O lucro operacional líquido é uma medida utilizada especificamente no patrimônio líquido e não deve ser confundido com o lucro líquido. Então, o que é Lucro Operacional Líquido?
O Lucro Operacional Líquido (NOI) avalia a capacidade de um investimento imobiliário de gerar receita operacional a partir de suas operações. Ele mede o fluxo de caixa gerado por um imóvel para investimento após o pagamento das despesas operacionais. Os investidores reais normalmente usam a análise NOI para determinar o valor e a rentabilidade de uma propriedade comercial.
Como calcular a renda operacional líquida
É relativamente simples calcular o lucro operacional líquido (NOI) de uma propriedade.
A fórmula é a seguinte:
NOI = (Pоtеntіаl Rеntаl Inсоmе) - (Vagas e perdas de crédito) + (Outras receitas) - (Tоtаl Oреrаtіng Expеnѕеѕ)
Renda de aluguel potencial
O lucro potencial de aluguel (PRI) é o aluguel total combinado sob os termos de cada contrato de locação comercial individual, com a suposição de que o imóvel esteja 100% ocupado. Se o imóvel não estiver totalmente ocupado, o valor do PRI será baseado na análise de mercado, de acordo com os contratos de locação e os termos dos imóveis comparáveis.
Vacância e Perda de Crédito
A vacância e as perdas de crédito representam a perda de renda devido à desocupação do imóvel pelos inquilinos ou à inadimplência com as parcelas do aluguel. O fator de vacância pode ser calculado com base nos vencimentos atuais do contrato de locação. Figuras orientadas pelo mercado usando vagas de propriedade comparáveis também podem ser usadas para o propósito de calcular o NOI de uma propriedade.
Outras Rendas
Como há muitas maneiras diferentes de um imóvel gerar renda, os investidores imobiliários precisam incluir todas as receitas possíveis em seus cálculos, além do aluguel mensal. Essas outras receitas incluem, mas não estão limitadas a, receitas de aluguel de instalações, receitas de máquinas de venda automática, receitas de serviços de lavanderia, receitas geradas por taxas de estacionamento, taxas de billboard/sinalização e outras taxas de serviço relevantes.
Despesas Operacionais Totais
As despesas operacionais totais incluem todas as despesas necessárias associadas às atividades geradoras de receita. Essas despesas geralmente são necessárias para manter o imóvel e administrar um negócio imobiliário comercial. As despesas operacionais podem incluir taxas de administração de imóveis, marketing e publicidade, serviços públicos, impostos sobre a propriedade, reparos e manutenção, seguro e despesas de zeladoria.
Exреnѕеѕ não incluídas no NOI
É importante observar que o serviço de dívida, a decisão, as despesas de capital, as comissões de leasing, as melhorias de arrendamento, o imposto de renda e as despesas de juros hipotecários não estão incluídos no cálculo do lucro operacional líquido. Isso ocorre porque o NOI é exclusivo da propriedade em si e não inclui outras despesas que são específicas para o proprietário/investidor.
Por que o lucro operacional líquido é importante?
Nеt ореrаtіng іnсоmе (NOI) é importante porque ajuda os investidores reais a avaliar se vale a pena investir em uma propriedade de aluguel potencial. compra, um investidor pode usar o NOI para avaliar o valor de uma propriedade, auxiliando-os a tomar uma decisão de investimento. Após a compra, o NOI pode ser usado como uma medida dos fluxos de caixa operacionais.
Em alguns casos, os credores que financiam um imóvel de investimento também estão interessados em conhecer a renda líquida do imóvel. Isso ocorre porque o NOI às vezes é usado como um dos fatores decisivos na aprovação de um empréstimo para investidores imobiliários.
Prós e contras do uso de renda operacional na rede
O cálculo da receita operacional líquida de uma propriedade é uma maneira importante de determinar seu valor, bem como avaliar sua rentabilidade. Ainda assim, o uso do NOI na tomada de decisões sobre investimentos imobiliários tem suas vantagens e desvantagens. Vamos analisar as potenciais vantagens e desvantagens do NOI abaixo.
Prós
- O NOI determina o valor inicial de um imóvel para investimento, ajudando os investidores imobiliários a identificar se ele será um bom investimento.
- O uso de NOI fornece uma visão geral da receita operacional contínua de uma empresa.
- NOI também ajuda credores e credores a determinar se uma propriedade gera fluxo de caixa suficiente para cobrir qualquer serviço de dívida potencial.
Contras
- A análise do NOI pode ser manipulada, uma vez que um proprietário adequado pode optar por acelerar ou adiar certas despesas.
- O NOI de uma propriedade nem sempre é constante – ele pode mudar dependendo de como a propriedade é administrada.
- Porque outras despesas não são consideradas no NOI (por exemplo, despesas de interesse, serviço de dívida, imposto de renda, despesas de capital), o fluxo de caixa real que uma propriedade pode gerar pode ser diferente depois que todas essas outras despesas forem pagas.
Como melhorar o rendimento operacional da rede
Uma propriedade com alta renda operacional líquida é normalmente boa. Um NOI positivo significa que as receitas operacionais de uma propriedade são maiores do que suas despesas operacionais. Um NOI negativo indica que as despesas operacionais de um imóvel alugado excederam suas receitas. Para ajudar, existem diferentes métodos para melhorar o NOI de um investimento imobiliário.
Aqui estão três maneiras de melhorar o NOI de uma empresa de investimento:
1. Melhorar a renda de aluguel
A principal fonte de receita de um imóvel para investimento é sua renda de aluguel. Uma maneira de melhorar sua renda de aluguel é garantir que você tenha uma alta taxa de ocupação de 90% ou mais. Outro método é revisar suas taxas de aluguel para ter certeza de que o aluguel está com o preço adequado de acordo com suas comparações e a demografia do inquilino-alvo.
2. Encontre fontes de renda adicionais
Analise outras possíveis fontes de receita que seu imóvel pode gerar. Por exemplo, ele oferece serviços de lavanderia e venda automática? Vocês cobram taxas de estacionamento para inquilinos ou hóspedes? Vocês oferecem outros serviços premium? Talvez existam outras maneiras de fazer com que a propriedade gere mais receitas além do que ela já gera.
3. Minimize as despesas operacionais
As despesas operacionais de um imóvel têm um grande impacto em seu lucro operacional líquido. Portanto, é uma boa ideia reduzir ou aparar os custos operacionais sempre que possível. Por exemplo, você pode reduzir os custos de serviços públicos garantindo que as luzes não utilizadas sejam desligadas. Ou talvez você possa pagar as despesas de zeladoria aos inquilinos como taxas de manutenção em vez de absorvê-las como uma comodidade.
Conclusão
A renda operacional líquida é essencial na avaliação e valoração de um imóvel de investimento. Isso ajuda investidores e credores a decidir se vale a pena investir no imóvel. Embora o NOI tenha suas desvantagens, ele dá uma boa ideia da capacidade de uma propriedade de gerar fluxo de caixa, bem como seu valor geral.
