El ingreso operativo neto es una medida utilizada específicamente en el sector inmobiliario y no debe confundirse con el ingreso neto. Entonces, ¿qué es el ingreso operativo neto?
El Ingreso Operativo Neto (INO) evalúa la capacidad de una inversión inmobiliaria para generar ingresos operativos. Mide el flujo de efectivo generado por una propiedad de inversión una vez pagados los gastos operativos. Los inversores inmobiliarios suelen utilizar el análisis NOI para determinar el valor y la rentabilidad de una propiedad comercial.
Cómo calcular el ingreso operativo neto
Es relativamente sencillo calcular el ingreso operativo neto (NOI) de una propiedad.
La fórmula es la siguiente:
NOI = (Ingresos potenciales por alquiler) – (Pérdidas de crédito y vacantes) + (Otros ingresos) – (Gastos operativos totales)
Ingresos potenciales por alquiler
El ingreso potencial de alquiler (PRI) es el alquiler total combinado según los términos de cada contrato de arrendamiento comercial individual, con el supuesto de que la propiedad está ocupada al 100%. Si la propiedad no está totalmente ocupada, entonces el monto del PRI se basa en el análisis del mercado, de acuerdo con los contratos de arrendamiento y los términos de propiedades comparables.
Vacantes y pérdidas de créditos
Las pérdidas por desocupación y crédito representan la pérdida de ingresos debido a que los inquilinos desocupan la propiedad o incumplen con el pago del arrendamiento. El factor de desocupación puede calcularse con base en los vencimientos de los arrendamientos. Las cifras basadas en el mercado que utilizan vacantes de propiedades comparables también se pueden utilizar con el fin de calcular el NOI de una propiedad.
Otros ingresos
Debido a que hay muchas formas diferentes en que una propiedad puede generar ingresos, los inversores inmobiliarios deben incluir todos los ingresos posibles en su cálculo, además del alquiler mensual. Estos otros ingresos incluyen, pero no están limitados a, ingresos por alquiler de instalaciones, ingresos de máquinas expendedoras, ingresos por servicios de lavandería, ingresos generados por tarifas de estacionamiento, tarifas de vallas publicitarias/señalización y otros cargos por servicios relevantes.
Gastos operativos totales
Los gastos operativos totales incluyen todos los gastos necesarios asociados con las actividades generadoras de ingresos. Estos gastos suelen ser necesarios para mantener la propiedad y operar un negocio inmobiliario comercial. Los gastos operativos pueden incluir tarifas de administración de propiedad, marketing y publicidad, servicios públicos, impuestos sobre la propiedad, reparaciones y mantenimiento, seguros y gastos de limpieza.
Gastos no incluidos en NOI
Es importante tener en cuenta que el servicio de la deuda, la depreciación, los gastos de capital, las comisiones de arrendamiento, las mejoras de los inquilinos, los impuestos sobre la renta y los intereses hipotecarios Los gastos no están incluidos en el cálculo del ingreso operativo neto. Esto se debe a que el NOI es exclusivo de la propiedad en sí y no incluye otros gastos que son específicos del propietario/inversor.
¿Por qué es importante el ingreso operativo neto?
El ingreso operativo neto (NOI) es importante porque ayuda a los inversores inmobiliarios a evaluar si vale la pena invertir en una posible propiedad de alquiler. compra, un inversor puede utilizar NOI para evaluar el valor de una propiedad, Ayudándoles a tomar una decisión de inversión. Tras la compra, el NOI puede utilizarse como medida de los flujos de caja operativos.
En algunos casos, los prestamistas que financian una propiedad de inversión también están interesados en conocer el ingreso operativo neto de la propiedad. Esto se debe a que el NOI a veces se utiliza como uno de los factores decisivos a la hora de aprobar un préstamo para inversores inmobiliarios.
Ventajas y desventajas del uso de ingresos operativos netos
El cálculo de los ingresos operativos netos de una propiedad es una forma importante de determinar su valor y evaluar su rentabilidad. Aun así, el uso del NOI al tomar decisiones sobre inversiones inmobiliarias tiene ventajas y desventajas. A continuación, analicemos sus posibles ventajas y desventajas.
Ventajas
- El NOI determina el valor inicial de una propiedad de inversión y ayuda a los inversores inmobiliarios a identificar si será una buena inversión.
- El uso de NOI proporciona una visión general de los ingresos operativos continuos de una propiedad.
- NOI también ayuda a los prestamistas y acreedores a determinar si una propiedad genera suficiente flujo de efectivo para cubrir cualquier servicio de deuda potencial.
Contras
- El análisis de NOI se puede manipular ya que el propietario de una propiedad puede elegir acelerar o diferir ciertos gastos.
- El NOI de una propiedad no siempre es constante: puede cambiar dependiendo de cómo se administre la propiedad.
- Debido a que otros gastos no se consideran en el NOI (por ejemplo, gastos de intereses, servicio de la deuda, impuestos sobre la renta, gastos de capital), el flujo de caja real que una propiedad puede generar puede diferir después de pagar todos estos otros gastos.
Cómo mejorar los ingresos operativos netos
Una propiedad con altos ingresos operativos netos suele ser buena. Un NOI positivo significa que los ingresos operativos de una propiedad son mayores que sus gastos operativos. Un NOI negativo indica que los gastos operativos de una propiedad en alquiler superan sus ingresos. Para ello, existen diferentes métodos para mejorar el NOI de una inversión inmobiliaria.
Aquí hay 3 formas de mejorar el NOI de una propiedad de inversión:
1. Mejorar los ingresos por alquiler
La principal fuente de ingresos de una propiedad de inversión son sus ingresos por alquiler. Una forma de mejorarlos es asegurarse de tener una tasa de ocupación del 90 % o superior. Otro método es revisar sus tarifas de alquiler para asegurarse de que el precio del alquiler sea el adecuado de acuerdo con sus comparaciones y la demografía de inquilinos objetivo.
2. Encuentre fuentes de ingresos adicionales
Revise otras posibles fuentes de ingresos que su propiedad pueda generar. Por ejemplo, ¿dispone de servicios de lavandería y máquinas expendedoras? ¿Cobra estacionamiento a inquilinos o invitados? ¿Ofrece otros servicios premium? Quizás haya otras formas de hacer que la propiedad genere más ingresos además de los que ya genera.
3. Minimizar los gastos operativos
Los gastos operativos de una propiedad tienen un gran impacto en sus ingresos netos. Por lo tanto, es recomendable reducirlos siempre que sea posible. Por ejemplo, puede reducir los costos de servicios públicos asegurándose de apagar las luces que no se utilizan. O tal vez pueda pasar los gastos de limpieza a los inquilinos como tarifas de mantenimiento en lugar de absorberlos como un servicio.
Conclusión
El ingreso neto operativo es esencial para evaluar y valorar una propiedad de inversión. Esto ayuda a inversores y acreedores a decidir si vale la pena invertir en ella. Si bien el NOI tiene sus desventajas, ofrece una buena idea sobre la capacidad de una propiedad para generar flujo de efectivo, así como sobre su valor general.
