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ÍNDICE
- ¿Qué es la gestión de alquileres de vacaciones?
- Desglose de las comisiones de la gestión inmobiliaria
- Modelo de cálculo de los gastos de gestión de un alquiler vacacional
- ¿Cómo se calculan los gastos de gestión de una propiedad en alquiler?
- Posibles gastos adicionales de gestión del alquiler vacacional
- Calculadora de comisiones de la gestión de propiedades
- Comisiones de gestión de propiedades en Airbnb
- ¿Merece la pena contratar a un tercero?
- Preguntas que tienes que hacer al contratar a un tercero
- Conclusión
La comisión de un alquiler vacacional puede facturarse por diversos motivos. Los honorarios de gestión de la propiedad se cobran para cubrir los gastos de los servicios específicos de gestión de la propiedad ofrecidos al propietario.
Es necesario aprender a calcular los costes de gestión de la propiedad para entender cómo te están cobrando por la gestión de una propiedad tuya.
¿Qué es la gestión de alquileres de vacaciones?
La gestión de propiedades de alquiler vacacional es la supervisión y organización de propiedades de alquiler vacacional, incluyendo todo, desde la gestión de reservas, limpieza y mantenimiento, hasta la creación de marca (marketing) y la atención a las necesidades de los visitantes.
Desglose de las comisiones de la gestión inmobiliaria
Aunque lo normal en el sector, es que los honorarios se sitúen entre el 25 y el 30% del precio del alquiler, los costes que cobran las empresas de gestión de propiedades de alquiler vacacional difieren. Varían en función de la empresa y de la ubicación de la propiedad. Los honorarios oscilan entre el 10% y el 50%.
Tanto el tipo de propiedad como la cantidad de trabajo que quieres que realicen influyen en los honorarios. Aunque esto es sólo un concepto, todos los honorarios deben ser discutidos con la empresa antes de comenzar el trabajo.
Los distintos tipos de gestores de propiedades de alquiler vacacional conocen los costes que son aceptables para ellos.
Es esencial conocer los honorarios que cobran las empresas de gestión de propiedades de alquiler vacacional, ya que te ayudará a tomar una decisión racional.
Comisiones iniciales
Trabajar con gestores de propiedades tiene costes iniciales, al igual que cuando te registras para algo, tienes que poner algo de dinero.
Estos costes iniciales son honorarios estándar que incluyen desde relaciones públicas y marketing hasta el papeleo necesario para dar de alta las propiedades como clientes.
Esto puede ayudarte a establecerte con tu negocio de alquiler vacacional de forma gratuita o simbólica.
Estructura de precios con comisión plana
Algunos administradores de propiedades utilizan un modelo de precios de comisión plana, que ofrece un precio único por la gestión de la propiedad durante todo el año. En función de lo que cada parte considere mejor, el precio se decide entre ambas.
Además, el tipo de propiedad y su ubicación tienen un impacto significativo en el coste fijo. Las comisiones planas de gestión de alquileres vacacionales se basan con frecuencia en las comisiones de alquiler y en el valor justo de mercado de la propiedad.
Comisiones de gestión
Las comisiones de gestión se cobran por los gastos de limpieza, mantenimiento y publicidad en los que incurre el gestor durante la explotación de la propiedad.
Estos honorarios garantizan que la empresa siga ocupándose de la propiedad y empleando las tecnologías de gestión inmobiliaria necesarias.
Este coste puede oscilar entre el 10% y el 50% (estimación aproximada) o incluso más de los ingresos medios mensuales.
Una empresa de gestión profesional tendrá unos honorarios más elevados. Sin embargo, muchos propietarios piensan que esto merece la pena si pueden mantener la propiedad en buen estado y alquilada a los visitantes de alquileres de vacaciones mientras obtienen claros beneficios de la parte superior.
Modelo de cálculo de los gastos de gestión de un alquiler vacacional
Depende de la empresa de gestión cuánto facturar por sus servicios. Sin embargo, en general, los gestores utilizan una de las siguientes tres metodologías para determinar sus comisiones de gestión de propiedades de alquiler vacacional:
Modelo de ingresos garantizados
En el modelo de ingresos garantizados, incluso en los meses en los que hay pocas reservas o ninguna, la empresa de gestión paga al propietario una comisión mensual fija.
Con la ayuda de esta estrategia, los propietarios tienen garantizados unos ingresos pasivos todos los meses del año.
La desventaja del enfoque garantizado es que sus ingresos permanecerán constantes durante todas las temporadas. Cualquier ganancia por encima de la comisión acordada se paga al administrador o a la empresa de gestión.
Modelo de cuota fija
Si eliges una estructura de pago de comisión fija para tu gestor, tanto tú como el gestor acordarán un coste fijo mensual. No importa cuántas reservas reciba el hotel durante un mes determinado, este coste no cambiará.
Puede que no parezca el mejor modelo en temporada baja. Sin embargo, durante la temporada alta, te quedarás con todas las ganancias y sólo tendrás que pagar por los gastos de gestión de tu propiedad.
El inconveniente de esta estructura de honorarios es que a veces se añaden costes de gestión adicionales a los honorarios establecidos, lo que aumenta el coste total.
Modelo de comisión
La comisión mensual que tú, como propietario, pagarás a la empresa de gestión según el modelo de comisión se basa en un porcentaje.
Se trata de una estructura de precios muy conocida porque el cargo mensual se basa en los ingresos generados por tu alquiler durante el mes anterior.
¿Cómo se calculan los gastos de gestión de una propiedad en alquiler?
Es fundamental saber de antemano qué servicios se facturan además de los gastos de gestión y cuáles no.
Un administrador de fincas puede ofrecerte un presupuesto mensual muy económico, pero luego incluir una serie de costes adicionales que se añadirán.
Por otra parte, un administrador de fincas puede estimar un precio mensual bastante elevado, pero que incluya todos los servicios.
Los siguientes servicios podrían formar parte de la cuota mensual de gestión:
Servicios de marketing
Los administradores de propiedades que se especializan en alquileres vacacionales centran sus carreras en mantenerse al día con los cambios del mercado y entender el mercado de STR.
Como resultado, saben cómo comercializar eficazmente un alquiler vacacional, cuándo modificar los precios, qué plataformas utilizar para la comercialización y cómo atraer al tipo adecuado de visitantes para su propiedad.
Algunos gestores pueden incluir este servicio como uno de los costes mensuales de la gestión de propiedades de alquiler vacacional, mientras que otros pueden ofrecerlo como un servicio extra.
Pregunta a tu gestor si prefieres prescindir de este servicio, pero primero ten en cuenta si tienes tiempo y los recursos necesarios para publicitar tu propiedad por tu cuenta.
Servicios de limpieza
Cada vez que los visitantes dejan la propiedad, es necesario limpiarla. Los costes de limpieza pueden estar incluidos en el importe mensual que cobran algunos gestores de alquileres vacacionales. Esto implica que tú pagarás la factura de los servicios de limpieza.
Algunos administradores de propiedades pueden incluir un coste de limpieza en el alquiler y cobrar a los visitantes un suplemento por la limpieza. Antes de contratar a un gestor, asegúrate de conocer los costes de limpieza y la estructura de comisiones, así como la forma de pago.
El coste de la limpieza variará en función del tamaño, la ubicación y las comodidades de la propiedad.
Servicios de mantenimiento y reparación
Las cuotas mensuales que cobran los gestores por administrar propiedades de alquiler vacacional suelen incluir los costes de mantenimiento. Esto se debe al hecho de que las reparaciones y el mantenimiento a menudo tienen que realizarse rápidamente y con poca antelación.
Los visitantes esperan que los problemas se resuelvan rápidamente si hay una fuga de gas o se rompe una tubería; de lo contrario, es posible que no dejen una crítica positiva.
Si un gestor cobra una cuota de mantenimiento, asegúrate de preguntarle exactamente qué tipo de mantenimiento cubre. Averigüa si tienen su propio equipo de mantenimiento o si lo subcontratan, y si la cuota cubre todas las reparaciones necesarias durante el mes.
Lo último que querrás es tener que recargar la cuota de mantenimiento si se agota durante el mes.
Posibles gastos adicionales de gestión del alquiler vacacional
Las empresas que gestionan los alquileres de corta duración suelen cobrar comisiones de gestión de la propiedad adicionales a las estándar. Los administradores de propiedades cobran honorarios adicionales por servicios que van más allá de los servicios básicos de mantenimiento, limpieza y gestión de huéspedes que proporcionan.
Los cargos adicionales pueden incluir las siguientes comisiones adicionales:
Gastos de reserva
Se aplica cuando un visitante realiza una reserva en tu alquiler utilizando tu gestor en lugar de a través de tu anuncio.
Gastos por servicios externos
Las comisiones por extras como un jardín, una piscina o un jacuzzi se incluyen en los gastos por servicios externos.
Gastos de atención al cliente
Esta comisión puede incluir la gestión de las entradas y las comunicaciones con los huéspedes.
Calculadora de comisiones de la gestión de propiedades
Es fundamental que los propietarios de alquileres vacacionales comprendan cómo una agencia de gestión de la propiedad determina qué parte de los ingresos por alquiler les corresponde a ellos.
Debes tener en cuenta los siguientes elementos a la hora de calcular los honorarios medios de gestión de la propiedad:
- El tipo de modelo de comisiones de la gestión inmobiliaria: basado en porcentajes, comisión plana, etc.
- El esquema de pago que emplean: si emplean modelos de garantía o de comisión.
- Los costes adicionales, como los de limpieza, mantenimiento y publicidad.
Independientemente del modelo empleado, suele haber un cargo único para pagar los costes de publicidad de la propiedad para atraer clientes. Esto cubre todos los gastos administrativos y de marketing, como los gastos de publicidad.
Puedes utilizar la calculadora de gastos de gestión inmobiliaria de Landlord.net aquí si aún no estás seguro de cómo determinar tus gastos.
Antes de contratar a un gestor de propiedades, es aconsejable que sepas que vas a tener que pagarlo.
Sin embargo, la mayoría de los gestores de propiedades de alquiler vacacional con experiencia te proporcionarán un desglose de todos los costes y te explicar´na la importancia de cada uno de ellos.
Comisiones de gestión de propiedades en Airbnb
Es fácil contratar a un tercero para que gestione tu propiedad de alquiler a corto plazo o Airbnb, ¿verdad? Una vez que aceptes, se añadirá un porcentaje a tu cuenta por cada reserva que hagas para alquileres vacacionales.
Bueno, siento decírtelo pero, las cosas no siempre son tan sencillas.
Cada servicio de gestión de Airbnb tendrá su propia visión de lo que constituye un precio razonable por los distintos servicios que prestas y de cómo te facturará a ti por el trabajo que realizas. Depende en gran medida de factores como el tamaño, la ubicación, los requisitos, etc.
Por ejemplo, según Upper Key, las comisiones típicas del sector oscilan entre el 10% y más del 25%.
Estas comisiones son promedio para una comisión de servicio de Airbnb en el Reino Unido, sin embargo, las comisiones más altas podrían ser sustancialmente superiores en Estados Unidos. Tus comisiones también pueden estar sujetas al VAT, dependiendo de dónde te encuentres.
¿Merece la pena contratar a un tercero?
Hacerte las siguientes preguntas te ayudará a decidir si contratar a un gestor de propiedades y pagar los costes necesarios de gestión de propiedades de alquileres vacacionales:
- ¿Puedo dedicar el tiempo necesario a la gestión de mis propiedades?
- ¿Qué porcentaje de ocupación anual espero conseguir para mis alquileres?
Poseer unas pocas viviendas de alquiler vacacional hará que administrarlas y supervisarlas sea mucho más sencillo que poseer varias propiedades.
La cantidad de tiempo que tienes disponible para dedicar a la gestión de tus anuncios también debe desempeñar un papel en su decisión.
Llevar un negocio de alquiler vacacional requiere mucho trabajo. Es posible que no dispongas de tanto tiempo para concentrarte en tus anuncios si ya tienes un trabajo a tiempo completo.
En este caso, pagar a un agente cualificado un cargo mensual por la gestión de la propiedad de alquiler vacacional sería una decisión inteligente.
Estarás mucho más tranquilo, porque ellos se encargarán de todas las tareas necesarias. Si la gestión de tu negocio de alquiler vacacional es tu principal prioridad, es posible que puedas gestionar la carga sin la ayuda de un gestor.
En última instancia, tus objetivos también deberían desempeñar un papel crucial a la hora de elegir un proveedor de gestión de propiedades. Es posible que puedas encargarte tú mismo si vives en tu casa de alquiler y, por lo tanto, sólo la alquilas cuando estás fuera.
Por otro lado, contratar a un gestor para que supervise todas las actividades tiene más sentido si tus propiedades están desocupadas y quieres optimizar su potencial de ocupación.
Preguntas que tienes que hacer al contratar a un tercero
Es inteligente que los propietarios se informen sobre los servicios específicos que ofrece una empresa de gestión de alquileres vacacionales antes de contratarla. Puedes determinar los honorarios exactos de gestión de tu propiedad de alquiler vacacional haciendo preguntas específicas.
Estas son algunas preguntas que deberías hacer:
- ¿Cuáles son los principales servicios de gestión que ofrecen?
- ¿Qué soluciones de gestión adicionales existen?
- ¿Cuáles están incluidos en los gastos mensuales de gestión de los alquileres vacacionales?
- ¿Cuáles de estos servicios son independientes de los honorarios de gestión?
- ¿Existen otros gastos administrativos que deba conocer?
- ¿Cobran unos honorarios de gestión mensuales fijos o por comisión?
- ¿Qué software y hardware utilizan para gestionar las propiedades?
- ¿Qué tipo de plan de marketing utilizarán para promocionar mi propiedad?
- ¿Cómo enfocan el mantenimiento de los inmuebles?
- ¿Utilizan una lista de comprobación para inspeccionar las propiedades? ¿Con qué frecuencia lo hacen?
- ¿Cómo gestionan las reservas de los visitantes?
- ¿Cómo gestionan las interacciones con los visitantes?
- ¿Qué medidas de seguridad tomarán para proteger mi propiedad?
- ¿Cómo se pondrán en contacto conmigo en caso de daños o emergencias?
- ¿Cuánto tiempo lleva trabajando como administrador de propiedades?
- Por favor, facilítenme referencias de clientes anteriores y actuales.
Conclusión
El coste de la gestión de un alquiler vacacional varía mucho por distintas razones. Sin embargo, los principales factores a tener en cuenta a la hora de decidir si contratar a una agencia de gestión de propiedades son los servicios que se prestan y cómo afectan dichos servicios a tus ingresos netos.
Asegúrate de que la agencia de gestión inmobiliaria que elijas ofrece una buena relación calidad-precio. Compara los posibles ingresos con los costes totales de contratar a una empresa de gestión de alquileres vacacionales.
Algunos gestores inmobiliarios pueden incluso permitirte generar unos ingresos superiores a los que obtendrías de otro modo.
Además, puedes gestionar de forma eficiente tu propiedad de alquiler de vacaciones mediante el empleo de soluciones de automatización de tareas como Booking Ninjas.
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