Manutenção de imóveis: essencial para maiores lucros com aluguel

O que é manutenção de propriedade

Manutenção de propriedade é a aplicação de limpeza, verificações de segurança e reparos em edifícios residenciais.

Algumas formas de rotina são usadas para manter propriedades, mas a maior parte é reativa. A manutenção de rotina inclui vistorias no prédio, limpeza regular e trocas de filtros de HVAC.

O que é manutenção de imóveis para aluguel

A manutenção de rotina inclui custos mensais associados à manutenção da atratividade externa e das áreas comuns internas da propriedade, se aplicável.

O proprietário do imóvel também deve incluir paisagismo, limpeza regular externa e interna, coleta de lixo e reciclagem em seus custos mensais de manutenção.

Siga o Código Internacional de Manutenção de Propriedade (IPMC)

É um conjunto de regulamentações que especificam os requisitos mínimos de manutenção para edifícios existentes.

Sua finalidade é estabelecer padrões mínimos para a manutenção de componentes de construção, como o exterior da estrutura, encanamento, instalações mecânicas, elétricas, instalações sanitárias e equipamentos de combate a incêndio.

O código internacional de manutenção de propriedade abrange o seguinte:

1. Escopo e Administração
2. Definições
3. Requisitos Gerais
4. Limitações de luz, ventilação e ocupação
5. Instalações de encanamento e requisitos de acessórios
6. Requisitos mecânicos e elétricos
7. Requisitos de segurança contra incêndio
8. Padrões Referenciados

O IPMC é renovado a cada 3 anos e está disponível para adoção e uso por jurisdições internacionais. Você pode conferir todos os detalhes sobre o que o IPMC abrange aqui.

O que inclui a manutenção de propriedade

Para evitar paradas não planejadas, a administração da propriedade deve realizar manutenção proativa.

Manutenção proativa é uma estratégia de manutenção que funciona identificando possíveis problemas e corrigindo-os antes que o equipamento quebre.

Aqui estão os tipos de manutenção proativa:

Manutenção Preventiva (Manutenção Planejada)

Manutenção preventiva é a prática de fazer manutenção de rotina regularmente para manter equipamentos e ativos funcionando em condições ideais e evitar danos significativos antes que eles realmente aconteçam.

A manutenção preventiva pode ser feita frequentemente a um preço acessível, realizando revisões e substituindo peças defeituosas.

Manutenção Preditiva (Manutenção Baseada em Condição)

A manutenção preditiva, também conhecida como manutenção baseada em condições, é uma técnica que usa dados históricos e em tempo real para analisar as condições e possíveis anomalias nos equipamentos e ativos, para que a manutenção possa ser realizada em tempo hábil antes que uma falha aconteça.

A manutenção preditiva é programada conforme a necessidade, com base em estimativas de dados, em vez de intervalos regulares. Isso ajuda a manter o custo de manutenção baixo.

Por que a manutenção da propriedade é importante

Quando a manutenção da propriedade é feita corretamente, ela ajuda a aumentar o valor de mercado e a atratividade do seu imóvel.

Além disso, fazer inspeções de manutenção regularmente também pode impedir que seu inquilino renove a propriedade sem permissão.

Embora a manutenção da propriedade possa não parecer tão prioritária quanto outras tarefas de manutenção, há muitos benefícios em investir nisso.

É importante investir na manutenção do imóvel, mas escolha o momento certo para isso. Você quer ter certeza de que seu imóvel permanecerá em boas condições sem precisar de grandes reparos ou substituições.

Benefícios da Manutenção de Imóveis

Redução de quebras e falhas de equipamentos

A manutenção predial é crucial, pois garante que seu prédio ou propriedade sofra menos paradas. Como dizem, é melhor prevenir do que remediar.

O mesmo vale para seus bens imóveis, especialmente os maiores, pois podem ser muito caros para substituir. Certifique-se de que sejam inspecionados periodicamente e consertados o mais rápido possível para maior segurança e economia.

Evitação de responsabilidades

Uma das maneiras mais eficazes de reduzir a probabilidade de acidentes (que podem levar a um processo judicial) em seu prédio ou propriedade é realizar verificações de rotina na propriedade regularmente.

Aumento do valor da propriedade

Um imóvel bem conservado mantém seu valor de mercado. Um imóvel negligenciado inevitavelmente perderá valor e diminuirá os preços dos aluguéis ao longo do tempo.

Um imóvel negligenciado certamente se desvalorizará e sofrerá com a queda dos aluguéis ao longo do tempo. É por isso que um imóvel precisa ser bem conservado para manter seu valor de mercado.

Inquilinos felizes

Se você mantiver seus inquilinos satisfeitos, há uma probabilidade maior de que eles continuem alugando de você ou até mesmo recomendem seus imóveis a outras pessoas.

Algumas pessoas também estão dispostas a pagar mais por um lugar onde sejam felizes.

Menos estresse com reparos inesperados

Ser proprietário definitivamente não é uma tarefa fácil.

Imagine receber uma ligação tarde da noite de um inquilino frustrado sobre uma pane inesperada que precisa de reparo imediato.

Não é possível evitar completamente que isso aconteça, mas fazer a manutenção de rotina adequada ajudará a reduzir a probabilidade de que essa situação aconteça.

Quanto custa a manutenção de um imóvel alugado

Como proprietário, você precisa conhecer todos os detalhes da manutenção do seu imóvel. Boa parte dessa manutenção custará dinheiro.

É importante saber quanta manutenção seu imóvel alugado exige para que você possa fazer um orçamento adequado.

De acordo com aRegra 5x , a manutenção custará 1,5 vezes o preço do aluguel mensal.

Por exemplo, se o aluguel mensal for de US$ 1.500, custará cerca de US$ 2.250 por ano em custos de manutenção.

Quanto você deve reservar para manutenção de um imóvel alugado

Para criar uma reserva de manutenção para um imóvel alugado, aRegra dos 50% estabelece que as despesas operacionais anuais de um imóvel serão estimadas em 50% da sua renda bruta de aluguel.

Essas despesas incluem taxas de manutenção, impostos sobre a propriedade, seguros, reparos, serviços públicos pagos pelo proprietário, etc.

Por exemplo, se você ganha US$ 1.500 por mês, então você deve reservar US$ 750 para custos de manutenção.

O que é uma empresa de manutenção de imóveis

Uma empresa de manutenção de imóveis geralmente é contratada por proprietários para ajudá-los a cuidar e melhorar as condições de suas propriedades por meio de manutenção e reparos regulares.

As empresas de manutenção de propriedades são frequentemente contratadas por seu conhecimento profissional, rapidez e confiabilidade.

Se você possui vários imóveis, pode ser complicado administrá-los sozinho.

Contratar os serviços de uma empresa de manutenção de imóveis pode ajudar muito a tirar essas responsabilidades dos seus ombros.

Quanto cobram as empresas de manutenção de imóveis

Como estimativa, o custo para administrar uma propriedade residencial por uma empresa de administração de imóveis fica entre 8 e 12% do valor bruto do aluguel mensal.

Algumas empresas de manutenção de imóveis podem cobrar uma taxa fixa por mês, especialmente se o seu imóvel estiver vago.

Observe também que essas taxas podem não ser exaustivas. Você poderá ser cobrado por serviços adicionais.

Vale a pena contratar uma empresa de administração de imóveis?

Cada um tem uma percepção diferente quando se trata de valor.

Você pode pensar que uma taxa de administração de 8% é muito, mas quando você pensa no tempo que economizou e no estresse que evitou, provavelmente é um investimento inteligente.

Aqui estão alguns exemplos de serviços que um empreiteiro de manutenção de propriedades pode incluir:

• Limpeza geral e higienização antes da mudança
• Remoção de neve/limpeza de neve
• Limpeza de tempestade
• A manutenção do gramado inclui cortar a grama, regar, capinar, limpar folhas secas, podar árvores e muito mais
• Carpintaria, móveis, pisos e reparação de portas
• Lavagem a jato/lavagem de alta pressão
• Encanamento e eletricidade (a serem realizados por técnicos licenciados)
• Instalação de sinalização (nova e substituição)
• Controle de pragas
• Teste de alarme de incêndio e inspeção de extintores de incêndio
• Manutenção do sistema HVAC (aquecimento, ventilação e ar condicionado)
• Recusar separação e remoção
• Pintura
• Substituição de drywall
• Remoção de pichações
• Manutenção de piscinas
• Reparos externos (fachada, calçadas, janelas, portas, telhados)

Como ter um imóvel sem necessidade de manutenção

Infelizmente, uma propriedade sem manutenção é apenas um sonho. Por outro lado, você pode tornar sua casa o mais simples possível seguindo estas dicas.

Para construir uma casa de baixa manutenção, vale a pena escolher acabamentos de baixa manutenção, como

• Escolha quartzo que resista a manchas, arranhões e altas temperaturas para bancadas de cozinha em vez de mármore e granito
• Escolha aço inoxidável preto fosco para eletrodomésticos de cozinha em vez do aço inoxidável tradicional para evitar manchas
• Escolha vinil em vez de madeira para revestimento
• Escolha telhados de metal (painéis de aço leves) em vez de telhados padrão

Saiba mais sobre os diferentes acabamentos para uma casa de baixa manutenção

Pague pela qualidade

O conceito é simples: pagar o preço de um produto de melhor qualidade ou pagar o preço de consertar ou substituir um produto de qualidade mais barata que você comprou.

No entanto, lembre-se de que um preço mais alto nem sempre significa qualidade superior. Por isso, é melhor pesquisar e comparar as opções disponíveis.

Investir em qualidade evitará dores de cabeça e esvaziará seu bolso.

Automatize a gestão da manutenção

Quando você tem mais propriedades do que pode administrar, pode ser muito estressante e desafiador lidar com tantas tarefas de manutenção.

Além disso, você também desperdiçará muito tempo e esforço para manter o controle dos registros manualmente.

Muitos proprietários têm recorrido à automatização da gestão de manutenção usando sistemas de gestão de manutenção para facilitar suas vidas.

Esses sistemas podem ajudar a organizar e melhorar cada elemento da manutenção, gerenciar tarefas administrativas demoradas, monitorar a segurança, avaliar o desempenho, economizar custos de manutenção e muito mais.

Auditorias regulares de propriedade

Ajuda agendar uma Avaliação das Condições das Instalações (FCA) regular.

Durante a inspeção, a equipe verificará as condições atuais do imóvel e dos ativos. Em seguida, identificará quaisquer riscos à segurança e destacará as áreas que precisam de melhorias.

No relatório da FCA, você encontrará estimativas completas dos componentes materiais para reparo ou substituição de cada sistema e equipamento para ajudar no planejamento de despesas de capital e custos de manutenção de longo prazo.

Administradores de imóveis e proprietários têm a responsabilidade de manter o imóvel para torná-lo mais atraente e atrativo para potenciais inquilinos. Essa prática também é regulamentada por lei na maioria das jurisdições.

A partir deste artigo, você perceberá que a manutenção de propriedades tem muitas vantagens, seja para propriedades residenciais ou comerciais.

Se você está preocupado com os custos de reparos, eles podem ser reduzidos contratando prestadores de serviços de manutenção.

Se você é um proprietário que não pode dedicar tempo à manutenção de rotina, há outras maneiras de obter ajuda.

Por exemplo, você pode considerar contratar uma empresa de administração de imóveis ou recorrer à ajuda de um sistema de administração de imóveis que ofereça ajuda para automatizar a manutenção do seu imóvel.

Mais recursos:

O que é um sistema de gestão de propriedades

Referências:

“Código Internacional de Manutenção de Propriedade (IPMC) de 2018”, Códigos Digitais ICC, abril de 2018

https://codes.iccsafe.org/content/IPMC2018P2/preface

Acessado em 20 de agosto de 2021