Il reddito operativo netto è una misura utilizzata specificamente nel settore immobiliare e non deve essere confuso con l'utile netto. Cos'è quindi il reddito operativo netto?
Il Reddito Operativo Netto (NOI) valuta la capacità di un investimento immobiliare di generare reddito operativo. Misura l'ammontare del flusso di cassa generato da un immobile a scopo di investimento dopo il pagamento delle spese operative. Gli investitori immobiliari in genere utilizzano l'analisi NOI per determinare il valore e la redditività di una proprietà commerciale.
Come calcolare il reddito operativo netto
Calcolare il reddito operativo netto (NOI) di un immobile è relativamente semplice.
La formula è la seguente:
NOI = (Reddito potenziale da locazione) – (Posti vacanti e perdite di credito) + (Altri redditi) – (Spese operative totali)
Potenziale reddito da locazione
Il reddito potenziale da locazione (PRI) è il canone di locazione totale combinato in base ai termini di ogni singolo contratto di locazione commerciale, presupponendo che l'immobile sia occupato al 100%. Se l'immobile non è completamente occupato, l'importo del PRI si basa sull'analisi di mercato, in base ai contratti di locazione e alle condizioni di immobili comparabili.
Posti vacanti e perdite di credito
Le perdite di credito e gli immobili sfitti rappresentano la perdita di reddito dovuta allo sgombero dell'immobile da parte degli inquilini o al mancato pagamento del contratto di locazione. Il fattore di sfitto può essere calcolato in base alle scadenze dei contratti di locazione in corso. I dati guidati dal mercato che utilizzano comparabili posti vacanti possono essere utilizzati anche allo scopo di calcolare il NOI di una proprietà.
Altri redditi
Poiché ci sono molti modi diversi in cui una proprietà può generare reddito, gli investitori immobiliari devono includere tutti i possibili ricavi nel loro calcolo, oltre all'affitto mensile. Queste altre entrate includono, ma non si limitano a, ricavi dall'affitto di strutture, ricavi dai distributori automatici, ricavi dai servizi di lavanderia, entrate generate dalle tariffe di parcheggio, tariffe per cartelloni/cartellini e altri addebiti per servizi pertinenti.
Spese operative totali
Le spese operative totali includono tutte le spese necessarie associate alle attività che generano reddito. Queste spese sono solitamente necessarie per la manutenzione dell'immobile e la gestione di un'attività immobiliare commerciale. Le spese operative possono includere spese di gestione immobiliare, spese di marketing e pubblicità, utenze, tasse sulla proprietà, riparazioni e manutenzione, assicurazioni e spese di pulizia.
Spese non incluse nel NOI
È importante notare che il servizio del debito, gli ammortamenti, le spese in conto capitale, le commissioni di leasing, i miglioramenti degli inquilini, le imposte sul reddito e le spese sugli interessi ipotecari non sono inclusi nel calcolo del reddito operativo netto. Questo perché il NOI è esclusivo della proprietà stessa e non include altre spese specifiche del proprietario/investitore.
Perché il reddito operativo netto è importante?
Il reddito operativo netto (NOI) è importante perché aiuta gli investitori immobiliari a valutare se vale la pena investire in un potenziale immobile in affitto. Prima di un acquisto, un investitore può utilizzare NOI per valutare il valore di una proprietà, Aiutandoli a prendere una decisione di investimento. Dopo l'acquisto, il reddito operativo netto può essere utilizzato come misura dei flussi di cassa operativi.
In alcuni casi, i creditori che finanziano un investimento immobiliare sono anche interessati a conoscere il reddito netto operativo dell'immobile. Questo perché il NOI è talvolta utilizzato come uno dei fattori decisivi nell'approvazione di un prestito per gli investitori immobiliari.
Pro e contro dell'utilizzo del reddito operativo netto
Il calcolo del reddito operativo netto di un immobile è un modo importante per determinarne il valore e valutarne la redditività. Tuttavia, l'utilizzo del NOI nelle decisioni relative a un investimento immobiliare presenta sia vantaggi che svantaggi. Di seguito, analizzeremo i potenziali pro e contro del NOI.
Professionisti
- Il NOI determina il valore iniziale di un immobile da investire, aiutando gli investitori immobiliari a capire se si tratterà di un buon investimento.
- L'uso di NOI fornisce una panoramica delle entrate operative in corso di una proprietà.
- NOI aiuta anche finanziatori e creditori a determinare se una proprietà genera un flusso di cassa sufficiente a coprire qualsiasi potenziale servizio del debito.
Contro
- L'analisi NOI può essere manipolata poiché il proprietario di un immobile può scegliere di accelerare o rinviare determinate spese.
- Il NOI di una proprietà non è sempre costante: può cambiare a seconda di come viene gestita la proprietà.
- Poiché altre spese non sono considerate nel NOI (ad esempio interessi passivi, servizio del debito, imposte sul reddito, spese in conto capitale), il flusso di cassa effettivo che una proprietà può generare può variare dopo che tutte queste altre spese sono state pagate.
Come migliorare il reddito operativo netto
Una proprietà con un reddito operativo netto elevato è generalmente buona. Un NOI positivo significa che i ricavi operativi di una proprietà sono superiori alle sue spese operative. Un NOI negativo indica che le spese operative di un immobile in affitto superano i ricavi. Per aiutarvi, esistono diversi metodi per migliorare il NOI di un investimento immobiliare.
Ecco 3 modi per migliorare il NOI di un immobile di investimento:
1. Migliorare il reddito da locazione
La principale fonte di reddito di un immobile da investimento è il reddito da locazione. Un modo per migliorare il reddito da locazione è assicurarsi di avere un tasso di occupazione elevato, pari o superiore al 90%. Un altro metodo è quello di rivedere le tariffe di affitto per accertarsi che il canone sia adeguatamente valutato in base ai prezzi comparabili e alla demografia del target di inquilini.
2. Trova ulteriori fonti di reddito
Esamina altre possibili fonti di reddito che la tua proprietà può generare. Ad esempio, sono disponibili servizi di lavanderia e distributori automatici? Sono previsti costi di parcheggio per inquilini o ospiti? Offrite altri servizi premium? Forse ci sono altri modi per far sì che la proprietà generi più entrate rispetto a quelle che già produce.
3. Ridurre al minimo le spese operative
Le spese di gestione di un immobile hanno un impatto significativo sul suo reddito operativo netto. Pertanto, è consigliabile tagliare o ridurre i costi di gestione quando possibile. Ad esempio, è possibile ridurre i costi delle utenze assicurandosi che le luci inutilizzate vengano spente. Oppure potresti far pagare le spese di pulizia agli inquilini come spese di manutenzione, invece di assorbirle come un comfort.
Conclusione
Il reddito operativo netto è essenziale per la valutazione e la stima di un immobile oggetto di investimento. Questo aiuta investitori e creditori a decidere se vale la pena investire nell'immobile. Sebbene il NOI abbia i suoi svantaggi, fornisce una buona panoramica della capacità di un immobile di generare flussi di cassa e del suo valore complessivo.
