Was ist eine Serviceunterkunft oder ein Apartment?
Ein Serviced Apartment ist eine komplett eingerichtete Wohnung, die alle "Hoteldienstleistungen" wie Zimmerservice, Waschsalon und Fitnesscenter bietet, sowohl für längere als auch für kürzere Aufenthalte. Die meisten gehobenen Wohnungen sind mit Service ausgestattet.
Gründe, warum man darüber nachdenken sollte, ein Service-Apartment-Geschäft zu gründen
Serviced Apartments sind eine großartige Investition, da sie sowohl für Kurzzeitaufenthalte von wenigen Tagen als auch für Langzeitaufenthalte von etwa sechs Monaten bis über ein Jahr attraktiv sind.
Die große Nachfrage auf dem Markt und der wachsende Bedarf an Unterkünften könnten den Hausbesitzern einen nie versiegenden, beständigen Strom von Mieteinnahmen bescheren.
Diese Eigentumswohnungen sind teurer als andere Wohnimmobilien, weil sie einen größeren Gästeservice bieten.
Generell gibt es einige Gründe, warum Sie die Gründung eines Serviced-Apartment-Geschäfts in Betracht ziehen sollten:
- Die Einnahmen können selbst bei einer Auslastung von 40-50 % das 4-5fache der normalen Miete betragen.
- Kein Ärger mit Mietern.
- Wenn Sie erst einmal gelernt haben, Service-Wohnungen zu verwalten, können Sie den Spielraum für mehrere Service-Wohnungen an verschiedenen Standorten erweitern und zu einem großen Player in der Service-Wohnungsbranche werden.
Planung Ihres Service-Apartment-Geschäfts
Wenn Sie in betreutes Wohnen investieren wollen, müssen Sie vorausschauend planen.
Denn sie gelten nach einem der Planungsgesetze für diese Art von Immobilien als herkömmliches Wohneigentum. Es handelt sich im Wesentlichen um eine Ferienunterkunft.
So wird es auch in Bezug auf die Planung gehandhabt.
Infolgedessen benötigen Sie eine Baugenehmigung. Dies wird sich auf andere Faktoren auswirken, unter anderem darauf, wie Sie das Apartment finanzieren.
Die Finanzierung von Serviced Apartments unterscheidet sich von anderen Finanzierungsarten, die Sie für eine Kaufimmobilie verwenden würden. Sie benötigen eine gewerbliche Hypothek.
Wir müssen betonen, dass Sie ein Haus nicht mit dem Ziel kaufen sollten, es als Serviced Apartment mit einer Buy-to-Let-Hypothek zu nutzen.
Dann sollten Sie die Planer nicht abweisen. Wir kommen gleich auf die Versicherung zu sprechen, aber stellen Sie sicher, dass Sie den richtigen Versicherungsschutz haben. Machen Sie die Dinge beim ersten Mal richtig, denn wenn etwas schief geht, können Sie ernsthafte Probleme bekommen.
Wenn Sie ein Haus mit einem Mietkaufdarlehen erwerben, um es als Dienstwohnung zu nutzen, und Ihre Hypothekenbank davon erfährt, wird sie wütend sein.
Sie werden mit ziemlicher Sicherheit ihr Geld zurückverlangen, was zu einer Reihe von Problemen führen kann, einschließlich versäumter Hypothekenzahlungen.
Dies sind wichtige Dinge, die Sie beachten sollten, wenn Sie ein Service-Apartment-Geschäft gründen.
Im Folgenden finden Sie einen Überblick darüber, wie Sie mit einer Dienstwohnung beginnen können.
Investitionen und Kosten
Wenn Sie der Eigentümer der Immobilie sind, müssen Sie sie nur renovieren und mit modernen Annehmlichkeiten wie Kühlschrank, Waschmaschine, Backofen, Warmwasserbereiter, Klimaanlage, Induktionsherd, Grundbesteck, Kaffeemaschine, Bügeleisen und Wasseraufbereiter ausstatten.
Das alles sind einmalige Ausgaben, und zur Deckung des Investitionsbedarfs kann eine Bankunterstützung beantragt werden.
Dies ist ein zusätzlicher Aufwand, wenn Sie die Immobilie vermieten. Bei einem erfolgreichen Geschäft können sich die Ausgaben für diese Dinge jedoch in 2-3 Jahren amortisieren.
Standort ist alles
In der Service-Apartment-Branche spielt der Standort eine große Rolle, und es wird empfohlen, dass sich die Immobilie in einer strategischen Lage befindet, wahrscheinlich in einer gehobenen Nachbarschaft, mit schnellem Zugang zu den wichtigsten Autobahnen und anderen Einrichtungen.
Es sollte Sie nicht stören, wenn es in der Gegend mehrere andere Service-Apartments gibt, denn das erhöht den Wettbewerb, und der Wettbewerb kann gut sein.
Eine andere potenzielle Chance für Sie ist die Lage Ihrer Immobilie in der Nähe von Unternehmenszentralen und Verkehrsknotenpunkten.
Gebäude
Das Design und die Raumaufteilung sollten eher den Eindruck eines Hauses als den eines Hotels vermitteln. Achten Sie darauf, dass genügend Platz für eine Sitzecke, einen Essbereich und eine Küche vorhanden ist.
Rechtliche Formalitäten
Holen Sie ein Schreiben der örtlichen Behörden ein, aus dem hervorgeht, dass es keine Einwände gibt.
Wenn Sie das Serviceapartment als eigenständiges Unternehmen betreiben wollen, melden Sie es bei der örtlichen Polizeibehörde an, richten Sie ein Bankkonto ein, legen Sie ein Pfandkonto an und zahlen Sie alle Steuern pünktlich.
Achten Sie darauf, dass Sie alle Vorschriften der Gesetze, die das Beherbergungs- und Gaststättenrecht regeln, einhalten.
Sicherheit
Sicherheit ist eine wichtige Voraussetzung für jede Dienstwohnung. Darauf wird jeder Kunde zuallererst achten.
Ein Wachmann oder ein Team von Wachleuten sollte rund um die Uhr im Einsatz sein, CCTV-Kameras sollten an strategisch wichtigen Stellen installiert werden, und es sollte ein Logbuch geführt werden, um den Zugang zum und den Abgang vom Serviceapartment zu verfolgen.
Auftragnehmer, Besucher und Angestellte, die die Einrichtung besuchen, müssen identifiziert und einer Hintergrundprüfung unterzogen werden.
Verwaltungsstil
Seien Sie freundlich und geduldig, denn es gibt viele verschiedene Arten und Persönlichkeiten von Gästen. Stellen Sie Mitarbeiter ein, die dem Konzept des Unternehmens treu bleiben können.
Machen Sie keine Kompromisse bei der Servicequalität, auch nicht bei den servierten Speisen; stellen Sie die Speisekarte so zusammen, dass sie multikulturellen Ernährungsgewohnheiten gerecht wird.
Um Probleme zu minimieren, sollten Sie die Regeln und Vorschriften offen darlegen und sie den Gästen vermitteln. Das ändert nichts an der Tatsache, dass Sie Ihren Besuchern das Gefühl geben müssen, etwas Besonderes zu sein.
Die Art und Weise, wie Sie Ihr Geschäft führen, bestimmt seinen Erfolg. Legen Sie ein Feedback-Buch aus und sammeln Sie Erfahrungsberichte von jedem Gast.
Ein paar grundlegende Dienstleistungen, wie die Vermittlung eines Taxis, die Unterstützung bei der Planung des Nahverkehrs und die Bereitstellung grundlegender Informationen, können die Gäste begeistern.
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Vermarktung
Einer der wichtigsten Aspekte für das Überleben Ihres Service-Apartment-Geschäfts sind Marketing und Werbung.
Sie können das Apartment auf Metasuch-Websites wie booking.com, airbnb, agoda und anderen auflisten. Lassen Sie sich einen Vertrag von kommerziellen Arbeitshäusern ausstellen, um eine konstante Auslastung zu gewährleisten.
Und schließlich und vor allem: Erstellen Sie eine Standard-Website für Ihr Service-Apartment-Geschäft, und Sie werden regelmäßig mehr Kunden anziehen, ohne zusätzliches Geld für Marketing ausgeben zu müssen.
Andere Plattformen verlangen einen Prozentsatz Ihres Umsatzes, wenn Sie Ihre Wohnung inserieren wollen, und wenn Sie sich das nicht leisten können, ist Ihre Website die kostengünstigste Lösung.
Einhaltung
Compliance ist ein Begriff, der zweifelsohne allen Unternehmern Angst macht. Aber es ist noch viel schwieriger, wenn es keinen Präzedenzfall gibt, dem man folgen kann.
Es ist leicht, in allen Bereichen der Sicherheit die Vorschriften einhalten zu wollen und dies schnell zu tun. Es ist jedoch von Vorteil, wenn man vorsichtig ist.
Wenn Sie Beziehungen zu Personen pflegen, denen Sie vertrauen, und sich in Geduld üben, wird es am Ende klappen.
Die Arbeit mit Vorschriften ist oft nicht der aufregendste Aspekt der Arbeit, aber wenn sie erst einmal erledigt ist, macht sie sehr viel Spaß.
Versicherung für Serviced Apartments
Wir haben bereits über Versicherungen gesprochen. Das ist ein weiterer wichtiger Punkt. Sie müssen sicherstellen, dass Sie einen angemessenen Versicherungsschutz haben.
Wenn es brennt und Sie nicht richtig versichert sind, werden Sie eine Menge Ärger bekommen. Gehen Sie also nicht zu kurz und stellen Sie sicher, dass Sie die richtigen Versicherungen abgeschlossen haben.
Lassen Sie alle wissen, was Sie vorhaben. Schließen Sie eine auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittene Versicherung für Serviced Apartments ab.
Ein weiterer Teil der Sicherheit ist die Absicherung des Vermögens. Schließen Sie eine vernünftige Vollkaskoversicherung ab, die Sie vor Einbruch, Naturkatastrophen und Feuer schützt.
Arten und Beispiele von Serviced Apartments
1) Vor Ort verwaltete und außer Haus verwaltete Serviced Apartments
Serviced Apartments können vor Ort oder außerhalb des Hauses verwaltet werden. In einem vor Ort verwalteten Serviced Apartment sind normalerweise eine Empfangsdame und ein Hausverwalter anwesend.
Bei einer extern verwalteten Serviced-Wohnung ist kein Personal vor Ort, und die Schlüssel werden normalerweise aus einem Schließfach entnommen.
Beide Methoden der Verwaltung haben Vorteile: Die Verwaltung außerhalb des Hauses bietet mehr Privatsphäre, während die Verwaltung vor Ort sicherstellt, dass das Personal vor Ort ist, um zu helfen.
2) Einzelne Immobilie
Diese Art von Serviced Apartments, die in ein und derselben Immobilie untergebracht sind, bieten die ultimative Abgeschiedenheit für eine vorübergehende Unterbringung.
Auch wenn manchmal ganze Häuser angeboten werden, werden sie dennoch als Serviced Apartments bezeichnet.
Diese Art von Unterkunft ist auf Crowdsourcing-Websites wie airbnb sehr beliebt. Einige Plattformen halten sich an strenge Gesundheits- und Sicherheitsstandards, um einen sicheren und komfortablen Aufenthalt zu gewährleisten.
3) Serviced Apartment für Wohnzwecke
Einige Serviced Apartments befinden sich in Gebäuden, in denen überwiegend Wohnungen untergebracht sind. Häufig ist das Serviced Apartment genauso eingerichtet wie die anderen Einheiten im Gebäude.
Für Personen, die umziehen wollen, und für Langzeitmitarbeiter schlagen wir diese Art von Serviced Apartments vor. Die Unterbringung in einer solchen Wohnung ermöglicht es den Umziehenden, einen Eindruck davon zu gewinnen, wie es ist, in einer bestimmten Region zu wohnen, bevor sie sich für eine langfristige Wohnform entscheiden.
Langzeitreisende (und auch diejenigen, die dem immer mehr in Mode kommenden nomadischen Lebensstil folgen) profitieren von diesem Immobilientyp, da sie eher von Einwohnern als von Gästen umgeben sind.
4) Aparthotel
Ein Aparthotel hebt die Verwaltung vor Ort auf die nächste Stufe, indem es Annehmlichkeiten integriert, die oft in einem Hotel zu finden sind.
Neben einer Rezeption und einem Hausverwalter können auch eine Bar, ein Fitnessstudio und ein Concierge-Service vorhanden sein.
Diese Art von Serviced Apartments ist ideal für Menschen, die die Flexibilität und Privatsphäre eines Serviced Apartments wünschen und gleichzeitig Zugang zu hotelähnlichen Annehmlichkeiten haben möchten.
All diese Komponenten wirken zusammen, um dem idealen Gast die bestmögliche Erfahrung zu bieten.
Wie man das richtige Serviced Apartment findet
Wir raten davon ab, sich an einen Immobilienmakler zu wenden und zu sagen, dass Sie eine Immobilie suchen, die als Service-Wohnung genutzt werden kann.
Wenn Sie auf der Suche nach Immobilien sind, die sich für ein Service-Apartment-Geschäft eignen, würden wir Ihnen qualitativ hochwertige Mietobjekte empfehlen.
Sie müssen jedoch Ihren Zielmarkt kennen und auch wissen, wer Ihrer Meinung nach an Ihren Immobilien interessiert sein könnte.
Planen Sie den Erwerb von Immobilien im Stadtzentrum, die mit den örtlichen Budget-Hotels konkurrieren?
Erwägen Sie den Kauf einer Immobilie in einer touristenfreundlichen Gegend? Dann werden es Leute sein, die Ihre Immobilien als Ferienhäuser vermieten wollen.
Ist die Gründung eines Serviced-Apartment-Geschäfts profitabel?
Im Hinblick auf die Einnahmen sind Serviced Apartments besonders rentabel, da sie höhere Mieten und Prozentsätze als andere Immobilienarten erfordern.
Sie gedeihen in Wohnungen, Penthäusern, Villen und Stadthäusern, wenn es um das Kapitalwachstum geht.
Gibt es Nachteile von Serviced Apartments?
Eine Investition in ein Serviced Apartment birgt wie jede andere Investition Risiken und Vorteile.
Bevor Sie sich für den Kauf eines Serviced Apartments entscheiden, sollten Sie genau wissen, worauf Sie sich einlassen.
Zwar sind die potenziellen Gewinne bei einem Serviced Apartment höher als bei den meisten anderen Immobilieninvestitionen, aber der Betrieb eines Serviced Apartments erfordert von Ihnen, dem Investor, auch einen hohen Aufwand.
Sie sollten sich auch darüber im Klaren sein, dass Serviced Apartments unter Umständen den Beschränkungen von Hypotheken und Mietverträgen unterliegen. Viele Investoren stellen sich vor, ein Serviced Apartment zu kaufen und es dann über Airbnb zu vermieten.
Dennoch sollten Sie die Bedingungen Ihrer Hypothek prüfen, falls Sie eine haben, bevor Sie beginnen, Ihre Serviced Apartments regelmäßig zu vermieten.
Viele Hypotheken enthalten Beschränkungen, die es Ihnen untersagen, Ihre Wohnung für weniger als ein Jahr zu vermieten.
Wenn Sie gegen diese Bedingungen verstoßen, kann das erhebliche Konsequenzen haben, einschließlich der Kündigung Ihrer Hypothek.
Die Zukunft des Serviced Apartments
Noch vor etwa zehn Jahren hätten Begriffe wie "Serviced Apartments" und "Business Living" im Gastgewerbe nur verständnislose Blicke hervorgerufen.
Obwohl diese Art von Unterkünften immer mehr Verbreitung fand, zogen es die Menschen immer noch vor, für längere Zeit in normalen Hotels zu wohnen.
Nur wenige Unterkünfte boten den Reisenden eine Küche, einen Arbeitsbereich und andere Einrichtungen.
Die Branche der Serviced Apartments boomt derzeit, da neue Unternehmen auf den Markt drängen und Investoren nach geeigneten Objekten für ihre Portfolios suchen.
Traditionelle Hotels mit ihren riesigen Gebäuden werden in vielen Städten schnell knapp. Serviced Apartments müssen jedoch nicht in hoch aufragenden Hochhäusern untergebracht werden, da viele von ihnen in Strukturen entstehen, deren Nutzung sich im Laufe der Zeit entwickelt hat.
Während die Branche heute mit neu gebauten Hochhäusern und ultramodernen Möbeln assoziiert wird, wird eine Verlagerung auf renovierte Gebäude und wiederverwertete Einrichtungsgegenstände Personen ansprechen, die den klassischen Lebensstil dem minimalistischen vorziehen.
Wichtigste Erkenntnisse
Serviced Accommodation kann ein hervorragender Geschäftsansatz sein. Es kommt nur darauf an, die perfekte Immobilie auszuwählen. Sie müssen zunächst festlegen, an wen Sie die Immobilie vermieten wollen.
Es geht vor allem darum, die Immobilie so ansprechend zu gestalten, dass die Leute sie gerne besuchen und darin wohnen möchten.
Eines der wichtigsten Dinge, an die Sie denken sollten, ist, dass die Immobilie sowohl innen als auch außen sauber ist. Die Fotos, die Sie einstellen, sollten die Immobilie zum Strahlen bringen, um die idealen Interessenten anzuziehen.
Wenn Sie das schaffen, gibt es keinen Grund, warum dieses Geschäft für Sie nicht in Frage kommen sollte.
Außerdem können Sie ein Geschäft mit Serviced Apartments nicht erfolgreich führen, wenn Sie nicht über ein authentisches Verwaltungssystem für Serviced Apartments verfügen.
Booking Ninjas bietet ein Cloud-basiertes Serviced Apartment Property Management System, das eine All-in-One-Software auf Salesforce aufbaut, um Ihre Immobilien unter einer einzigen Schnittstelle zu verwalten.
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