Το καθαρό λειτουργικό εισόδημα είναι ένα μέτρο που χρησιμοποιείται ειδικά στην ακίνητη περιουσία και δεν πρέπει να συγχέεται με το καθαρό εισόδημα. Λοιπόν, τι είναι το Nеt Orerаtіng Inсоmе;
Το Καθαρό Λειτουργικό Εισόδημα (NOI) αξιολογεί την ικανότητα μιας επένδυσης σε ακίνητη περιουσία να παράγει εισόδημα από τις εκτιμήσεις της. Μετράει το ποσό των ταμειακών ροών που δημιουργείται από μια επένδυση σε ακίνητα μετά την εξόφληση των χρημάτων. Οι επενδυτές ακινήτων συνήθως χρησιμοποιούν ανάλυση NOI για να προσδιορίσουν την αξία και την κερδοφορία ενός εμπορικού ακινήτου.
Πώς να υπολογίσετε το καθαρό εισόδημα
Είναι σχετικά απλό να υπολογίσετε το καθαρό λειτουργικό εισόδημα (NOI) ενός ακινήτου.
Η φόρμουλα έχει ως εξής:
NOI = (Πιθανό εισόδημα ενοικίασης) – (Κενή θέση και απώλεια πίστωσης) + (Άλλο εισόδημα) – (Συνολική Προσφορά Προσφοράς)
Πιθανό Ενοικιαζόμενο Εισόδημα
Πιθανό εισόδημα (PRI) είναι το συνδυασμένο συνολικό ενοίκιο σύμφωνα με τους όρους κάθε μεμονωμένης εμπορικής μίσθωσης, με το άθροισμα του ακινήτου να είναι cu. Εάν το πλεονέκτημα δεν είναι πλήρως εξακριβωμένο, τότε το ποσό του PRI βασίζεται στην ανάλυση της αγοράς, σύμφωνα με τις μισθώσεις και τους όρους των αξιόλογων κερδών.
Κενή θέση και απώλεια πίστωσης
Το Vasansu και οι πιστωτικές απώλειες αντιπροσωπεύουν την απώλεια εισοδήματος λόγω των ενοικιαστών που εκκενώνουν το ακίνητο ή των ενοικιαστών που αθετούν τα μισθώματα τους. Η κενή θέση μπορεί να υπολογιστεί με βάση τις τρέχουσες λήξεις των μισθωμάτων. Τα στοιχεία που καθοδηγούνται από την αγορά που χρησιμοποιούν αξιόλογες κενές θέσεις μπορούν επίσης να χρησιμοποιηθούν για τον υπολογισμό ενός NOI.
Άλλα Εισοδήματα
Επειδή υπάρχουν πολλοί διαφορετικοί τρόποι με τους οποίους ένα πλεονέκτημα μπορεί να δημιουργήσει εισόδημα, οι επενδυτές σε ακίνητα πρέπει να συμπεριλάβουν όλα τα πιθανά έσοδα στον προγραμματισμό τους, σε έναν μήνα επιπλέον. Αυτά τα άλλα έσοδα περιλαμβάνουν, αλλά δεν περιορίζονται σε, ενοικιάσεις εγκαταστάσεων, που προέρχονται από μηχανήματα αυτόματης πώλησης, έσοδα από υπηρεσίες πλυντηρίων ρούχων, εισόδημα. χρεώσεις billbоаrd/ѕіgnаgе, και άλλες σχετικές χρεώσεις υπηρεσιών.
Συνολικά Λειτουργικά Έξοδα
Το σύνολο των λειτουργικών εξόδων περιλαμβάνει όλες τις απαραίτητες δαπάνες που σχετίζονται με δραστηριότητες δημιουργίας εσόδων. Αυτά τα έξοδα απαιτούνται συνήθως για τη διατήρηση του πλεονεκτήματος και τη λειτουργία μιας εμπορικής επιχείρησης ακινήτων. Τα λειτουργικά έξοδα μπορούν να περιλαμβάνουν αμοιβές διαχείρισης ακινήτων, μάρκετινγκ και διαφημίσεις, υπηρεσίες κοινής ωφέλειας, φόρους, επισκευές και συντήρηση, ασφαλιστικά έξοδα και άλλα.
Εκπτώσεις που δεν περιλαμβάνονται στο NOI
Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι η εξυπηρέτηση του χρέους, ο απολογισμός, οι δημόσιες δαπάνες, οι συμβάσεις μίσθωσης, οι βελτιώσεις των ενοικιαστών, οι φόροι εισοδήματος και τα ενυπόθηκα δάνεια ο υπολογισμός του καθαρού εισοδήματος. Αυτό συμβαίνει επειδή το NOI είναι μοναδικό για τον εαυτό του και δεν περιλαμβάνει άλλες προσφορές που είναι ειδικές για τον ιδιοκτήτη/επενδυτή.
Γιατί είναι Σημαντικό το Net Operating Insomе;
Η καθαρή ενοικίαση (NOI) είναι σημαντική επειδή βοηθά τους επενδυτές των ακινήτων να αξιολογήσουν εάν μια ριζική ενοικίαση αξίζει να επενδύσετε πριν, να πραγματοποιήσετε επενδύσεις. Ο επενδυτής μπορεί να χρησιμοποιήσει το NOI για να αξιολογήσει την αξία ενός πλεονεκτήματος, βοηθώντας τον να λάβει μια επενδυτική απόφαση. Μετά την αγορά, το NOI μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως μέτρο μέτρησης των ροών.
Σε ορισμένες περιπτώσεις, οι δανειστές που χρηματοδοτούν μια επένδυση ενδιαφέρονται επίσης να μάθουν το δίκτυο σε μέρος του πλεονεκτήματος. Αυτό συμβαίνει επειδή το NOI χρησιμοποιείται μερικές φορές ως ένας από τους παράγοντες που αποφασίζουν για την έγκριση ενός δανείου για επενδυτές ακίνητης περιουσίας.
Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα της χρήσης Net Orerаtіng Inсоmе
Ο υπολογισμός ενός καθαρού εισοδήματος που λειτουργεί είναι ένας σημαντικός τρόπος για τον προσδιορισμό της αξίας του καθώς και για την αξιολόγηση της αποδοτικότητάς του. Ωστόσο, η χρήση του NOI στη λήψη αποφάσεων σχετικά με μια επένδυση σε ακίνητα έχει τόσο τα πλεονεκτήματά του όσο και τα μειονεκτήματά του. Ας ρίξουμε μια ματιά στα πιθανά πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα του NOI παρακάτω.
Πλεονεκτήματα
- Το NOI προσδιορίζει την αρχική αξία μιας επένδυσης, βοηθώντας τους επενδυτές πραγματικών ακινήτων να προσδιορίσουν εάν θα κάνει μια καλή επένδυση.
- Η χρήση του NOI рrоvіdеѕ о оуеrvіеw оf ένα рореrtуѕ σε εξέλιξη ореrаtіng revеnuе.
- Η NOI βοηθά επίσης τους δανειστές και τους πιστωτές να προσδιορίσουν εάν μια πλεονέκτημα που παράγει επαρκείς ροές μπορεί να καλύψει οποιαδήποτε παραδοσιακή εξυπηρέτηση του χρέους.
Συν
- Η ανάλυση NOI μπορεί να ελεγχθεί, δεδομένου ότι ένας κύριος ιδιοκτήτης μπορεί να επιλέξει να επιταχύνει ή να αναβάλει ορισμένες εκδόσεις.
- Το NOI μιας ιδιοκτησίας δεν είναι πάντα σταθερό – μπορεί να αλλάξει ανάλογα με τον τρόπο διαχείρισης της ιδιοκτησίας.
- Επειδή τα άλλα χρηματικά ποσά δεν συνυπολογίζονται στο NOI (π.χ. χρηματικά ποσά, εξυπηρέτηση χρέους, φόροι εισοδήματος, φυσικές δαπάνες), ακόμη και οι πραγματικές Η παραγωγή μπορεί να διαφέρει αφού πληρωθούν όλα αυτά τα άλλα έξοδα.
Πώς να Βελτιώσετε το Net Orerаtіng Insomе
Ένα πλεονέκτημα με υψηλό καθαρό εισόδημα είναι τουριστικά καλό. Ένας θετικός NOI σημαίνει ότι τα λειτουργικά έσοδα ενός ακινήτου είναι υψηλότερα από τις δαπάνες του. Ένα αρνητικό NOI υποδηλώνει ότι οι εκμεταλλεύσεις ενός ενοικιαζόμενου ακινήτου υπερέβησαν τα έσοδά του. Για να βοηθήσετε, υπάρχουν διαφορετικοί τρόποι βελτίωσης του NOI μιας επένδυσης σε ακίνητα.
Εδώ είναι 3 τρόποι για να βελτιώσετε το NOI ενός επενδυτικού πλεονεκτήματος:
1. Βελτιώστε το Εισόδημα Ενοικίασης
Η κύρια πηγή εσόδων από μια επένδυση είναι η ενοικίαση του εισοδήματός της. Ένας τρόπος για να βελτιώσετε το ενοικιαζόμενο εισόδημά σας είναι να βεβαιωθείτε ότι έχετε υψηλό ποσοστό ασφάλειας στο 90% ή περισσότερο. Μια άλλη μέθοδος είναι να αναθεωρήσετε τις τιμές ενοικίασής σας για να βεβαιωθείτε ότι το ενοίκιο κοστολογείται σωστά ανάλογα με τις συγκρίσεις του και τη δημογραφική του στόχευση του ενοικιαστή.
2. Βρείτε Πρόσθετη Πηγή Εισοδήματος
Αναθεωρήστε άλλες πιθανές πηγές εσόδων που μπορεί να δημιουργήσει η ιδιοκτησία σας. Για παράδειγμα, έχει υπηρεσίες πλυντηρίου και πώλησης; Χρεώνετε τέλη στάθμευσης για ενοικιαστές ή επισκέπτες; Προσφέρετε άλλες υπηρεσίες υψηλής ποιότητας; Ίσως υπάρχουν άλλοι τρόποι για να κάνετε το ακίνητο να αποφέρει περισσότερα έσοδα εκτός από αυτό που ήδη κάνει.
3. Ελαχιστοποιήστε τις Εκθέσεις Χειρισμού
Τα λειτουργικά χαρακτηριστικά ενός ακινήτου έχουν μεγάλο αντίκτυπο στο δίκτυό του. Ως εκ τούτου, είναι καλή ιδέα να κόψετε ή να περικόψετε τα υλικά όταν μπορείτε. Για παράδειγμα, μπορείτε να μειώσετε τα κόστη στις υπηρεσίες κοινής ωφέλειας διασφαλίζοντας ότι τα αχρησιμοποίητα φώτα είναι σβησμένα. Ή ίσως μπορείτε να ανταλλάξετε υπηρεσίες θυρωρείου στους ενοικιαστές ως τέλη συντήρησης αντί να το αποδεχτείτε ως ανέσεις.
Σύναψη
Το καθαρό εισόδημα είναι απαραίτητο για την αξιολόγηση και την αποτίμηση μιας επένδυσης. Αυτό βοηθά τους επενδυτές και τους πιστωτές να αποφασίσουν εάν το ακίνητο αξίζει να επενδύσει. Αν και το NOI έχει τα μειονεκτήματά του, δίνει μια καλή εικόνα για την ικανότητα ενός ακινήτου να δημιουργεί ταμειακές ροές καθώς και τη συνολική του αξία.