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  10 Jun 2023
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Artículo

Cómo gestionar un negocio de apartamentos amueblados


ÍNDICE

¿Qué es un alojamiento o apartamento amueblado?

Un serviced apartment o apartamento amueblado (con servicios) es un apartamento completamente amueblado que ofrece todos los "servicios de hotel", como servicio de habitaciones, lavandería y gimnasio, tanto para estancias largas como cortas. La mayoría de las residencias de gama alta cuentan con servicios.

Razones por las que uno debería pensar en montar un negocio de apartamentos amueblados

Los apartamentos amueblados son una gran inversión, ya que atraen tanto a quienes buscan estancias cortas de unos pocos días como a quienes buscan estancias largas, desde unos seis meses hasta más de un año.

La gran demanda del mercado y las crecientes necesidades de alojamiento podrían proporcionar a los propietarios un flujo inagotable y constante de ingresos por alquiler.

Estos apartamentos son más caros que otras propiedades residenciales porque ofrecen más servicios a los huéspedes.

En términos generales, estas son algunas razones por las que deberías plantearse iniciar un negocio de apartamentos amueblados:

  • Los ingresos pueden ser de 4 a 5 veces más que el alquiler normal, incluso con una ocupación del 40-50 %.
  • Sin problemas con los inquilinos.
  • Una vez que aprendas a gestionar los apartamentos amueblados, podrás aumentar tu alcance, añadiendo más apartamentos amueblados en diferentes ubicaciones y llegar a convertirte en un pez gordo en el sector de los apartamentos amueblados.

Planificando un negocio de apartamentos amueblados

Si vas a invertir en un alojamiento amueblado, una cosa que debes tener en cuenta es que tendrás que planificarlo con antelación.

Porque se consideran una propiedad residencial convencional en virtud de una de las leyes de planificación para este tipo de propiedad. Es esencialmente un alquiler vacacional.

Así es como van a hacerlo en términos de planificación.

Por lo tanto, necesitarás un permiso de obras. Esto influirá en otros factores, como la financiación del apartamento.

En lo que respecta a la financiación de apartamentos amueblados, el tipo de financiación que necesitarás es diferente de otros tipos de financiación que utilizarías para comprar una propiedad en alquiler. Necesitarás una hipoteca comercial.

Debemos hacer hincapié en que no debes comprar una vivienda con el objetivo de utilizarla como apartamento amueblado utilizando una hipoteca de compra para alquiler.

Entonces, no descartes a los planificadores. Hablaremos del seguro en un minuto, pero asegúrate de tener la cobertura correcta. Haz las cosas bien desde el principio porque, si algo sale mal, puedes tener problemas serios.

Si adquieres una casa con un préstamo de compra para alquiler con la intención de utilizarla como vivienda de servicio y tu compañía hipotecaria se entera, se pondrán furiosos.

Lo más seguro es que exijan que les devuelvas el dinero, lo que puede dar lugar a una serie de problemas, como el impago de la hipoteca.




Estas son las cosas importantes que hay que tener en cuenta a la hora de poner en marcha un negocio de apartamentos amueblados

He aquí un resumen de cómo poner en marcha un apartamento amueblado:

Inversión y gastos

Si eres el propietario del inmueble, lo único que tienes que hacer es renovarlo y equiparlo con comodidades modernas como frigorífico, lavadora, horno, calentador de agua, aire acondicionado, cocina de inducción, cubertería básica, cafetera, caja de plancha y purificador de agua.

Todo serán gastos únicos, y se puede obtener ayuda bancaria para cumplir los requisitos de inversión.

Esto supondrá un gasto adicional si se alquila la propiedad. Sin embargo, con un negocio de éxito, el gasto en estas cosas puede devolverse en 2-3 años.

La ubicación lo es todo

En el sector de los apartamentos amueblados, la ubicación importa muchísimo, y se recomienda que el inmueble esté en un lugar estratégico, probablemente en un barrio de alto nivel, con acceso rápido a las principales autopistas y otros servicios.

No te preocupes si hay otros apartamentos amueblados en la zona, ya que esto aumentará la competencia y la competitividad puede ser buena.

Otro gran factor es la ubicación de tu propiedad, el estar cerca de sedes y centros corporativos.

Edificio

El diseño y la distribución de la planta deben dar la impresión de ser una casa y no un hotel. Asegúrate de que hay espacio suficiente para una zona de estar, un comedor y una cocina, por ejemplo.

Aspectos técnicos legales

Obtén una carta de la administración local en la que se indique que no hay objeciones.

Si quieres gestionar el apartamento amueblado como un negocio independiente, regístralo en el departamento de policía local, crea una cuenta bancaria, crea una cuenta y paga todos los impuestos a tiempo.

Asegúrate de cumplir todas las normas establecidas en las leyes que regulan el alojamiento y las casas de huéspedes.

Seguridad

La seguridad es un requisito crucial para cualquier apartamento amueblado. Es lo que cualquier cliente comprobará.

Debe haber un guardia de seguridad o un equipo de guardias de seguridad de guardia las 24 horas del día, cámaras de CCTV instaladas en lugares estratégicos y un libro de registro para rastrear el acceso y la salida.

Los contratistas, visitantes y empleados que visiten las instalaciones deben estar identificados y someterse a una comprobación de antecedentes.

Estilo de gestión

Tienes que ser amable y paciente; los huéspedes son de distintos tipos y personalidades. Contrata empleados que sean fieles al concepto de la empresa.

No hagas concesiones en la calidad del servicio, incluida la comida que se sirve; organiza el menú para adaptarlo a dietas multiculturales.

Para minimizar los problemas, tienes que ser directo sobre las normas y reglamentos y transmítelos a los clientes. Eso no cambia el hecho de que tienes que hacer que tus visitantes se sientan especiales.

La forma de dirigir tu negocio determinará tu éxito. Debes tener un libro de opiniones y recoge los testimonios de cada huésped.

Ofrecer algunos servicios básicos, como organizar un taxi, ayudarles a planificar su transporte local y proporcionarles información básica, puede hacer las delicias de los huéspedes.

Leer más:Software de gestión de propiedades de apartamentos ameblados de 2022

Marketing

Uno de los aspectos más críticos para la supervivencia de tu negocio de apartamentos amueblados es el marketing y la publicidad.

Puedes anunciar tu propiedad en sitios web de metabúsqueda como booking.com, airbnb, agoda, y otros. Obtén un contrato de casas de trabajo comerciales para asegurar la ocupación consistente.

Por último, y lo más importante, crea un sitio web estándar para tu negocio de apartamentos amueblados y atraerás a más clientes de forma regular sin tener que gastar dinero extra en marketing.

De hecho, para que anuncies tu apartamento, otras plataformas de anuncios cobran un porcentaje de tus ingresos y, en caso de que no puedas permitírtelo, tu sitio web es la solución más rentable.

Cumplimiento

Cumplimiento es un término que, sin duda, aterroriza a todos los propietarios de negocios. Pero es considerablemente más difícil cuando no hay precedentes que seguir.

Es normal estar ansioso por cumplir la normativa en todos los ámbitos de la seguridad y hacerlo rápidamente. Sin embargo, ser cuidadoso te hará mucho bien.

Puedes hacer que al final funcione cultivando relaciones con personas de confianza y ejercitando la paciencia.

La labor reglamentaria no suele ser el aspecto más emocionante del trabajo, pero una vez que está hecha y en su sitio, es muy divertida.

El seguro de un apartamento amueblado

Ya hemos hablado del seguro. Es otra cosa importante. Debes asegurarte de que tienes la cobertura adecuada.

Si se produce un incendio y no tienes el seguro adecuado, vas a tener muchos problemas. Así que no tomes atajos y asegúrate de que tienes las pólizas adecuadas.

Informa a todo el mundo de lo que haces. Contrata un seguro para apartamentos que se adapte a tus necesidades.

Asegurar los activos es otra parte de la seguridad. Ten una póliza de seguro a todo riesgo decente que te proteja de robos, desastres naturales e incendios.

Tipos y ejemplos de apartamentos amueblados

1) Apartamentos amueblados gestionados de forma interna y externa

Los apartamentos amueblados pueden gestionarse de forma interna o externa. En un apartamento amueblado gestionado de forma interna suele haber un recepcionista y un administrador de fincas.

En un apartamento amueblado gestionado de forma externa, no hay personal en las instalaciones y normalmente las llaves se recogen en una caja fuerte.

Ambos métodos de gestión tienen sus ventajas: la gestión externa permite una mayor privacidad, mientras que la gestión interna garantiza la presencia de personal para ayudar.

2) Propiedad individual

Este tipo de apartamento amueblado, que se sitúa dentro de la misma propiedad, proporciona la máxima privacidad para el alojamiento temporal.

Aunque a veces se ofrecen casas completas, siguen denominándose apartamentos amueblados.

Aunque este tipo de alojamiento es popular en sitios de crowdsourcing como airbnb, algunas plataformas siguen estrictas normas de salud y seguridad, garantizando una estancia segura y cómoda.

3) Apartamentos residenciales

Algunos apartamentos amueblados están situados en edificios mayoritariamente residenciales. Con frecuencia, el apartamento estará amueblado de la misma manera que las demás unidades del edificio.

Proponemos este tipo de apartamentos a las personas que quieran trasladarse y a las personas asignadas a largo plazo. Alojarse en este tipo de apartamento permite a los reubicados hacerse una idea de lo que es alojarse en una determinada región antes de decidirse por una opción de vivienda a largo plazo.

Los desplazados a largo plazo (así como los que siguen el cada vez más de moda estilo de vida nómada) se beneficiarán de este tipo de propiedad, ya que estarán rodeados de residentes en lugar de huéspedes.

4) Apartahotel

Los apartahoteles llevan la gestión interna al siguiente nivel al integrar servicios que suelen encontrarse en los hoteles.

Pueden disponer de bar, gimnasio y servicios de conserjería, además de recepcionista y administrador.

Este tipo de apartamento es ideal para quienes quieran la flexibilidad y la privacidad de un apartamento amueblado, sin renunciar a las comodidades de un hotel.

Todos estos componentes se combinan para ofrecer al huésped ideal la mejor experiencia posible.

Cómo encontrar el apartamento amueblado adecuado

No te recomendamos que te dirijas a un agente inmobiliario y le digas que estás buscando un inmueble que puedas utilizar como apartamento amueblado.

Si buscas propiedades adecuadas para un negocio de apartamentos amueblados, te sugerimos que compres viviendas de calidad.

Sin embargo, debes conocer tu mercado objetivo y también quién crees que estaría interesado en tus propiedades.

¿Estás pensando en comprar propiedades en el centro de la ciudad compitiendo con los hoteles económicos locales?

¿Estás pensando en comprar una propiedad en una zona turística? Entonces, será gente que quiera alquilar tus propiedades, como casa de vacaciones.

¿Es rentable montar un negocio de apartamentos amueblados?

En general, en términos de ingresos, los apartamentos amueblados son especialmente rentables porque exigen mayores alquileres y porcentajes que otros tipos de propiedades.

Cuando se trata de crecimiento del capital, prosperan los pisos residenciales, los áticos, los chalés y las casas adosadas.

¿Hay alguna desventaja en los apartamentos amueblados?

Invertir en un apartamento amueblado implica riesgos y beneficios, como cualquier otra inversión.

Antes de comprometerte a comprar un apartamento amueblado, debes saber exactamente en qué te estás metiendo.

Aunque los beneficios potenciales de un apartamento amueblado son mayores que los de la mayoría de las demás inversiones inmobiliarias, gestionar un apartamento amueblado también requiere mucho esfuerzo por tu parte, la del inversor.

También debes tener en cuenta que los apartamentos amueblados pueden estar sujetos a limitaciones hipotecarias y de arrendamiento. Muchos inversores se plantean comprar un apartamento amueblado y luego alquilarlo en Airbnb.

No obstante, debes examinar las condiciones de tu hipoteca, si es que tienes una, antes de empezar a alquilar tus apartamentos amueblados de forma regular.

Muchas hipotecas incluyen restricciones que te impedirán alquilar tu vivienda durante menos de un año.

Si incumples estas condiciones, puedes enfrentarte a importantes consecuencias, incluida la rescisión de tu hipoteca.

El futuro de los apartamentos amueblados

Hace sólo unos diez años, términos como "apartamentos amueblados" y "alojamiento de negocios" habrían suscitado confusión en el sector de la hostelería.

A pesar de que este tipo de alojamiento era cada vez más frecuente, la gente seguía prefiriendo alojarse en hoteles normales durante largos periodos de tiempo.

Sólo unos pocos tipos de alojamiento ofrecían a los viajeros una cocina, un espacio para trabajar y otras instalaciones.

El sector de los apartamentos amueblados está en pleno auge, con nuevas empresas que se incorporan al mercado e inversores que buscan propiedades adecuadas para añadir a sus portfolios.

Los hoteles tradicionales y sus vastos diseños se están quedando rápidamente sin espacio en muchas ciudades, sin embargo, los apartamentos amueblados no tienen por qué estar situados en bloques de pisos altísimos, ya que muchos de ellos están surgiendo en estructuras con un uso desarrollado a lo largo del tiempo.

Aunque el negocio se asocia ahora con los rascacielos de nueva construcción y el mobiliario ultramoderno, el cambio hacia edificios renovados y mobiliario reciclado atraerá a quienes prefieren el estilo de vida clásico al minimalista.

Puntos clave

El apartamento amueblado puede ser un excelente negocio. Todo se reduce a elegir el inmueble perfecto. En primer lugar, debes determinar a quién vas a alquilar el inmueble.

Se trata de que el inmueble resulte lo bastante atractivo como para que la gente quiera visitarlo y alojarse en él.

Una de las cosas más importantes que hay que recordar es mantenerlo limpio tanto por dentro como por fuera. Las fotos que publiques deben hacer que la propiedad "destaque" para atraer a los clientes potenciales ideales.

No hay ninguna razón por la que esta aventura empresarial no pueda ser una opción viable para ti si eres capaz de conseguirlo.

Además, no es posible ser exitoso en el negocio de los apartamentos amueblados sin un auténtico sistema de gestión de apartamentos amueblados.

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