Що таке обслуговуване житло або апартамент?

Обслуговуваний апартамент - це повністю мебльована квартира, яка пропонує всі "готельні послуги", такі як обслуговування номерів, пральня та фітнес центр, як для довгострокових, так і для короткострокових візитів. Більшість елітних житлових комплексів є обслуговуваними.

Причини, чому варто подумати про започаткування бізнесу з обслуговуваними апартаментами

Обслуговувані квартири є чудовою інвестицією, оскільки вони приваблюють людей, які шукають короткострокове проживання на кілька днів, а також тих, хто шукає довгострокове проживання від шести місяців до року.

Великий попит на ринку та зростаючі потреби в житлі можуть забезпечити власникам постійний потік орендного доходу.

Ці квартири дорожчі за інші житлові нерухомості, оскільки вони пропонують кращі послуги для гостей.

Загалом, ось кілька причин, чому варто подумати про започаткування бізнесу з обслуговуваними апартаментами:

• Доходи можуть бути в 4-5 разів вищими, ніж звичайна оренда, навіть при 40 – 50 % заповнюваності.
• Немає проблем з орендарями.
• Коли ви навчитеся управляти обслуговуваними апартаментами, ви зможете розширити обсяг до кількох обслуговуваних апартаментів у різних місцях і стати великим гравцем у галузі обслуговуваних апартаментів.

Чи важко управляти обслуговуваними апартаментами?

Управління обслуговуваними апартаментами є складним завданням через необхідність ефективного управління щоденними операціями, послугами для гостей та персоналом. Це вимагає уваги до деталей у таких сферах, як прибирання, обслуговування та дотримання норм. Крім того, маркетинг, управління бронюваннями та підтримка високого рівня задоволеності гостей є критично важливими. 

Фінансове управління та конкуренція додають додаткову складність. Хоча це важко, успіх можливий за наявності надійних систем, ефективного персоналу та зосередженості на наданні послідовних, якісних послуг гостям.

Планування вашого бізнесу з обслуговуваними апартаментами

Якщо ви плануєте інвестувати в обслуговуване житло, важливо пам'ятати, що вам потрібно заздалегідь спланувати.

Оскільки вони вважаються звичайною житловою нерухомістю відповідно до одного з актів планування для цього типу нерухомості. Це по суті є відпустковим орендою.

Саме так з ними будуть працювати з точки зору планування.

В результаті вам знадобиться дозвіл на планування. Це вплине на інші фактори, включаючи те, як ви фінансуватимете квартиру.

Що стосується фінансування обслуговуваних апартаментів, то тип фінансування, який вам знадобиться, відрізняється від інших типів фінансування, які ви використовували б для орендованої нерухомості. Вам знадобиться комерційна іпотека.

Ми повинні підкреслити, що не слід купувати будинок з метою використання його як обслуговуваного апартаменту за допомогою іпотеки для оренди.

Тоді не ігноруйте планувальників. Ми незабаром перейдемо до страхування, але переконайтеся, що у вас є правильне покриття. Робіть все правильно з першого разу, оскільки, якщо щось піде не так, ви можете потрапити в серйозні неприємності.

Якщо ви придбаєте будинок з іпотекою для оренди з наміром використовувати його для обслуговуваного житла, і ваша іпотечна компанія дізнається про це, вони будуть вкрай незадоволені.

Вони, ймовірно, вимагатимуть повернення своїх грошей, що може призвести до безлічі проблем, включаючи пропущені іпотечні платежі.

Важливі аспекти, які слід врахувати при започаткуванні бізнесу з обслуговуваними апартаментами.

Ось основні кроки, як розпочати бізнес з обслуговуваними апартаментами.

Інвестиції та витрати

Якщо ви є власником нерухомості, все, що вам потрібно зробити, це відремонтувати її та обладнати сучасними зручностями, такими як холодильник, пральна машина, духовка, водонагрівач, кондиціонер, індукційна плита, основний посуд, кавоварка, праска та водяний фільтр.

Усе це буде одноразовими витратами, і можна отримати банківську допомогу для покриття інвестиційних потреб.

Це буде додатковою витратою, якщо ви орендуєте нерухомість. Однак, при успішному бізнесі витрати на ці речі можуть бути повернені за 2–3 роки.

Місцезнаходження має значення

У галузі обслуговуваних апартаментів місцезнаходження має величезне значення, і рекомендується, щоб нерухомість була в стратегічному місці, ймовірно, в елітному районі, з швидким доступом до основних автомагістралей та інших зручностей.

Вам не слід хвилюватися, якщо в районі є кілька інших обслуговуваних апартаментів, оскільки це підвищить конкуренцію, а конкуренція може бути корисною.

Іншою потенційною можливістю для вас є розташування вашої нерухомості, близько до корпоративних штаб-квартир та центрів.

Будівля

Дизайн та планування поверху повинні створювати враження будинку, а не готелю. Переконайтеся, що є достатньо місця для зони відпочинку, обідньої зони та кухні, наприклад.

Юридичні тонкощі

Отримайте лист від місцевої влади, що підтверджує, що немає заперечень.

Якщо ви хочете управляти обслуговуваними апартаментами як окремим бізнесом, зареєструйте його в місцевому відділі поліції, відкрийте банківський рахунок, створіть пан-рахунок, сплачуйте всі податки вчасно.

Переконайтеся, що ви дотримуєтеся всіх норм, викладених у законодавчих актах, що регулюють закони про житло та гостьові будинки.

Безпека

Безпека є критично важливим вимогою для будь-якого обслуговуваного апартаменту. Це те, що будь-який клієнт перевірятиме в першу чергу.

Охоронець або команда охоронців повинні бути на службі 24 години на добу, камери відеоспостереження повинні бути встановлені в стратегічних місцях, а журнал відвідувань повинен вестися для відстеження доступу до обслуговуваних апартаментів.

Підрядники, відвідувачі та працівники, які відвідують об'єкт, повинні бути ідентифіковані та пройти перевірку.

Стиль управління

Будьте добрими та терплячими; гості приходять різними типами та особистостями. Найміть працівників, які можуть залишитися вірними концепції компанії.

Не йдіть на компроміс у якості обслуговування, включаючи їжу, що подається; організуйте меню, щоб задовольнити багатокультурні дієти.

Щоб мінімізувати проблеми, будьте відверті щодо правил і норм та повідомляйте їх гостям. Це не змінює того факту, що ви повинні змусити своїх відвідувачів відчувати себе особливими.

Те, як ви ведете свій бізнес, визначає його успіх. Надайте книгу відгуків і збирайте відгуки від кожного гостя.

Надання кількох базових послуг, таких як організація таксі, допомога в плануванні місцевого транспорту та надання основної інформації, може порадувати гостей.

Читати далі: Програмне забезпечення для управління обслуговуваними апартаментами 2022

Маркетинг

Один з найважливіших аспектів виживання вашого бізнесу з обслуговуваними апартаментами - це маркетинг та реклама.

Ви можете розмістити апартаменти на метапошукових сайтах, таких як booking.com, airbnb, agoda та інших. Отримайте контракт від комерційних агентств, щоб забезпечити постійне заповнення.

Нарешті, і найголовніше, створіть стандартний веб-сайт для вашого бізнесу з обслуговуваними апартаментами, і ви залучите більше клієнтів на регулярній основі без додаткових витрат на маркетинг.

Насправді, для того, щоб розмістити вашу квартиру, інші платформи стягують відсоток з вашого доходу, і якщо ви не можете собі це дозволити, ваш веб-сайт є найекономічнішим рішенням.

Дотримання норм

Дотримання норм - це термін, який, безсумнівно, лякає всіх підприємців. Але це значно складніше, коли немає прецеденту.

Легко бути нетерплячим, щоб дотримуватися всіх норм безпеки та зробити це швидко. Однак обережність вам дуже допоможе.

Ви можете в кінцевому підсумку досягти успіху, налагодивши стосунки з людьми, яким ви довіряєте, і проявивши терпіння.

Регуляторна робота не завжди є найцікавішою частиною роботи, але коли вона завершена і впроваджена, це приносить багато задоволення.

Сталий розвиток 

Розгляньте можливість впровадження сталих практик, таких як енергоефективні прилади, програми переробки та заходи з економії води, щоб залучити екологічно свідомих гостей.

Плануйте довгострокову стійкість, постійно моніторячи ринкові тенденції, уподобання гостей та ефективність операцій.

Управління ризиками 

Отримайте комплексне страхування для захисту від пошкодження майна, відповідальності та інших ризиків.

Розробіть план управління кризами, такими як раптові вакансії, пошкодження майна або зміни в місцевих регуляціях.

Фінансове планування

Створіть детальний бюджет, який покриває всі початкові та поточні витрати, включаючи придбання нерухомості, меблювання, маркетинг та обслуговування.

Забезпечте достатнє фінансування, чи то через кредити, інвесторів, чи особисті заощадження, щоб покрити стартові витрати та підтримувати операції до моменту отримання прибутку.

Страхування обслуговуваного житла

Ми вже говорили про страхування. Це ще одна важлива річ. Вам потрібно переконатися, що у вас є достатнє страхове покриття.

Якщо у вас виникне пожежа і у вас немає правильного страхування, ви опинитеся в серйозних неприємностях. Тож не йдіть на компроміс і переконайтеся, що у вас є правильні поліси.

Дайте всім знати, чим ви займаєтеся. Отримайте страхування для обслуговуваних апартаментів, яке відповідає вашим потребам.

Захист активів - це ще одна частина безпеки. Майте хорошу комплексну страхову політику, яка захищає вас від крадіжок, стихійних лих та пожеж.

Типи та приклади обслуговуваних апартаментів

1) Обслуговувані апартаменти з управлінням на місці та з управлінням поза місцем

Для обслуговуваних квартир доступне управління на місці або поза місцем. У обслуговуваних апартаментах з управлінням на місці зазвичай є рецепціоніст та менеджер з нерухомості.

У обслуговуваних апартаментах з управлінням поза місцем немає персоналу на місці, і ключі зазвичай отримують з ящика для ключів.

Обидва методи управління мають свої переваги; управління поза місцем забезпечує більшу конфіденційність, тоді як управління на місці гарантує, що персонал завжди готовий допомогти.

2) Окрема нерухомість

Цей тип обслуговуваних апартаментів, який розташований в одній окремій нерухомості, забезпечує максимальну приватність для тимчасового проживання.

Хоча повні будинки іноді пропонуються, їх все ще називають обслуговуваними апартаментами.

Хоча цей тип житла популярний на краудсорсингових сайтах, таких як airbnb, деякі платформи дотримуються суворих стандартів безпеки та гігієни, що забезпечує безпечне та комфортне перебування.

3) Житловий обслуговуваний апартамент

Деякі обслуговувані апартаменти розташовані в будівлях, які в основному є житловими. Часто обслуговуваний апартамент буде мебльований так само, як і інші одиниці в будівлі.

Для людей, які хочуть переїхати, та довгострокових працівників, ми рекомендуємо цей тип обслуговуваних апартаментів. Проживання в такому апартаменті дозволяє тим, хто переїжджає, відчути, як це жити в певному регіоні, перш ніж зупинитися на довгостроковому варіанті житла.

Довгострокові працівники (а також ті, хто дотримується все більш популярного стилю подорожей) отримують вигоду від цього типу нерухомості, оскільки вони оточені жителями, а не гостями.

4) Апарт-готель

Апарт-готель підвищує управління на місці до нового рівня, інтегруючи зручності, які зазвичай зустрічаються в готелях.

Бар, тренажерний зал та послуги консьєржа можуть бути доступні разом з рецепціоністом та менеджером з нерухомості.

Цей тип обслуговуваних апартаментів ідеально підходить для людей, які хочуть мати гнучкість і приватність обслуговуваних апартаментів, але все ще мати доступ до зручностей, схожих на готель.

Усі ці компоненти працюють разом, щоб забезпечити ідеальному гостю найкращий досвід.

Як знайти правильну нерухомість для обслуговуваних апартаментів

Ми не рекомендуємо звертатися до агентства нерухомості і казати, що ви шукаєте нерухомість, яка може бути використана для обслуговуваного житла.

Якщо ви шукаєте нерухомість, яка підходить для бізнесу з обслуговуваними апартаментами, ми б рекомендували якісні об'єкти для оренди.

Однак ви повинні знати свою цільову аудиторію та хто, на вашу думку, буде зацікавлений у ваших нерухомостях.

Чи плануєте ви купувати нерухомість у центрі міста, конкуруючи з місцевими бюджетними готелями?

Чи розглядаєте ви можливість придбання нерухомості в туристичній зоні? Тоді це будуть люди, які хочуть орендувати вашу нерухомість як відпустковий дім.

Ось кілька порад: 

• Аналіз місцезнаходження: Виберіть місце з високим попитом, наприклад, ділові райони, туристичні зони або поблизу транспортних вузлів. Врахуйте місцеві зручності, безпеку та доступність.
• Дослідження ринку: Вивчіть конкуренцію, рівень заповнюваності та орендні доходи в районі. Зрозумійте уподобання та потреби вашої цільової аудиторії.
• Розмір і планування нерухомості: Виберіть нерухомість з гнучким простором, який може вмістити різні типи гостей, такі як одиночні мандрівники, сім'ї або бізнес-професіонали.
• Стан і зручності: Переконайтеся, що нерухомість у хорошому стані або потребує мінімального ремонту. Шукайте нерухомість з наявними зручностями, такими як паркування, безпека та сучасна інфраструктура.
• Юридичні та зональні вимоги: Перевірте місцеві регуляції, щоб переконатися, що нерухомість може бути законно експлуатована як обслуговувані апартаменти. Перевірте необхідні дозволи та дотримання зональних законів.
• Фінансова доцільність: Розрахуйте потенційні витрати, включаючи ціну покупки, ремонт, меблювання та поточні операційні витрати. Переконайтеся, що прогнозований дохід підтримує прибутковість.
• Перспективи майбутнього зростання: Розгляньте довгостроковий потенціал району. Шукайте місця з запланованими розробками або зростаючим попитом, які можуть підвищити вартість нерухомості з часом.
• Професійна порада: Консультуйтеся з агентами з нерухомості, менеджерами з нерухомості та юридичними консультантами, які спеціалізуються на обслуговуваних апартаментах, щоб забезпечити обґрунтовані рішення.

Чи вигідно починати бізнес з обслуговуваними апартаментами?

В основному, з точки зору доходу, обслуговувані апартаменти є особливо вигідними, оскільки вони потребують вищих орендних ставок і відсотків, ніж інші типи нерухомості.

Вони процвітають у житлових квартирах, пентхаусах, віллах та таунхаусах, коли йдеться про капітальний ріст.

Чи є недоліки у обслуговуваних апартаментах?

Інвестування в обслуговувані апартаменти має свої ризики та переваги, як і будь-яка інша інвестиція.

Перш ніж ви зобов'яжетеся купувати обслуговувану нерухомість, вам слід точно знати, у що ви вплутуєтеся.

Хоча потенційні прибутки від обслуговуваних апартаментів вищі, ніж від більшості інших інвестицій у нерухомість, управління обслуговуваними апартаментами також вимагає від вас, інвестора, значних зусиль.

Вам також слід знати, що обслуговувані апартаменти можуть підпадати під обмеження іпотеки та оренди. Багато інвесторів уявляють, що купують обслуговувану квартиру, а потім здають її в оренду на Airbnb.

Проте вам слід перевірити умови вашої іпотеки, якщо у вас є така, перш ніж почати регулярно здавати в оренду свої обслуговувані апартаменти.

Багато іпотек містять обмеження, які забороняють вам здавати свою нерухомість в оренду на термін менше року.

Якщо ви порушите ці умови, ви можете зіткнутися з серйозними наслідками, включаючи припинення вашої іпотеки.

Тенденції бізнесу з обслуговуваними апартаментами

Ось кілька актуальних тенденцій у бізнесі з обслуговуваними апартаментами:

1. Подовжене перебування: Зростаючий попит з боку бізнес-мандрівників та віддалених працівників, які шукають довгострокові, комфортні умови проживання.
2. Інтеграція технологій: Використання розумних домашніх функцій, мобільного реєстрації та онлайн-послуг для гостей для підвищення зручності.
3. Стійкість: Зростаюча увага до екологічно чистих практик, таких як енергоефективні прилади та ініціативи зі зменшення відходів.
4. Гібридні моделі: Поєднання елементів готелів та обслуговуваних апартаментів для пропозиції більшої гнучкості та зручностей.
5. Локалізовані досвіди: Пропозиція гостям унікальних, натхненних місцевістю досвідів для відрізнення від традиційних готелів.
6. Фокус на здоров'ї та безпеці: Підвищені протоколи очищення та безконтактні послуги у відповідь на підвищену обізнаність про здоров'я після пандемії.
7. Індивідуалізація та персоналізація: Налаштування послуг та зручностей відповідно до індивідуальних уподобань гостей, від налаштувань кімнати до персоналізованих вітальних пакетів.
8. Спільні житлові простори: Нові гібридні моделі, що поєднують обслуговувані апартаменти з спільними житловими просторами, націлені на молодих професіоналів та цифрових кочівників.
9. Гнучкі умови оренди: Пропозиція короткострокових оренд та адаптивних цінових моделей для залучення як корпоративних клієнтів, так і відпочивальників.
10. Зростаючі інвестиції: Зростаючий інтерес з боку інвесторів у нерухомість через стабільність довгострокових перебувань та вищі рівні заповнюваності в порівнянні з традиційними готелями.

Майбутнє обслуговуваних апартаментів

Лише близько десяти років тому терміни "обслуговувані квартири" та "бізнес-проживання" викликали б порожні погляди в індустрії гостинності.

Хоча цей тип житла ставав все більш поширеним, люди все ще надавали перевагу звичайним готелям для тривалого перебування.

Лише кілька типів житла пропонували мандрівникам кухню, місце для роботи та інші зручності.

Індустрія обслуговуваних апартаментів зараз процвітає, нові компанії входять на ринок, а інвестори шукають відповідні об'єкти для додавання до своїх портфелів.

Традиційні готелі та їх величезні дизайни швидко вичерпують можливості в багатьох містах, однак обслуговувані апартаменти не потребують розташування в висотних будинках, оскільки багато з них з'являються в будівлях з розвиненими функціями з часом.

Хоча бізнес зараз асоціюється з новими висотними будівлями та ультрасучасними меблями, перехід до відремонтованих будівель та повторно використаних елементів буде привабливим для тих, хто надає перевагу класичному стилю життя замість мінімалістичного.

Основні висновки

Обслуговуване житло може бути чудовим бізнес-підходом. Все зводиться до вибору ідеальної нерухомості. Вам спочатку потрібно визначити, кому ви будете здавати цю нерухомість.

Все полягає в тому, щоб зробити нерухомість достатньо привабливою, щоб люди хотіли відвідати та залишитися.

Одне з найважливіших речей, які слід пам'ятати, - це підтримувати чистоту як всередині, так і зовні. Фотографії, які ви публікуєте, повинні робити нерухомість "яскравою", щоб залучити ідеальних потенційних клієнтів.

Немає причин, чому ця бізнес-ініціатива не повинна бути життєздатною для вас, якщо ви зможете це зробити.

Також ви не зможете успішно управляти бізнесом з обслуговуваними апартаментами без справжньої системи управління обслуговуваними апартаментами.

Booking Ninjas пропонує Хмарну систему управління обслуговуваними апартаментами з універсальним програмним забезпеченням на базі Salesforce для управління вашими об'єктами під одним інтерфейсом.

Це зробить адміністративні завдання для ваших обслуговуваних апартаментів надзвичайно простими та організованими. Це рятівник для інвесторів та менеджерів нерухомості, які прагнуть досягти успіху на надзвичайно великому, але прибутковому ринку обслуговуваних апартаментів.

Заплануйте безкоштовний дзвінок , щоб дізнатися, як наші Booking Ninjas можуть допомогти вам оновити управління вашою нерухомістю та підвищити вашу продуктивність і прибутковість!