Le résultat net d'exploitation est une mesure utilisée notamment dans l'immobilier et ne doit pas être confondu avec le résultat net. Alors, qu'est-ce que le résultat net d'exploitation ?
Le résultat net d'exploitation (RNE) évalue la capacité d'un investissement immobilier à générer des revenus d'exploitation. Il mesure le flux de trésorerie généré par un bien immobilier d'investissement après déduction des frais d'exploitation. Les investisseurs immobiliers utilisent généralement l’analyse NOI pour déterminer la valeur et la rentabilité d’une propriété commerciale.
Comment calculer le résultat net d'exploitation
Il est relativement simple de calculer le revenu net d’exploitation (RNE) d’une propriété.
La formule est la suivante :
NOI = (Revenus locatifs potentiels) – (Vacance et pertes de crédit) + (Autres revenus) – (Total des dépenses d'exploitation)
Revenus locatifs potentiels
Le revenu locatif potentiel (PRI) est le loyer total combiné selon les termes de chaque bail commercial individuel, en supposant que la propriété est occupée à 100 %. Si la propriété n'est pas entièrement occupée, le montant du PRI est alors basé sur une analyse du marché, en fonction des baux et des conditions des propriétés comparables.
Postes vacants et pertes de crédit
Les pertes de revenus et les pertes de crédit représentent la perte de revenus due au départ des locataires ou au non-paiement de leur bail. Le taux de vacance peut être calculé en fonction de l'échéance des baux en cours. Des chiffres axés sur le marché et utilisant des postes vacants comparables peuvent également être utilisés dans le but de calculer le NOI d'un bien.
Autres revenus
Parce qu'il existe de nombreuses façons différentes par lesquelles une propriété peut générer des revenus, les investisseurs immobiliers doivent inclure tous les revenus possibles dans leur calcul, en plus du loyer mensuel. Ces autres revenus comprennent, sans s'y limiter, les revenus de location d'installations, les revenus des distributeurs automatiques, les revenus des services de blanchisserie, les revenus générés par les frais de stationnement, les frais d'affichage/signalisation et d'autres frais de service pertinents.
Total des dépenses d'exploitation
Les charges d'exploitation totales comprennent toutes les dépenses nécessaires liées aux activités génératrices de revenus. Ces dépenses sont généralement nécessaires à l'entretien du bien et à la gestion d'une entreprise immobilière commerciale. Les dépenses d'exploitation peuvent inclure les frais de gestion immobilière, les frais de marketing et de publicité, les services publics, les taxes foncières, les réparations et l'entretien, l'assurance et les frais de conciergerie.
Frais non inclus dans NOI
Il est important de noter que le service de la dette, la dépréciation, les dépenses en capital, les commissions de location, les améliorations locatives, les impôts sur le revenu et les intérêts hypothécaires sont non inclus dans le calcul du résultat net d'exploitation. C'est parce que le NOI est unique à la propriété elle-même et n'inclut pas d'autres dépenses spécifiques au propriétaire/investisseur.
Pourquoi le résultat net d’exploitation est-il important ?
Le revenu net d'exploitation (NOI) est important car il aide les investisseurs immobiliers à évaluer si un projet de location potentiel vaut la peine d'investir. Avant un achat, un investisseur peut utiliser le NOI pour évaluer la valeur d'une propriété, Cela les aide à prendre une décision d'investissement. Après l'achat, le NOI peut servir de mesure des flux de trésorerie opérationnels.
Dans certains cas, les prêteurs qui financent un bien d’investissement sont également intéressés à connaître le revenu net d’exploitation du bien. Cela est dû au fait que le NOI est parfois utilisé comme l’un des facteurs décisifs dans l’approbation d’un prêt pour les investisseurs immobiliers.
Avantages et inconvénients de l'utilisation du revenu d'exploitation net
Le calcul du résultat net d’exploitation d’un bien est un moyen important de déterminer sa valeur ainsi que d’évaluer sa rentabilité. Cependant, l'utilisation du NOI dans la prise de décision en matière d'investissement immobilier présente à la fois des avantages et des inconvénients. Examinons ci-dessous les avantages et les inconvénients potentiels du NOI.
Avantages
- Le NOI détermine la valeur initiale d'un bien d'investissement et aide les investisseurs immobiliers à déterminer s'il constituera un bon investissement.
- L'utilisation de NOI fournit un aperçu des revenus d'exploitation en cours d'une entreprise.
- NOI aide également les prêteurs et les créanciers à déterminer si un prêt génère correctement un flux de trésorerie suffisant pour couvrir tout service de dette potentiel.
Inconvénients
- L'analyse NOI peut être manipulée puisqu'un propriétaire peut choisir d'accélérer ou de différer certaines dépenses.
- Le NOI d’une propriété n’est pas toujours constant – il peut changer en fonction de la façon dont la propriété est gérée.
- Parce que d'autres dépenses ne sont pas prises en compte dans le NOI (par exemple, les intérêts, le service de la dette, les impôts sur le revenu, les dépenses en capital), le flux de trésorerie réel qu'un la propriété peut générer peut différer une fois que toutes ces autres dépenses sont payées.
Comment améliorer le revenu net d'exploitation
Une entreprise avec un revenu net d'exploitation élevé est généralement une bonne entreprise. Un NOI positif signifie que les revenus d’exploitation d’une propriété sont supérieurs à ses dépenses d’exploitation. Un RNEI négatif indique que les dépenses d'exploitation d'un bien locatif dépassent ses revenus. Pour y remédier, différentes méthodes permettent d'améliorer le RNEI d'un investissement immobilier.
Voici 3 façons d’améliorer le NOI d’un projet d’investissement :
1. Améliorer les revenus locatifs
La principale source de revenus d'un bien immobilier d'investissement est son revenu locatif. Une façon d'améliorer vos revenus locatifs est de garantir un taux d'occupation élevé, de 90 % ou plus. Une autre méthode consiste à revoir vos tarifs de location pour vous assurer que le loyer est correctement fixé en fonction de ses comparables et de la démographie de ses locataires cibles.
2. Trouver des sources de revenus supplémentaires
Examinez les autres sources de revenus possibles de votre propriété. Par exemple, propose-t-elle une laverie et des distributeurs automatiques ? Facturez-vous des frais de parking aux locataires ou aux invités ? Proposez-vous d'autres services premium ? Il existe peut-être d’autres moyens de faire en sorte que la propriété génère davantage de revenus en plus de ce qu’elle fait déjà.
3. Minimisez les dépenses d’exploitation
Les dépenses d'exploitation d'un bien immobilier ont un impact important sur son résultat net d'exploitation. Il est donc judicieux de réduire ces coûts lorsque cela est possible. Par exemple, vous pouvez réduire vos dépenses de services publics en éteignant les lumières inutilisées. Ou peut-être pouvez-vous passer les frais de conciergerie aux locataires sous forme de frais d'entretien au lieu de les absorber comme une commodité.
Conclusion
Le revenu net d'exploitation est essentiel pour évaluer un bien immobilier d'investissement. Il aide les investisseurs et les créanciers à déterminer si le bien vaut la peine d'être investi. Bien que le NOI ait ses inconvénients, il donne un bon aperçu de la capacité d'une propriété à générer des flux de trésorerie ainsi que de sa valeur globale.
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