Das Nettobetriebseinkommen ist eine Kennzahl, die speziell im Immobilienbereich verwendet wird und nicht mit dem Nettoeinkommen zu verwechseln ist. Was ist also das Nettobetriebseinkommen?
Das Nettobetriebseinkommen (NOI) bewertet die Fähigkeit einer Immobilieninvestition, Erträge aus ihren Geschäftstätigkeiten zu erwirtschaften. Es misst den Cashflow einer Anlageimmobilie nach Abzug der Betriebskosten. Immobilieninvestoren nutzen die NOI-Analyse typischerweise, um den Wert und die Rentabilität einer Gewerbeimmobilie zu bestimmen.
So berechnen Sie das Nettobetriebseinkommen
Es ist relativ einfach, das Nettobetriebseinkommen (NOI) einer Immobilie zu berechnen.
Die Formel lautet:
NOI = (Potenzielle Mieteinnahmen) – (Leerstands- und Kreditverluste) + (Sonstige Einnahmen) – (Gesamtbetriebskosten)
Mögliche Mieteinnahmen
Der potenzielle Mietertrag (PRI) ist die Gesamtmiete gemäß den Bedingungen jedes einzelnen Gewerbemietvertrags, wobei von einer 100%igen Vermietung der Immobilie ausgegangen wird. Ist die Immobilie nicht vollständig belegt, basiert die Höhe des PRI auf einer Marktanalyse, basierend auf den Mietverträgen und Bedingungen vergleichbarer Immobilien.
Leerstand und Kreditverluste
Leerstand und Kreditverluste stellen den Verlust von Einnahmen dar, die durch Mieterauszüge oder Zahlungsverzug entstehen. Der Leerstandfaktor kann anhand der aktuellen Mietvertragslaufzeiten berechnet werden. Auch marktorientierte Zahlen anhand vergleichbarer Immobilienleerstände können zur Berechnung des NOI einer Immobilie herangezogen werden.
Andere Einnahmen
Da eine Immobilie vielfältige Einnahmequellen bietet, müssen Immobilieninvestoren neben der monatlichen Miete auch alle möglichen Einnahmen in ihre Kalkulation einbeziehen. Zu diesen anderen Einnahmen zählen unter anderem Einnahmen aus der Vermietung von Einrichtungen, Einnahmen aus Verkaufsautomaten, Erlöse aus Wäscheservices, Einnahmen aus Parkgebühren, Gebühren für Werbetafeln/Beschilderungen und andere relevante Servicegebühren.
Gesamtbetriebskosten
Die gesamten Betriebskosten umfassen alle notwendigen Ausgaben im Zusammenhang mit umsatzgenerierenden Aktivitäten. Diese Ausgaben sind in der Regel für die Instandhaltung der Immobilie und den Betrieb eines gewerblichen Immobiliengeschäfts erforderlich. Zu den Betriebskosten können Gebühren für die Immobilienverwaltung, Marketing- und Werbekosten, Nebenkosten, Grundsteuern, Reparaturen und Instandhaltung, Versicherungen sowie Hausmeisterkosten gehören.
Kosten, die nicht im NOI enthalten sind
Es ist wichtig zu beachten, dass Schuldendienst, Abschreibungen, Kapitalausgaben, Leasingvergütungen, Mieterausbauten, Einkommenssteuern und Hypothekenzinsen anfallen werden nicht in die Berechnung des Nettobetriebseinkommens einbezogen. Dies liegt daran, dass das NOI nur für die Immobilie selbst gilt und keine anderen Ausgaben umfasst, die speziell für den Eigentümer/Investor anfallen.
Warum ist das Nettobetriebsergebnis wichtig?
Das Nettobetriebseinkommen (NOI) ist wichtig, da es Immobilieninvestoren dabei hilft einzuschätzen, ob sich eine Investition in eine potenzielle Mietimmobilie lohnt. Vor einem Kauf kann ein Investor das NOI nutzen, um den Wert einer Immobilie einzuschätzen und so eine Investitionsentscheidung zu treffen. Nach dem Kauf kann das NOI als Maß für die laufenden Cashflows verwendet werden.
In manchen Fällen sind Kreditgeber, die eine Investitionsimmobilie finanzieren, auch am Nettobetriebsergebnis der Immobilie interessiert. Dies liegt daran, dass das Nettobetriebsergebnis (NOI) manchmal als einer der entscheidenden Faktoren bei der Kreditvergabe für Immobilieninvestoren herangezogen wird.
Vor- und Nachteile der Verwendung von Net Operating Income
Die Berechnung des Nettobetriebseinkommens einer Immobilie ist eine wichtige Möglichkeit, ihren Wert zu bestimmen und ihre Rentabilität zu bewerten. Dennoch hat die Verwendung von NOI bei der Entscheidungsfindung über eine Immobilieninvestition sowohl Vor- als auch Nachteile. Werfen wir unten einen Blick auf die potenziellen Vor- und Nachteile von NOI.
Vorteile
- NOI bestimmt den Anfangswert einer Anlageimmobilie und hilft Immobilieninvestoren dabei, festzustellen, ob es sich um eine gute Investition handelt.
- Der Einsatz von NOI bietet einen Überblick über die laufenden Betriebseinnahmen einer Immobilie.
- NOI hilft Kreditgebern und Gläubigern auch dabei, festzustellen, ob eine Immobilie einen ausreichenden Cashflow generiert, um einen möglichen Schuldendienst abzudecken.
Nachteile
- Die NOI-Analyse kann manipuliert werden, da ein Immobilieneigentümer sich dafür entscheiden kann, bestimmte Ausgaben zu beschleunigen oder aufzuschieben.
- Das NOI einer Immobilie ist nicht immer konstant – es kann sich je nach Verwaltung der Immobilie ändern.
- Da andere Ausgaben im NOI nicht berücksichtigt werden (z. B. Zinskosten, Schuldendienst, Einkommenssteuern, Kapitalausgaben), ist der tatsächliche Cashflow, der a Die Höhe der Immobilienerträge kann unterschiedlich sein, nachdem alle anderen Kosten beglichen wurden.
Wie man das Nettobetriebseinkommen verbessert
Eine Immobilie mit einem hohen Nettobetriebseinkommen ist in der Regel eine gute Immobilie. Ein positiver NOI bedeutet, dass die Betriebseinnahmen einer Immobilie höher sind als ihre Betriebskosten. Ein negativer NOI weist darauf hin, dass die Betriebskosten einer Mietimmobilie deren Einnahmen überstiegen. Als Hilfestellung gibt es verschiedene Methoden, um das NOI einer Immobilieninvestition zu verbessern.
Hier sind 3 Möglichkeiten, den NOI einer Anlageimmobilie zu verbessern:
1. Mieteinnahmen verbessern
Die Haupteinnahmequelle einer Anlageimmobilie ist die Vermietung. Eine Möglichkeit, Ihre Mieteinnahmen zu verbessern, besteht darin, eine hohe Belegungsrate von 90 % oder mehr sicherzustellen. Eine weitere Methode ist die Überprüfung Ihrer Mietpreise, um sicherzustellen, dass die Miete den Vergleichswerten und der demografischen Zusammensetzung der Zielgruppe angemessen ist.
2. Finden Sie zusätzliche Einnahmequellen
Prüfen Sie weitere mögliche Einnahmequellen Ihrer Immobilie. Gibt es beispielsweise einen Wäscheservice und einen Verkaufsautomaten? Erheben Sie Parkgebühren für Mieter oder Gäste? Bieten Sie weitere Premium-Services an? Vielleicht gibt es weitere Möglichkeiten, die Einnahmen Ihrer Immobilie zusätzlich zu den bestehenden zu steigern.
3. Minimieren Sie die Betriebskosten
Die Betriebskosten einer Immobilie haben einen großen Einfluss auf den Nettobetriebsertrag. Daher ist es sinnvoll, die Betriebskosten nach Möglichkeit zu senken. Beispielsweise können Sie die Nebenkosten senken, indem Sie dafür sorgen, dass nicht genutzte Lichter ausgeschaltet werden. Oder Sie können die Hausmeisterkosten als Instandhaltungsgebühren an die Mieter weitergeben, anstatt sie als Annehmlichkeit zu übernehmen.
Abschluss
Der Nettobetriebsgewinn ist für die Bewertung einer Anlageimmobilie unerlässlich. Er hilft Investoren und Kreditgebern bei der Entscheidung, ob sich die Immobilie für eine Investition lohnt. Obwohl der Nettobetriebsgewinn Nachteile hat, gibt er einen guten Einblick in die Fähigkeit einer Immobilie, Cashflow zu generieren, sowie in ihren Gesamtwert.
