Pendapatan Operasional Bersih

Pendapatan operasional bersih adalah ukuran yang digunakan secara khusus dalam real estat dan tidak boleh disamakan dengan pendapatan bersih. Jadi, apa itu Pendapatan Operasi Bersih?

Pendapatan Operasional Bersih (NOI) mengevaluasi kemampuan investasi real estat untuk menghasilkan pendapatan dari operasinya. NOI mengukur jumlah arus kas yang dihasilkan oleh properti investasi setelah biaya operasi dibayarkan. Investor real estat biasanya menggunakan analisis NOI untuk menentukan nilai dan keuntungan properti komersial.

Cara Menghitung Pendapatan Operasional Bersih

Relatif mudah untuk menghitung pendapatan operasional bersih (NOI) suatu properti.

Rumusnya adalah sebagai berikut:

NOI = (Potensi Pendapatan Sewa) – (Kekosongan dan Kerugian Kredit) + (Penghasilan Lainnya) – (Total Biaya Operasional)

Potensi Pendapatan Sewa

Pendapatan sewa potensial (PRI) adalah total sewa gabungan berdasarkan ketentuan setiap sewa komersial individu, dengan asumsi bahwa properti tersebut 100% ditempati. Jika properti belum sepenuhnya ditempati, maka jumlah PRI didasarkan pada analisis pasar, menurut sewa dan ketentuan properti sejenis.

Kekosongan dan Kerugian Kredit

Kekosongan dan kerugian kredit merupakan hilangnya pendapatan karena penyewa mengosongkan properti atau penyewa gagal membayar sewa. Faktor kekosongan dapat dihitung berdasarkan berakhirnya sewa saat ini. Angka-angka yang didorong oleh pasar yang menggunakan lowongan pekerjaan yang sebanding juga dapat digunakan untuk tujuan menghitung NOI yang tepat.

Penghasilan Lainnya

Karena ada banyak cara berbeda bagaimana sebuah properti dapat menghasilkan pendapatan, investor real estat perlu menyertakan semua pendapatan yang mungkin dalam perhitungan mereka, selain sewa bulanan. Pendapatan lain tersebut termasuk, tetapi tidak terbatas pada, hasil sewa fasilitas, hasil dari mesin penjual otomatis, hasil dari layanan binatu, pendapatan yang diperoleh dari biaya parkir, biaya papan reklame/papan tanda, dan biaya layanan relevan lainnya.

Total Biaya Operasional

Total biaya operasional mencakup semua pengeluaran yang diperlukan yang terkait dengan aktivitas yang menghasilkan pendapatan. Biaya ini biasanya diperlukan untuk memelihara properti dan menjalankan bisnis real estat komersial. Biaya operasional dapat mencakup biaya manajemen properti, pemasaran dan periklanan, utilitas, pajak properti, perbaikan dan pemeliharaan, asuransi, dan biaya kebersihan.

Biaya Tidak Termasuk Dalam NOI

Penting untuk dicatat bahwa pembayaran hutang, depresiasi, pengeluaran modal, komisi sewa, perbaikan penyewa, pajak penghasilan, dan bunga hipotek pengeluaran tidak termasuk dalam perhitungan pendapatan operasional bersih. Hal ini dikarenakan NOI bersifat unik pada properti itu sendiri dan tidak mencakup biaya-biaya lain yang bersifat khusus bagi pemilik/investor.

Mengapa Pendapatan Operasional Bersih Penting?

Pendapatan Operasional Bersih (NOI) penting karena membantu investor properti mengevaluasi apakah suatu properti sewaan potensial layak untuk diinvestasikan. Sebelum a pembelian, investor dapat menggunakan NOI untuk menilai nilai properti, membantu mereka untuk membuat keputusan investasi. Setelah pembelian, NOI dapat digunakan sebagai ukuran pengoperasian arus kas.

Dalam beberapa kasus, pemberi pinjaman yang membiayai investasi properti juga tertarik untuk mengetahui pendapatan operasi bersih dari properti tersebut. Hal ini karena NOI terkadang digunakan sebagai salah satu faktor penentu dalam menyetujui pinjaman bagi investor real estat.

Pro dan Kontra Penggunaan Pendapatan Operasional Bersih

Perhitungan pendapatan operasional bersih properti adalah cara penting untuk menentukan nilainya serta mengevaluasi potensinya. Namun, penggunaan NOI dalam membuat keputusan tentang investasi real estat memiliki kelebihan dan kekurangan. Mari kita lihat potensi kelebihan dan kekurangan NOI di bawah ini.

Kelebihan

- NOI menentukan nilai awal properti investasi, membantu investor real estat mengidentifikasi apakah properti tersebut akan menjadi investasi yang baik.

- Penggunaan NOI memberikan ikhtisar pendapatan operasi berkelanjutan suatu properti.

- NOI juga membantu pemberi pinjaman dan kreditor menentukan apakah suatu properti menghasilkan arus kas yang cukup untuk menutupi potensi pembayaran utang.

Kontra

- Analisis NOI dapat dimanipulasi karena pemilik properti dapat memilih untuk mempercepat atau menunda pengeluaran tertentu.

- NOI suatu properti tidak selalu konstan – dapat berubah tergantung pada bagaimana properti tersebut dikelola.

- Karena pengeluaran lain tidak diperhitungkan dalam NOI (misalnya pengeluaran bunga, pembayaran utang, pajak penghasilan, belanja modal), arus kas aktual yang dapat dihasilkan suatu properti mungkin berbeda setelah semua biaya lainnya dibayarkan.

Cara Meningkatkan Pendapatan Operasional Bersih

Properti dengan pendapatan operasional bersih yang tinggi biasanya merupakan properti yang bagus. NOI yang positif berarti pendapatan operasional suatu properti lebih tinggi daripada biaya operasionalnya. NOI negatif menunjukkan bahwa biaya operasional properti sewaan melebihi pendapatannya. Untuk membantu, ada berbagai metode untuk meningkatkan NOI investasi real estat.

Berikut 3 cara untuk meningkatkan NOI properti investasi: 

1. Meningkatkan Pendapatan Sewa

Sumber pendapatan utama dari properti investasi adalah pendapatan sewanya. Salah satu cara untuk meningkatkan pendapatan sewa Anda adalah dengan memastikan bahwa Anda memiliki tingkat hunian yang tinggi, yaitu 90% atau lebih. Metode lainnya adalah meninjau kembali tarif sewa Anda untuk memastikan bahwa harga sewa tersebut tepat sesuai dengan perbandingannya dan demografi penyewa targetnya.

2. Temukan Sumber Penghasilan Tambahan

Tinjau sumber pendapatan lain yang mungkin dapat dihasilkan properti Anda. Misalnya, apakah properti Anda memiliki layanan binatu dan penjualan? Apakah Anda mengenakan biaya parkir untuk penyewa atau tamu? Apakah Anda menawarkan layanan premium lainnya? Mungkin ada cara lain untuk membuat properti menghasilkan lebih banyak pendapatan selain dari apa yang sudah dilakukannya.

3. Minimalkan Biaya Operasional

Biaya operasional properti memiliki dampak besar pada pendapatan bersihnya. Oleh karena itu, sebaiknya Anda memangkas atau memangkas biaya operasional jika memungkinkan. Misalnya, Anda dapat mengurangi biaya utilitas dengan memastikan lampu yang tidak digunakan dimatikan. Atau mungkin Anda dapat meneruskan biaya kebersihan kepada penyewa sebagai biaya pemeliharaan dan bukannya menyerapnya sebagai fasilitas.

Kesimpulan

Pendapatan operasi bersih sangat penting dalam mengevaluasi dan menilai properti investasi. Hal ini membantu investor dan kreditor memutuskan apakah properti tersebut layak untuk diinvestasikan. Meskipun NOI memiliki kekurangan, ia memberikan wawasan yang bagus tentang kemampuan properti untuk menghasilkan arus kas serta nilai keseluruhannya.