condominio?
Un edificio che comprende più di un'unità abitativa viene definito condominio.
I condomini, siano essi etichettati come condomini, case vacanza o appartamenti con giardino, sono edifici che comprendono tre o più unità abitative con cucina e servizi igienici autonomi.
Le cucine separate, il numero di camere da letto e lo status meno temporaneo degli inquilini distinguono gli appartamenti dalle residenze multi unità che non sono classificate come abitazioni, come le pensioni e gli alberghi.
Come gestire efficacemente un condominio
Avere uno o più immobili multi-familiari può aiutarvi a costruire una ricchezza generazionale e a garantirvi maggiore flessibilità e opportunità per il futuro.
Potreste pensare che una buona posizione, unità ben tenute, spazi comuni attraenti e i servizi necessari mantengano alti i livelli di occupazione e il valore di mercato del vostro condominio. Il fatto è che non è sufficiente.
La chiave del successo di un investimento in un condominio è invece una gestione immobiliare competente. Il modo in cui si gestisce un condominio influisce sul risultato finale.
Un condominio ben gestito può essere il fattore decisivo tra un investimento redditizio e un disastro in termini di entrate.
Dovete decidere se affidarvi a un'impresa di gestione immobiliare esterna o se gestire voi stessi l'immobile come investitori.
Gli aspetti da tenere in considerazione se si vuole gestire un condominio in modo efficace:
Considerare le dimensioni e l'età dell'immobile
La gestione di immobili più grandi o più vecchi richiede più tempo, sforzi e risorse. Dovete apprendere le competenze e i suggerimenti necessari per la gestione dell'immobile in base alle sue dimensioni e alla sua età. Parlate con qualcuno che ha esperienza nella gestione dello stesso tipo di immobile o cercate di trovare informazioni pertinenti online.
Posizione dell'immobile
L'ubicazione dell'immobile può essere un fattore che contribuisce all'efficacia della gestione. Non si può paragonare la gestione di un immobile a Bel Air con quella di un immobile in Indiana o in California.
Le preoccupazioni, i costi e la qualità delle operazioni differiscono in base al quartiere. Per ottenere i massimi risultati, assicuratevi di conoscere tutto ciò che c'è da sapere sul quartiere in cui si trova l'appartamento.
I vostri interessi individuali
La definizione di efficacia dipende principalmente dai vostri interessi e obiettivi. Ad esempio, se siete interessati alla sostenibilità ambientale e vi rivolgete a inquilini con gli stessi standard, l'utilizzo di un'impresa di pulizie che non condivide questi valori potrebbe non essere efficace per voi, anche se è poco costosa.
Assicuratevi che i servizi di gestione immobiliare che impiegate siano in linea con i vostri interessi individuali.
Le vostre capacità di gestione del tempo
Se non riuscite a gestire il vostro tempo in modo adeguato, le probabilità di perdere tempo quando si tratta di importanti attività operative saranno elevate. Prima di elaborare il vostro piano di gestione immobiliare, valutate e migliorate le vostre capacità di gestione del tempo.
Le principali difficoltà della gestione di un condominio
Assumere esperti nella gestione di condomini
L'assunzione consapevole è una delle mosse commerciali più significative che un proprietario di immobili d'investimento deve fare quando valuta come gestire un condominio.
Cercare una società di gestione immobiliare che soddisfi le vostre esigenze di gestione efficace degli appartamenti è semplicemente il primo passo e può essere molto impegnativo.
I gestori di appartamenti hanno il compito di supervisionare le operazioni quotidiane di singoli o numerosi condomìni. Questi compiti includono spesso:
- Affrontare i reclami, i suggerimenti e le richieste degli inquilini.
- Ricevere i pagamenti dell'affitto.
- Depositare il denaro.
- Organizzare un incontro con gli inquilini che non hanno pagato l'affitto.
- Condurre colloqui e mostrare gli appartamenti ai potenziali inquilini.
- Mantenere il complesso residenziale in buone condizioni.
Tuttavia, considerando la quantità di società di gestione immobiliare poco efficienti in circolazione, è necessario fare una ricerca e scegliere quelle giuste.
Gestione di grandi condomini
Prendete in considerazione l'idea di affidarvi a una società di gestione esterna se siete amministratori di un condominio di grandi dimensioni o se state ancora creando un portafoglio.
La gestione di un grande condominio richiede tempo e risorse supplementari.
Avrà un numero maggiore di occupanti che richiederanno risposte alle loro richieste o reclami, oltre a un numero maggiore di appartamenti da affittare.
La presenza di molti edifici aumenta le sfide della gestione.
A causa della maggiore manutenzione quotidiana dell'immobile, l'assunzione di una società di gestione immobiliare qualificata può farvi guadagnare di più nel lungo periodo.
Il vostro condominio continuerà ad essere in ottima forma se assumerete un amministratore immobiliare che si occuperà dei problemi e dei miglioramenti man mano che si presentano.
Quando vi rivolgete a una società di gestione immobiliare professionale, dovete aspettarvi di ricevere i seguenti servizi:
- Recuperare il vostro tempo, dato che passerete al gestore la maggior parte dei compiti che svolgevate in precedenza.
- Quando si tratta di selezionare gli occupanti e riempire i posti vacanti, la professionalità della società di gestione immobiliare è fondamentale.
- Una persona che abbia familiarità con le politiche e i doveri degli inquilini e dei proprietari, come le norme federali e statali sulla discriminazione e così via.
L'assunzione di questa società dovrebbe essere vantaggiosa perché dovrebbe sapere come gestire un condominio.
Gestione di più condomìni
La gestione di più condomìni può essere molto complicata e comporta un'intensa attività di pianificazione. Le scelte su come gestire gli immobili da investimento possono essere influenzate dalla loro ubicazione e, quando si gestiscono più condomìni, la vicinanza degli edifici può rappresentare un problema.
Se la maggior parte del portafoglio di investimento è concentrata in una regione, ma comprende uno o due immobili situati in altre aree, può essere più conveniente appaltare la gestione di questi immobili.
Infatti, il tempo speso per spostarsi da un edificio all'altro per controllarli potrebbe non valere la pena.
Ottimizzare il valore di un condominio
Quando si tratta di aumentare il valore di una proprietà condominiale, un'impresa di gestione deve concentrarsi su quanto segue:
- Garantire un'elevata occupazione e portare gli affitti ai livelli di mercato (reddito lordo effettivo).
- Tenere sotto controllo i costi di gestione, con un'attività rigorosa di gestione dei salari e dei contratti.
- Una gestione efficiente e orientata al mercato porta a un aumento del reddito operativo netto ("NOI").
Diamo un'occhiata a ciascuno di questi aspetti.
Reddito lordo effettivo
Per contenere il costo dell'inflazione e massimizzare l'investimento nei condomìni, gli investitori dovrebbero confrontare regolarmente i singoli affitti degli asset con i canoni massimi di mercato della regione.
Cercate di raggiungere un equilibrio tra un alto tasso di occupazione e l'adeguamento dei canoni di locazione degli asset al mercato locale. L'aumento dei prezzi dovrebbe essere graduale.
Spese di gestione
Come già detto in precedenza, il segreto per avere spese di gestione disciplinate è la rigorosa gestione dei salari e dei servizi a contratto.
A tal fine, è necessario stilare un elenco di tutte le spese pianificate relative alla vostra attività di investimento.
Potrebbe essere una buona idea includere una riga per le spese impreviste che si presentano durante l'anno.
Le variazioni di alcune spese di gestione, come gli aumenti delle tasse o le maggiorazioni delle tariffe delle utenze pagate dal proprietario, possono sfuggire al vostro controllo.
Quando emergono costi inaspettati, pianificarli e contabilizzarli vi farà sentire ben organizzati anziché delusi.
Reddito di gestione netto
Molti investitori immobiliari conoscono il concetto di aumentare il valore totale delle loro proprietà. Potreste anche essere interessati a incrementare il reddito netto di gestione, ovvero la redditività della vostra proprietà una volta eliminati i costi.
Le società di gestione non devono solo supervisionare le operazioni quotidiane dell'immobile, ma anche essere consapevoli dei vostri obiettivi.
Se riuscite a incrementare il reddito e a gestire un condominio per eliminare le inefficienze, è probabile che la vostra proprietà registri una crescita operativa netta.
L'unicità della locazione di condomìni
I principi fondamentali dei condomìni differiscono da quelli di altre proprietà commerciali. Capire come gestire un condominio è molto diverso dal capire come mantenere un immobile commerciale.
La durata dei contratti di locazione degli appartamenti è generalmente di 12 mesi nei mercati che non prevedono il controllo degli affitti.
Gli affitti vengono aumentati con la frequenza e l'entità consentite dal mercato.
Inoltre, gli incentivi al miglioramento da parte degli inquilini sono quasi inesistenti. Le unità immobiliari a canone controllato vengono affittate così come sono (moquette, pittura recente) e sono pronte per essere occupate immediatamente.
La locazione di un appartamento è un processo semplice. Se un potenziale inquilino si ritira per mancanza di mediatori, accordi o trattative difficili, è improbabile che ne segua un altro.
I condomìni sono costituiti da un gran numero di abitazioni separate e il fatturato complessivo del settore multi familiare continua a diminuire.
La locazione è un processo costante e per ottenere i rinnovi è necessario un servizio clienti eccezionale. Quando si tratta di investire, il tempo è fondamentale. Maggiore è il reddito generato dalla proprietà, più velocemente le unità vengono affittate.
Indipendentemente dalle dimensioni dell'immobile, la procedura di locazione può consumare rapidamente tutto il tempo libero che un investitore immobiliare dovrebbe avere per gestire o espandere un portfolio. Mettendo sotto stress le vostre risorse e il vostro tempo personale.
Utilizzare la tecnologia per la gestione degli immobili
Un tempo la gestione dei condomìni era difficile a causa della mancanza di tecnologie e metodi validi. Non avevamo la stessa tecnologia di oggi, quindi dovevamo affidarci alla carta o a vecchi sistemi informatici. Oggi c'è una grande quantità di alternative tra cui scegliere.
I gestori e i proprietari di immobili possono ora risparmiare tempo, ridurre le ripetizioni, accettare le richieste degli inquilini online e mostrare i singoli appartamenti tramite tour virtuali. La riscossione degli affitti può essere automatizzata, riducendo la quantità di lavoro dedicato alla contabilità.
Ciò implica che il software di gestione immobiliare e l'innovazione possono ora aiutare gli investitori e i gestori di immobili a generare efficienza dove prima non potevano.
Una maggiore crescita dell'attività e la possibilità di dedicare più tempo ed energie all'assistenza ai clienti, alla fidelizzazione e alla locazione sono due vantaggi di una maggiore efficienza.
Per saperne di più:Software di gestione degli appartamenti serviti 2022
Gestire gli inquilini di un condominio
Trovare gli inquilini
Il vostro investimento immobiliare non potrebbe mai sopravvivere senza affittuari, ma la gestione degli inquilini può essere un problema di per sé.
Trovare affittuari adatti è la cosa più importante da fare per ottimizzare il vostro investimento, come ogni investitore immobiliare sa.
Cominciamo con la ricerca di affittuari.
Trovare inquilini per il vostro condominio può essere un compito difficile. Dopo aver raccolto i rapporti sugli sfratti, sul credito e sui precedenti penali, dovrete procedere come segue:
- Controllare le referenze fornite dal richiedente.
- Verificare il reddito.
- Inoltre, dovrete intervistare i potenziali inquilini.
Dovrete assicurarvi di svolgere rapidamente questa procedura per evitare di perdere inquilini idonei.
Riparazioni e reclami degli inquilini
Dopo aver trovato gli inquilini e averli trasferiti, dovrete quasi certamente occuparvi di danni o reclami. Una volta scelta una società di gestione immobiliare per la manutenzione del condominio, questa si occuperà dell'intera procedura per voi.
Tuttavia, se gestite l'immobile da soli, tenete presente che dovete rispondere rapidamente.
Gli inquilini che pagano puntualmente l'affitto non vogliono aspettare a lungo che i reclami vengano risolti.
Avere a disposizione appaltatori affidabili per sostituire gli oggetti più costosi, effettuare riparazioni d'emergenza e mantenere le unità pulite e fresche tra un inquilino e l'altro può aiutare a mantenere la vostra attività senza intoppi.
Sfratti degli inquilini
Se investite nel settore immobiliare da un po' di tempo, dovrete prevedere di dover sfrattare un inquilino prima o poi.
Lo sfratto è una procedura legale che può essere difficile per tutti gli interessati. A nessuno piace affrontare la procedura di sfratto e, per evitare di essere citati in giudizio, è necessario seguire attentamente ogni fase. Se dovete sfrattare un inquilino, è importante richiedere una consulenza legale.
Uno dei rischi insiti nell'investimento immobiliare è lo sfratto. Prevedere di dover affrontare questa situazione e mettere in atto una strategia per gestirla aiuterà a ridurre gli inconvenienti.
Altri consigli su come gestire un condominio
Non consegnate mai le chiavi a un inquilino senza un pagamento e un contratto firmato
Non sempre si ha a disposizione un contratto e a volte si consegnano le chiavi a un inquilino senza di esso.
Questo è rischioso perché, in seguito, l'inquilino potrebbe rifiutarsi di firmare il contratto e lo sfratto è più semplice con un contratto vincolante.
Se non tutti gli adulti della casa firmano, potrebbero causare problemi in seguito sostenendo di non essere stati avvisati, quindi chiedete a tutti di firmare.
Non consegnate le chiavi all'inquilino senza aver prima ricevuto una dichiarazione di inizio locazione.
Con una documentazione in mano, gli affittuari credono che possiate rivalervi sul loro credito, dal momento che siete in possesso dei loro dati. Di conseguenza, un maggior numero di inquilini si prenderà cura dell'appartamento e pagherà l'affitto del mese precedente.
Cercate di evitare lo sfratto parlando con l'inquilino in ritardo e facendo le riparazioni necessarie.
Spesso l'amministrazione del condominio ha promesso all'inquilino delle riparazioni ma non ha informato il proprietario e ciò si ripercuote negativamente su di lui, facendo sì che l'inquilino venga sfrattato.
È necessario comunicare con l'inquilino in ogni momento. Spesso, se si effettuano le riparazioni necessarie, l'inquilino cercherà di evitare lo sfratto perché capisce che avete i documenti e che perderebbe in tribunale se lo facesse.
Non mostrate un appartamento prima che sia pulito e tinteggiato.
Se esponete un immobile prima che sia pulito e tinteggiato, ne riducete la redditività. State perdendo tempo. L'appartamento in disordine scoraggerà le persone e voi perderete un potenziale inquilino.
È preferibile far aspettare i potenziali affittuari. Se l'individuo sembra essere un affittuario decente, proponetegli una candidatura e ottenete il suo numero di telefono in modo da poterlo contattare quando l'immobile sarà disponibile.
Quando le persone vedono un appartamento vuoto che è stato sistemato, pulito e ridipinto, questo apparirà confortevole e attraente, consentendo di affittarlo rapidamente.
Cose che potete aggiungere nel vostro contratto
- Non tenere auto in sosta nella proprietà.
- Non suonare musica dopo le 00:00 di notte.
- Non tenere casse e letti all'esterno.
- Non si possono dipingere le pareti di un altro colore.
Il PMS è il Santo Graal (punti chiave)
Individuate cosa cercano i potenziali affittuari del vostro mercato in un'unità in affitto ed elaborate strategie per soddisfare le loro esigenze. Il ricambio degli inquilini è inevitabile, ma disporre di un sistema per identificare e gestire i nuovi affittuari vi metterà nella posizione migliore per ottenere il massimo dal vostro investimento immobiliare.
Come investitore immobiliare, la manutenzione dei condomìni presenta diversi ostacoli. La maggior parte degli ostacoli, tuttavia, può essere superata se ben gestita:
- Scegliendo con cura una società di gestione immobiliare.
- Utilizzando la tecnologia.
- Creando una strategia per gestire i problemi degli inquilini, i reclami e la manutenzione.
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