صافي الدخل التشغيلي

صافي الدخل التشغيلي هو مقياس يُستخدم تحديدًا في العقارات، ولا ينبغي الخلط بينه وبين صافي الدخل. إذًا، ما هو صافي الدخل التشغيلي؟

يُقيّم صافي الدخل التشغيلي (NOI) قدرة الاستثمار العقاري على تحقيق دخل تشغيلي من عملياته. ويقيس مقدار التدفق النقدي الناتج عن العقار الاستثماري بعد سداد مصاريف التشغيل. ويستخدم مستثمرو العقارات عادةً تحليل صافي الدخل التشغيلي لتحديد قيمة العقار التجاري وربحيته.

كيفية حساب صافي دخل التشغيل

من السهل نسبيًا حساب صافي الدخل التشغيلي (NOI) للعقار.

الصيغة تسير على النحو التالي:

أمة الإسلام = (دخل الإيجار المحتمل) – (الشغور وخسائر الائتمان) + (الدخل الآخر) – (إجمالي نفقات التشغيل)

دخل الإيجار المحتمل

الدخل الإيجاري المحتمل (PRI) هو إجمالي الإيجار بموجب شروط كل عقد إيجار تجاري على حدة، بافتراض أن العقار مشغول بنسبة 100%. إذا لم يكن العقار مشغولاً بالكامل، يُحسب مبلغ الدخل الإيجاري المحتمل بناءً على تحليل السوق، بناءً على عقود الإيجار وشروط العقارات المماثلة.

الشواغر وخسائر الائتمان

تُمثل الشواغر وخسائر الائتمان خسارة الدخل الناتجة عن إخلاء المستأجرين للعقار أو تخلفهم عن سداد أقساط الإيجار. يُمكن حساب مُعامل الشواغر بناءً على انقضاء عقود الإيجار الحالية. كما يُمكن استخدام الأرقام المُستندة إلى السوق، باستخدام شواغر عقارات مُماثلة، لحساب صافي الدخل التشغيلي للعقار.

دخل آخر

نظرًا لوجود العديد من الطرق المختلفة التي يمكن أن يولد بها العقار دخلاً، يحتاج مستثمرو العقارات إلى تضمين جميع الإيرادات المحتملة في حساباتهم، بالإضافة إلى الإيجار الشهري. تشمل هذه الإيرادات الأخرى، على سبيل المثال لا الحصر، عائدات تأجير المرافق، وعائدات آلات البيع، وعائدات خدمة الغسيل، والدخل الناتج عن رسوم وقوف السيارات، ورسوم اللوحات الإعلانية/اللافتات، ورسوم الخدمة الأخرى ذات الصلة.

إجمالي المصاريف التشغيلية

يشمل إجمالي مصاريف التشغيل جميع النفقات الضرورية المرتبطة بالأنشطة المدرة للدخل. وعادةً ما تكون هذه النفقات ضرورية لصيانة العقار وإدارة الأعمال العقارية التجارية. يمكن أن تشمل نفقات التشغيل رسوم إدارة الممتلكات، والتسويق والإعلان، ورسوم المرافق، وضرائب الممتلكات، والإصلاحات والصيانة، والتأمين، ونفقات التنظيف.

النفقات غير مدرجة في أمة الإسلام

ومن المهم ملاحظة أن خدمة الدين، والتخفيض، والنفقات الرأسمالية، وعمولات التأجير، وتحسينات المستأجر، وضرائب الدخل، وفوائد الرهن العقاري لا يتم تضمين النفقات في حساب صافي دخل التشغيل. يرجع ذلك إلى أن صافي الدخل التشغيلي فريد من نوعه بالنسبة للممتلكات نفسها ولا يتضمن أي نفقات أخرى خاصة بالمالك / المستثمر.

لماذا يعتبر صافي الدخل التشغيلي مهمًا؟

يعتبر صافي الدخل التشغيلي (NOI) مهمًا لأنه يساعد المستثمرين العقاريين على تقييم ما إذا كان العقار المحتمل للإيجار يستحق الاستثمار فيه. قبل الشراء، يمكن للمستثمر استخدام صافي الدخل التشغيلي لتقييم قيمة العقار، مما يساعده في اتخاذ قرار استثماري. بعد عملية الشراء، يمكن استخدام صافي الدخل التشغيلي كمقياس لتدفقات النقد التشغيلية.

في بعض الحالات، يهتم المُقرضون الذين يُموّلون عقارًا استثماريًا بمعرفة صافي دخل التشغيل للعقار. ويرجع ذلك إلى أن صافي الدخل التشغيلي يُستخدم أحيانًا كأحد العوامل الحاسمة في الموافقة على قرض للمستثمرين العقاريين.

إيجابيات وسلبيات استخدام دخل تشغيل الشبكة

يعد حساب صافي الدخل التشغيلي للعقار طريقة مهمة لتحديد قيمته وكذلك تقييم ربحيته. ومع ذلك، فإن استخدام أمة الإسلام في اتخاذ القرارات بشأن الاستثمار العقاري له مزاياه وعيوبه. دعونا نلقي نظرة على إيجابيات وسلبيات NOI المحتملة أدناه.

الايجابيات

- يحدد صافي الدخل التشغيلي القيمة الأولية للعقار الاستثماري، مما يساعد المستثمرين العقاريين على تحديد ما إذا كان هذا العقار سيشكل استثمارًا جيدًا.

- يوفر استخدام أمة الإسلام نظرة عامة على إيرادات العمليات المستمرة للعقار.

- تساعد أمة الإسلام أيضًا المقرضين والدائنين على تحديد ما إذا كان العقار يولد تدفقًا نقديًا كافيًا لتغطية أي خدمة ديون محتملة.

سلبيات

- يمكن التلاعب بتحليل صافي الدخل التشغيلي نظرًا لأن مالك العقار يمكنه اختيار تسريع أو تأجيل بعض النفقات.

- صافي الدخل التشغيلي للعقار ليس ثابتًا دائمًا - يمكن أن يتغير اعتمادًا على كيفية إدارة العقار.

- نظرًا لأن النفقات الأخرى لا تؤخذ في الاعتبار في أمة الإسلام (على سبيل المثال، نفقات الفائدة، وخدمة الديون، وضرائب الدخل، والنفقات الرأسمالية)، فإن التدفق النقدي الفعلي قد يختلف ما يمكن أن يحدثه العقار بعد دفع كل هذه النفقات الأخرى.

كيفية تحسين صافي الدخل التشغيلي

إن العقار الذي يتمتع بصافي دخل تشغيلي مرتفع يعد عقارًا جيدًا في العادة. تعني أمة الإسلام الإيجابية أن إيرادات تشغيل العقار أعلى من نفقات تشغيله. تشير أمة الإسلام السلبية إلى أن النفقات التشغيلية لتأجير العقارات تتجاوز إيراداتها. وللمساعدة، هناك طرق مختلفة لتحسين صافي الدخل الاستثماري للعقارات.

فيما يلي 3 طرق لتحسين NOI للعقار الاستثماري: 

1. تحسين دخل الإيجار

المصدر الرئيسي لإيرادات أي عقار استثماري هو إيرادات الإيجار. إحدى طرق تحسين إيرادات الإيجار هي التأكد من أن نسبة الإشغال في العقار مرتفعة (90% أو أكثر). كما يمكنك مراجعة أسعار الإيجار للتأكد من أنها مناسبة للمقارنات والتركيبة السكانية للمستأجرين المستهدفين.

2. ابحث عن مصادر دخل إضافية

راجع مصادر الدخل الأخرى المحتملة التي يمكن أن يحققها عقارك. على سبيل المثال، هل يوفر خدمات غسيل الملابس والبيع؟ هل تفرضون رسومًا على مواقف السيارات للمستأجرين أو النزلاء؟ هل تقدمون خدمات مميزة أخرى؟ ربما توجد طرق أخرى لزيادة إيرادات العقار بالإضافة إلى ما يحققه حاليًا.

3. تقليل نفقات التشغيل

تؤثر نفقات تشغيل العقار بشكل كبير على صافي دخله التشغيلي. لذلك، يُنصح بتخفيض تكاليف التشغيل كلما أمكن. على سبيل المثال، يمكنك تقليل تكاليف الاستخدام عن طريق إطفاء الأضواء غير المستخدمة. أو ربما يمكنك تمرير نفقات التنظيف إلى المستأجرين كرسوم صيانة بدلاً من امتصاصها كوسيلة راحة.

خاتمة

يُعد صافي الدخل التشغيلي عنصرًا أساسيًا في تقييم العقارات الاستثمارية. فهو يساعد المستثمرين والدائنين على تحديد مدى جدوى الاستثمار في العقار. ورغم عيوب صافي الدخل التشغيلي، إلا أنه يُعطي فكرة واضحة عن قدرة العقار على توليد التدفق النقدي وقيمته الإجمالية.