Net İşletme Geliri

Net işletme geliri, özellikle gayrimenkulde kullanılan bir ölçüdür ve net gelirle karıştırılmamalıdır. Peki, Net İşletme Geliri nedir?

Net İşletme Geliri (NOI), bir gayrimenkul yatırımının faaliyetlerinden işletme geliri üretme yeteneğini değerlendirir. İşletme giderleri ödendikten sonra bir yatırım mülkü tarafından üretilen nakit akışı miktarını ölçer. Gayrimenkul yatırımcıları genellikle ticari bir mülkün değerini ve karlılığını belirlemek için NOI analizini kullanır.

Net İşletme Geliri Nasıl Hesaplanır

Bir gayrimenkulün net işletme gelirini (NOI) hesaplamak nispeten basittir.

Formül şu şekildedir:

NOI = (Potansiyel Kira Geliri) – (Boşluk ve Kredi Kayıpları) + (Diğer Gelirler) – (Toplam Faaliyet Giderleri)

Potansiyel Kira Geliri

Potansiyel kira geliri (PRI), her bir bireysel ticari kiralamanın şartlarına göre, mülkün %100 dolu olduğu varsayımıyla birleştirilmiş toplam kiradır. Mülk tamamen dolu değilse, PRI miktarı, kiralara ve karşılaştırılabilir mülklerin şartlarına göre piyasa analizine dayanır.

Boş Pozisyon ve Kredi Kayıpları

Boşluk ve kredi kayıpları, kiracıların mülkü boşaltması veya kiracıların kira ödemelerini yapmaması nedeniyle oluşan gelir kaybını temsil eder. Boşluk faktörü, mevcut kira sona erme tarihlerine göre hesaplanabilir. Karşılaştırılabilir mülk boşluklarını kullanan piyasa odaklı rakamlar, bir mülkün NOI'sini hesaplamak amacıyla da kullanılabilir.

Diğer Gelirler

Bir mülkün gelir elde etmesinin birçok farklı yolu olduğundan, gayrimenkul yatırımcılarının aylık kira bedeline ek olarak hesaplamalarına tüm olası gelirleri dahil etmeleri gerekir. Bu diğer gelirler, tesis kiralama gelirleri, satış makinelerinden elde edilen gelirler, çamaşırhane hizmetlerinden elde edilen gelirler, otopark ücretlerinden elde edilen gelirler, ilan panosu/tabela ücretleri ve diğer ilgili hizmet bedellerini içerir, ancak bunlarla sınırlı değildir.

Toplam İşletme Giderleri

Toplam işletme giderleri, gelir getiren faaliyetlerle ilişkili tüm gerekli harcamaları içerir. Bu giderler genellikle mülkün bakımı ve ticari bir gayrimenkul işletmesinin yürütülmesi için gereklidir. İşletme giderleri, emlak yönetim ücretleri, pazarlama ve reklamcılık, kamu hizmetleri, emlak vergileri, onarım ve bakım, sigorta ve temizlik giderlerini içerebilir.

NOI'ye Dahil Olmayan Harcamalar

Borç servisi, borçların silinmesi, cari harcamalar, leasing sözleşmeleri, kiracı iyileştirmeleri, gelir vergileri ve ipotek faizlerinin dikkate alınması önemlidir. giderler net işletme gelirinin hesaplanmasına dahil edilmez. Bunun nedeni, NOI'nin mülkün kendisine özgü olması ve mülk sahibi/yatırımcıya özgü diğer giderleri içermemesidir.

Net İşletme Geliri Neden Önemlidir?

Net işletme geliri (NOI), gayrimenkul yatırımcılarının potansiyel bir kira mülkünün yatırım yapmaya değer olup olmadığını değerlendirmelerine yardımcı olduğu için önemlidir. Bir satın alma işleminden önce, bir yatırımcı NOI'yi bir mülkün değerini değerlendirmek için kullanabilir ve bu da yatırım kararı vermelerine yardımcı olur. Satın alma işleminden sonra NOI, işletme nakit akışlarının bir ölçüsü olarak kullanılabilir.

Bazı durumlarda, yatırım amaçlı bir mülkü finanse eden borç verenler, mülkün net işletme gelirini bilmekle de ilgilenirler. Bunun nedeni, NOI'nin bazen gayrimenkul yatırımcıları için kredi onayında karar verici faktörlerden biri olarak kullanılmasıdır.

Net İşletme Gelirinin Kullanılmasının Artıları ve Eksileri

Bir mülkün net işletme gelirinin hesaplanması, onun değerini belirlemenin yanı sıra onun sağlamlığını değerlendirmenin de önemli bir yoludur. Yine de, gayrimenkul yatırımı hakkında karar verirken NOI kullanımının hem avantajları hem de dezavantajları vardır. Aşağıda NOI'nin potansiyel artı ve eksilerine bir göz atalım.

Artıları

- NOI, bir yatırım mülkünün ilk değerini belirleyerek, gayrimenkul yatırımcılarının iyi bir yatırım olup olmayacağını belirlemelerine yardımcı olur.

- NOI'nin kullanımı, bir mülkün devam eden işletme gelirine genel bir bakış sağlar.

- NOI aynı zamanda borç verenlere ve alacaklılara, doğru bir borç servisinin karşılanması için yeterli nakit akışı sağlanıp sağlanmadığının belirlenmesinde yardımcı olur.

Eksileri

- NOI analizi, bir mülk sahibinin belirli giderleri hızlandırmayı veya ertelemeyi seçebilmesi nedeniyle manipüle edilebilir.

- Bir gayrimenkulün NOI'si her zaman sabit değildir; gayrimenkulün nasıl yönetildiğine bağlı olarak değişebilir.

- NOI'de diğer harcamalar dikkate alınmadığından (örn. faiz giderleri, borç servisi, gelir vergileri, sermaye harcamaları), fiili nakit Bir mülkün oluşturabileceği akış, tüm diğer masraflar ödendikten sonra farklılık gösterebilir.

Net Faaliyet Geliri Nasıl Artırılır

Net işletme geliri yüksek olan bir mülk genellikle iyi bir mülktür. Olumlu bir NOI, bir mülkün işletme gelirlerinin işletme giderlerinden daha yüksek olduğu anlamına gelir. Negatif bir NOI, kiralık bir mülkün işletme maliyetlerinin gelirlerini aştığını gösterir. Yardımcı olmak için, bir gayrimenkul yatırımının NOI'sini iyileştirmenin farklı yöntemleri vardır.

İşte bir yatırım kalitesinin NOI'sini iyileştirmenin 3 yolu: 

1. Kira Gelirini Artırın

Bir yatırım mülkünden elde edilen gelirin ana kaynağı kira geliridir. Kira gelirinizi iyileştirmenin bir yolu, %90 veya üzeri yüksek bir doluluk oranına sahip olduğunuzdan emin olmaktır. Başka bir yöntem, kira oranlarınızı gözden geçirerek kiranın, karşılaştırmalarına ve hedef kiracı demografisine göre uygun şekilde fiyatlandırıldığından emin olmaktır.

2. Ek Gelir Kaynakları Bulun

Mülkünüzün üretebileceği diğer olası gelir kaynaklarını gözden geçirin. Örneğin, çamaşırhane ve satış hizmetleri var mı? Kiracı veya misafirlerden otopark ücreti alıyor musunuz? Başka premium hizmetler sunuyor musunuz? Belki de mülkün halihazırda ürettiklerine ek olarak daha fazla gelir üretmesini sağlamanın başka yolları vardır.

3. Operasyon Giderlerini En Aza İndirin

Bir mülkün işletme giderleri, net işletme geliri üzerinde büyük bir etkiye sahiptir. Bu nedenle, mümkün olduğunda işletme maliyetlerini azaltmak veya kısmak iyi bir fikirdir. Örneğin, kullanılmayan ışıkların kapatılmasını sağlayarak kamu hizmetleri maliyetlerini azaltabilirsiniz. Ya da temizlik masraflarını bir olanak olarak kullanmak yerine, bakım ücreti olarak kiracıya yansıtabilirsiniz.

Çözüm

Net işletme geliri, yatırım amaçlı bir mülkün değerlendirilmesi ve değerlemesinde esastır. Bu, yatırımcıların ve alacaklıların mülkün yatırım yapmaya değer olup olmadığına karar vermelerine yardımcı olur. NOI'nin dezavantajları olmasına rağmen, bir mülkün nakit akışı yaratma yeteneği ve genel değeri hakkında iyi bir fikir verir.