Belegungsrate: Was ist das und wie lässt sie sich verbessern?

Um die Leistungsfähigkeit und den Gesamterfolg eines Hotels zu bestimmen, kann es verschiedene Ergebnisse aus Key Performance Indicators (KPIs) berechnen. Ein solcher KPI ist die Auslastung; vereinfacht ausgedrückt die Anzahl der an einem bestimmten Tag oder Zeitraum belegten Zimmer geteilt durch die Gesamtzahl der Zimmer. Erfolg wird in der Hotelbranche auf vielfältige Weise gemessen, doch die Auslastung ist einer der wichtigsten Faktoren für das Management eines Hotels.

In diesem Artikel untersuchen wir die Auslastung genauer und diskutieren mögliche Verbesserungsmöglichkeiten, wie z. B. Musterprognosen und personalisiertes Marketing. Eine Auslastung von 100 % ist zwar ein erstrebenswertes Ziel, doch gibt es Möglichkeiten, mit einer Auslastung unter 100 % den gleichen oder sogar höheren Umsatz zu erzielen. Wir zeigen Ihnen einige Möglichkeiten, Ihre Auslastung und damit letztendlich Ihren Gewinn zu steigern.

Bedeutung der Belegungsrate für Immobilieninvestoren

Da die Belegungsrate die erwarteten Cashflows widerspiegelt, sind diese Zahlen für Immobilieninvestoren von entscheidender Bedeutung. Ein Gewerbeimmobilieninvestor, der einen Supermarkt oder ein Einkaufszentrum erwerben möchte, ist wahrscheinlich nicht an einem Supermarkt oder Einkaufszentrum mit einer Belegungsrate von 25 % interessiert, da die Mieter nur 25 % der verfügbaren Laden- und Restaurantflächen des Einkaufszentrums belegt haben.

Ein Investor, der ein Gebäude mit niedriger Belegungsrate kauft, muss Zeit und Geld investieren, um mehr Mieter zu finden. Dabei besteht das Risiko, dass die Leerstände nicht besetzt werden können, und er muss weiterhin für die Instandhaltungskosten und die Grundsteuer aufkommen.

Daher werden Apartmentkomplexe, Einkaufszentren und andere Einrichtungen mit niedriger Auslastung manchmal zu einem niedrigeren Preis verkauft als vergleichbare Objekte mit hoher Auslastung.

Eine niedrige Auslastung kann oft ein Hinweis darauf sein, dass mit dem Einkaufszentrum etwas nicht stimmt, beispielsweise mit seiner Lage oder Ausstattung. In anderen Fällen kann eine niedrige Auslastung auch auf schlechtes Management der derzeitigen Eigentümer oder eine ungünstige Lage hinweisen.

In anderen Fällen könnte ein Makler die Auslastung von Hotels und anderen Einrichtungen in der Nähe einer Immobilie prüfen, die er kaufen möchte. Diese Zahlen können Aufschluss über die lokale Wirtschaft geben.

Wenn ein Investor beispielsweise den Kauf eines Restaurants in Erwägung zieht, versucht er möglicherweise, die Hotelauslastung in der Gegend herauszufinden, da diese Zahlen Einfluss auf den möglichen Kundenstamm haben.

Wichtige Leistungsindikatoren

KPIs werden vor allem von Hotels für das Revenue Management genutzt: Erwirtschaftet ein Hotel genügend Umsatz, um die eigenen Kosten zu decken und einen zusätzlichen Gewinn zu erwirtschaften? Steigt oder fällt der Immobilienwert? Sollte ein Hotel den Zimmerpreis als Reaktion auf die KPIs anpassen?

Weitere KPIs sind RevPAR (Umsatz pro verfügbarem Zimmer), ADR (durchschnittlicher Tagespreis) und ARR (durchschnittlicher Zimmerpreis). Um die Leistung eines Hotels zu bestimmen, müssen alle diese KPIs berücksichtigt werden. Um die Zahlen und Prozentsätze dieser KPIs vollständig zu verstehen, müssen Sie jedoch den Kontext, die Saison oder die jeweiligen Situationen berücksichtigen, die mit diesen Datensätzen verbunden waren.

Beispielsweise kann die Auslastung zwar niedriger, der RevPAR jedoch höher sein. Ohne Berücksichtigung der Daten kann es verwirrend sein, diese Werte nebeneinander zu sehen. Neben den KPIs sind zahlreiche weitere Faktoren zu berücksichtigen.

Beispiel für Belegungsraten

Die Untersuchung von Mustern bei der Erweiterung von betreutem Wohnen, Krankenhäusern oder Seniorenwohnheimen kann beispielsweise anhand der Bettenauslastung erfolgen. Diese Einrichtungen regulieren ihre Auslastung, um eine Überlastung zu vermeiden.

Sie erfassen häufig auch die Belegungsraten in bestimmten Abteilungen, um Nachfrage und Wachstum zu analysieren. Auch Regierungen und andere Organisationen nutzen aggregierte Daten zur Krankenhausbelegung, um Kampagnen im Bereich der öffentlichen Gesundheit zu konzipieren.

Belegungsrechner

Wie bereits erwähnt, lässt sich die Auslastung ermitteln, indem man die Anzahl der belegten Zimmer durch die Gesamtzahl der Zimmer im Hotel teilt. Wenn Sie beispielsweise 115 Zimmer haben und 85 davon in einer Nacht belegt sind, beträgt die Auslastung an diesem Tag etwa 74 %.

Formel für die Belegungsrate (sek. Schlüsselwort)

Natürlich wird hierbei nur die Auslastung an einem Tag/einer Nacht berücksichtigt. Sie können die Auslastung über eine Woche, einen Monat oder sogar ein Jahr berechnen. Je mehr Tage die Auslastung betrifft, desto komplexer wird die Berechnung. Deshalb gibt es Online-Rechner, mit denen Hotels diese Zahlen berechnen können. Unser PMS kann die Berechnung automatisch für Sie durchführen, sodass Sie die Berechnung jemand anderem überlassen und Zeit sparen.

Was ist eine gute Auslastung für Hotels? (FAQ)

Die logische Schlussfolgerung ist, dass eine Hotelauslastung von 100 % wünschenswert ist. Natürlich würde man annehmen, dass jeder Hotelier eine volle Hotelauslastung pro Nacht wünscht. Ein Hotelbetrieb mit 100 % Auslastung ist jedoch möglicherweise nicht die lukrativste Lösung. Laut Hotel Tech Report liegt die optimale Auslastung für viele Hotels zwischen 70 % und 95 %, wobei der optimale Wert von Faktoren wie Zimmeranzahl, Lage, Hoteltyp, Zielgruppe und mehr abhängt.

Wenn jedes Zimmer ausgebucht ist, steigen Ihre Ausgaben möglicherweise, und Sie haben möglicherweise zusätzliche Einnahmen verpasst, weil Sie keine höheren Preise verlangt haben. Ihr Hotel sollte eine optimale Auslastung aufweisen, um Ihre Gewinne zu maximieren und Kosten zu sparen. Darüber hinaus sind Luxushotels bestrebt, jedem Kunden einen hervorragenden Service zu bieten, was mit zunehmender Gästezahl immer anspruchsvoller wird.

So verbessern Sie Ihre Belegungsrate



Möglicherweise stellen Sie fest, dass Ihre Belegungsrate an den Wochenenden am höchsten und an den Wochentagen am niedrigsten ist.

Das ist normal, da Gäste am Wochenende häufiger Urlaub machen oder verreisen. Wenn Sie diese Preise jedoch ausgleichen oder möglichst nahe aneinander anpassen möchten, gibt es einige Optionen, die Sie in Betracht ziehen sollten.

Schauen Sie sich die Muster an, die sich im letzten Jahr gebildet haben. Erkennen Sie Trends, die Sie nutzen können? Gibt es lokale oder regionale Veranstaltungen wie Sportveranstaltungen, Feiertage oder Shows, die Ihren Umsatz oder Ihre Auslastung gesteigert haben?

Die Beachtung lokaler und regionaler Ereignisse trägt maßgeblich zur Verbesserung Ihrer Auslastung bei. Besonders in Universitätsstädten sind Spieltage, Elternwochenenden und Feiertage äußerst wichtig, um diese zu berücksichtigen und entsprechend zu vermarkten.

Selbst Hotels in Kleinstädten können lokale Veranstaltungen wie Antiquitätenmessen, Weihnachtsmärkte und Festivals nutzen, um ihre Auslastung zu steigern. Wenn Sie bereits von diesen Veranstaltungen wissen, können Sie Ihr Marketing gezielt auf potenzielle Besucher abstimmen. Prüfen Sie, ob Sie mit anderen lokalen Unternehmen in der Region zusammenarbeiten können. Möglicherweise können Sie die Bekanntheit steigern oder sogar Rabatte aushandeln, von denen alle Unternehmen profitieren.

Achten Sie bei der Berechnung Ihrer Auslastung unbedingt auf Ihren Zimmerpreis. Es ist möglich, dass Sie in einer Woche mit 70 % Auslastung mehr verdient haben als mit 100 %, einfach weil sich der Zimmerpreis zwischen diesen beiden Wochen geändert hat. Denken Sie jedoch daran, auch andere Daten zu berücksichtigen, um Ihre KPIs insgesamt zu verstehen.

Natürlich können Sie E-Mail-Marketingkampagnen auch regional oder landesweit einsetzen, wenn Sie dazu in der Lage sind. Mit einem entsprechenden E-Mail-Marketing-System können Sie ermitteln, welche Preise zu bestimmten Zeiten am besten funktionieren und Ihre Auslastung maximieren. In jedem Fall sind die Steigerung der Bekanntheit und der richtige Preis für Ihre Zimmer zum richtigen Zeitpunkt zwei wichtige Faktoren zur Verbesserung Ihrer Auslastung.

Zusammenhang zwischen Belegungsrate und RevPAR?

Eine Kennzahl namens RevPAR (Revenue Per Available Room) berücksichtigt sowohl die Belegungsrate als auch den durchschnittlichen Tagespreis (ADR).

Wie eine gewichtete Form des ADR verteilt der RevPAR den ADR gleichmäßig auf alle offenen Zimmer, nicht nur auf die reservierten. RevPAR wird als Leistungskennzahl zur Bewertung der Leistung eines Hotels verwendet, ähnlich wie die Auslastung. Wie der ADR wird auch der RevPAR in Geldeinheiten angegeben.

ADR und Belegungsrate werden multipliziert, um den RevPAR zu ermitteln. Der durchschnittliche Tagespreis (ADR) ist lediglich der Preis eines für einen bestimmten Tag oder eine bestimmte Uhrzeit reservierten Zimmers.

Die wichtigsten Erkenntnisse

Eine hervorragende Möglichkeit, ein Hotel mit seinen Konkurrenten und seinen eigenen historischen Statistiken zu vergleichen, besteht darin, sich seine Belegungsraten anzusehen.

Wenn Sie wissen, wie Ihr Hotel im Vergleich zu anderen Hotels auf dem Markt und in den vergangenen Jahren abschneidet, können Sie Modernisierungen oder Wartungsarbeiten planen, Preise festlegen, das Verhalten der Gäste vorhersehen und Personal einplanen.

Wenn Sie anhand Ihrer bisherigen Statistiken davon ausgehen, dass an einem bestimmten Wochenende eine hohe Auslastung zu erwarten ist, können Sie zusätzliche Mitarbeiter vorbereiten und die Planung einer Renovierung in diesen Zeiten vermeiden.

Neben vielen anderen Kennzahlen trägt ein gutes Management am besten zu einer hohen oder verbesserten Auslastung bei. Eine effektive Möglichkeit zur Verwaltung Ihrer Immobilie ist die Automatisierung Ihrer Aufgaben. Dies kann durch den Einsatz eines Property-Management-Systems ( PMS ) erreicht werden, das Ihre Abläufe präziser, einfacher und schneller macht.

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