Wohneigentum ist nicht nur ein bedeutender Vermögenswert, sondern auch ein geschäftliches Unterfangen. Um eine Rendite zu erzielen, ist eine ordnungsgemäße Verwaltung erforderlich, unabhängig davon, ob es sich um ein Einfamilienhaus oder einen Wohnkomplex mit mehreren Einheiten handelt.
Ein schlechter Betrieb Ihrer Anlageimmobilien kann Sie, wie bei jedem anderen Unternehmen auch, Zeit, Geld und Energie kosten.
Glücklicherweise lassen sich viele häufige Probleme vermeiden. Unabhängig davon, ob Sie Ihr Mehrfamilienhaus selbst verwalten oder eine Agentur für die Verwaltung von Mietobjekten beauftragen, können Sie die Kontrolle über die Betreuung Ihrer Mieter behalten und vermeidbaren Risiken vorbeugen.
Was ist ein Mehrfamilienhaus?
Ein Gebäude, das mehr als eine Wohneinheit umfasst, wird als Mehrfamilienhaus bezeichnet.
Mehrfamilienhäuser, egal ob sie als Eigentumswohnungen, Apartmenthäuser oder Gartenwohnungen bezeichnet werden, sind Gebäude mit drei oder mehr Wohneinheiten, die über eine eigene Kochgelegenheit und eine eigene Toilette/Badewanne verfügen.
Getrennte Kochgelegenheiten, die Anzahl der Schlafzimmer und der weniger zeitlich begrenzte Status der Mieter unterscheiden Wohnungen von Wohnhäusern mit mehreren Einheiten, die nicht als Wohnungen eingestuft werden, wie Pensionen und Hotels.
Wie man ein Mehrfamilienhaus effektiv verwaltet
Der Besitz einer oder sogar mehrerer Mehrfamilienimmobilien kann Ihnen helfen, ein Generationenvermögen aufzubauen, und bietet Ihnen mehr Flexibilität und Möglichkeiten für die Zukunft.
Sie könnten glauben, dass eine gute Lage, gut gewartete Einheiten, ansprechende Gemeinschaftsräume und die notwendigen Einrichtungen die Auslastung und den Marktwert Ihres Mehrfamilienhauses hoch halten werden. Tatsache ist jedoch, dass dies nicht ausreicht.
Stattdessen ist eine kompetente Hausverwaltung der Schlüssel zum Erfolg bei Investitionen in Wohnanlagen. Die Art und Weise, wie Sie ein Mehrfamilienhaus verwalten, hat Einfluss auf das Endergebnis.
Ein gut verwaltetes Mehrfamilienhaus kann den Unterschied zwischen einer lukrativen Investition und einem Cash-Flow-Desaster ausmachen.
Sie müssen entscheiden, ob Sie ein externes Hausverwaltungsunternehmen beauftragen oder die Immobilie als Investor selbst verwalten wollen.
Was ist zu beachten, wenn Sie ein Mehrfamilienhaus effektiv verwalten wollen?
Größe und Alter der Immobilie berücksichtigen
Die Verwaltung größerer oder älterer Immobilien erfordert mehr Zeit, Mühe und Ressourcen. Je nach Größe und Alter der Immobilie sollten Sie sich die notwendigen Fähigkeiten und Tipps für die Verwaltung aneignen. Sprechen Sie mit jemandem, der Erfahrung mit der Verwaltung der gleichen Art von Immobilien hat, oder versuchen Sie, relevante Informationen im Internet zu finden.
Standort der Immobilie
Der Standort Ihrer Immobilie kann ein entscheidender Faktor für die Effizienz der Verwaltung sein. Sie können die Verwaltung einer Immobilie in Bamberg nicht mit der Verwaltung einer Immobilie irgendwo in Berlin oder Hamburg vergleichen.
Die Probleme, die Kosten und die Qualität der Maßnahmen unterscheiden sich je nach Stadtviertel. Um ein optimales Ergebnis zu erzielen, sollten Sie sich über das Viertel, in dem sich die Wohnung befindet, genau informieren.
Ihre eigenen individuellen Interessen
Ihre Definition von Effizienz hängt hauptsächlich von Ihren Interessen und Zielen ab. Wenn Sie beispielsweise an ökologischer Nachhaltigkeit interessiert sind und Mieter mit denselben Standards betreuen, ist ein Reinigungsunternehmen, das nicht die gleichen Werte vertritt, möglicherweise nicht effektiv für Sie, auch wenn es preiswert ist.
Achten Sie darauf, dass die von Ihnen beauftragten Hausverwaltungsdienste mit Ihren individuellen Interessen übereinstimmen.
Ihre Zeitmanagement-Fähigkeiten
Wenn Sie Ihre Zeit nicht richtig einteilen können, ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass Sie wichtige betriebliche Aufgaben vernachlässigen, bevor Sie Ihren Immobilienverwaltungsplan aufstellen.
Die größten Herausforderungen bei der Verwaltung von Mehrfamilienhäusern
Einstellung von Experten für die Verwaltung von Mehrfamilienhäusern
Die sorgfältige Auswahl einer Hausverwaltung gehört zu den wichtigsten Entscheidungen, die ein Eigentümer von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien treffen muss, wenn er über die Verwaltung eines Wohnkomplexes nachdenkt.
Die Suche nach einem Hausverwaltungsunternehmen, das Ihre Anforderungen an eine effektive Verwaltung von Wohnungen erfüllt, ist nur der erste Schritt und kann sehr anstrengend sein.
Wohnungsverwalter sind für die Überwachung der täglichen Abläufe in einzelnen oder mehreren Wohnanlagen zuständig. Zu diesen Aufgaben gehören häufig:
- Bearbeitung von Beschwerden, Vorschlägen und Wünschen der Mieter.
- Entgegennahme der Mietzahlungen.
- Einzahlung des Geldes.
- Vereinbarung eines Treffens mit Mietern, die ihre Miete nicht gezahlt haben.
- Führen von Gesprächen und Besichtigung der Wohnungen für potenzielle Mieter.
- Instandhaltung der Wohnanlage in gutem Zustand.
In Anbetracht der vielen unzureichend arbeitenden Hausverwaltungsfirmen müssen Sie jedoch recherchieren und die richtigen auswählen.
Verwaltung großer Mehrfamilienhäuser
Ziehen Sie die Beauftragung eines externen Verwaltungsunternehmens in Betracht, wenn Sie ein Hausverwalter mit einem großen Wohnkomplex sind oder noch dabei sind, ein Portfolio aufzubauen.
Die Verwaltung eines großen Mehrfamilienhauses erfordert zusätzliche Zeit und Ressourcen.
Sie haben eine größere Anzahl von Bewohnern, die Antworten auf ihre Anfragen oder Beschwerden benötigen, sowie eine größere Anzahl von Wohnungen zu vermieten.
Viele Gebäude stellen die Verwaltung vor zusätzliche Herausforderungen.
Aufgrund der verstärkten täglichen Instandhaltung der Immobilie kann die Beauftragung einer qualifizierten Hausverwaltung dazu führen, dass Sie auf lange Sicht mehr Geld einnehmen.
Ihr Wohnkomplex wird auch weiterhin in hervorragender Verfassung sein, wenn Sie eine Hausverwaltung beauftragen, die sich um die anfallenden Probleme und Verbesserungen kümmert.
Wenn Sie eine professionelle Hausverwaltung beauftragen, sollten Sie folgende Leistungen erwarten:
- Sie gewinnen Ihre Zeit zurück, da Sie die meisten Aufgaben, die Sie bisher wahrgenommen haben, an den Hausverwalter abgeben werden.
- Wenn es um die Auswahl der Mieter und die Besetzung freier Stellen geht, ist die Professionalität der Hausverwaltung von entscheidender Bedeutung.
- Jemand, der mit den Richtlinien und Pflichten von Mietern und Vermietern vertraut ist, z. B. mit den Diskriminierungsvorschriften auf Bundes- und Landesebene usw.
- Es ist von Vorteil, wenn Sie das Unternehmen beauftragen, denn es sollte wissen, wie man einen Wohnkomplex verwaltet.
Verwaltung mehrerer Mehrfamilienhäuser
Die Verwaltung mehrerer Mehrfamilienhäuser kann sehr kompliziert sein und erfordert viel Planung. Ihre Entscheidungen darüber, wie Sie mit Ihren Anlageobjekten umgehen, können von deren Standort beeinflusst werden, und wenn Sie mehrere Wohngebäude verwalten, kann die Nähe der Gebäude ein Problem darstellen.
Wenn sich der Großteil des Anlageportfolios auf eine Region konzentriert, aber auch ein oder zwei Gebäude in anderen Gebieten umfasst, kann es kosteneffizienter sein, den Betrieb dieser Gebäude auszulagern.
Denn die Zeit, die man für die Überwachung der Gebäude aufwenden muss, lohnt sich möglicherweise nicht.
Nutzung des Wertes eines Wohnkomplexes
Wenn es darum geht, den Wert einer Wohnimmobilie zu steigern, muss sich ein Verwaltungsunternehmen auf Folgendes konzentrieren:
- Sicherstellung einer hohen Auslastung bei gleichzeitiger Anpassung der Mieten an die Marktrenditen (effektives Bruttoeinkommen).
- Die Betriebskosten werden durch rigorose Lohnbuchhaltung und Vertragsaktivitäten unter Kontrolle gehalten.
- Ein effizientes und marktorientiertes Immobilienmanagement führt zu einer Steigerung des Nettobetriebsergebnisses.
Werfen wir einen Blick auf jeden dieser Punkte.
Effektives Bruttoeinkommen
Um die Inflationskosten aufrechtzuerhalten und ihre Investitionen in Mehrfamilienhäuser zu maximieren, sollten Investoren die individuellen Mieten der Anlagen regelmäßig mit den maximalen Marktmieten in der Region vergleichen.
Streben Sie ein Gleichgewicht zwischen einer hohen Belegungsrate und der Anpassung der Mieten an den lokalen Markt an. Die Preise werden voraussichtlich nur allmählich steigen.
Betriebliche Aufwendungen
Wie bereits erwähnt, besteht das Geheimnis für disziplinierte laufende Ausgaben in einer rigorosen Lohnbuchhaltung und Vertragsdienstleistungen.
Erstellen Sie zu diesem Zweck eine Liste aller geplanten Kosten im Zusammenhang mit Ihrem Investitionsgut.
Es könnte eine gute Idee sein, eine Ausgabenlinie für unerwartete Ausgaben, die im Laufe des Jahres anfallen, aufzunehmen.
Auf manche Betriebskosten, wie Steuererhöhungen oder Erhöhungen der vom Eigentümer zu zahlenden Nebenkosten, haben Sie möglicherweise keinen Einfluss.
Wenn unerwartete Kosten auftauchen, werden Sie sich gut organisiert fühlen und nicht enttäuscht sein, wenn Sie sie einplanen und berücksichtigen.
Netto-Betriebseinkommen
Zahlreiche Immobilieninvestoren sind sich des Konzepts bewusst, den Gesamtwert ihres Besitzes zu steigern. Vielleicht sind Sie auch daran interessiert, das Nettobetriebseinkommen oder die Rentabilität Ihrer Immobilie nach Abzug der Kosten zu steigern.
Die Verwaltungsgesellschaften sollten nicht nur den täglichen Betrieb der Immobilie überwachen, sondern auch Ihre Ziele kennen.
Wenn es Ihnen gelingt, die Einnahmen zu steigern und einen Apartmentkomplex so zu verwalten, dass Ineffizienzen beseitigt werden, wird Ihre Immobilie wahrscheinlich ein Nettobetriebswachstum verzeichnen.
Die Einzigartigkeit der Vermietung von Wohngebäuden
Die Grundlagen von Wohnkomplexen unterscheiden sich von denen anderer Gewerbeimmobilien. Das Verständnis für die Verwaltung eines Apartmenthauses unterscheidet sich erheblich von dem für die Instandhaltung einer Einzelhandelsimmobilie.
In Märkten, in denen es keine Mietpreisbindung gibt, beträgt die Laufzeit von Mietverträgen für Wohnungen in der Regel 12 Monate.
Die Mieten werden so häufig erhöht, wie es der Markt zulässt, und so hoch, wie es der Markt zulässt.
Außerdem gibt es so gut wie keine Anreize für Mieter, ihre Wohnungen zu verbessern. Mietkontrollierte Wohnungen werden so vermietet, wie sie sind (mit Teppichboden ausgelegt, frisch gestrichen) und können sofort bezogen werden.
Die Vermietung einer Wohnung ist ein unkomplizierter Prozess. Wenn ein Mietinteressent wegen fehlender Vermittler, schwieriger Absprachen oder Verhandlungen abschlägt, ist es unwahrscheinlich, dass ein anderer folgt.
Mehrfamilienhäuser bestehen aus einer großen Anzahl von Einzelwohnungen, und der Gesamtumsatz in Mehrfamilienhäusern sinkt ständig.
Die Vermietung ist ein ständiger Prozess, und um Verlängerungen zu erhalten, ist ein außergewöhnlicher Kundenservice erforderlich. Wenn es um Investitionen geht, ist Zeit das A und O. Je mehr Einnahmen das Objekt generiert, desto schneller sind die Einheiten vermietet.
Unabhängig von der Größe der Immobilie kann das Vermietungsverfahren schnell jede freie Zeit aufbrauchen, die ein Immobilieninvestor für die Verwaltung oder den Ausbau seines Portfolios haben sollte. Das bedeutet Stress für Ihre Ressourcen und Ihre persönliche Zeit.
Einsatz von Immobilienverwaltungstechnologie
Die Verwaltung von Wohnkomplexen war früher schwierig, weil es an guter Technik und Methoden fehlte. Wir verfügten nicht über die gleiche Technologie wie heute und mussten uns daher auf Papier oder alte Computersysteme verlassen. Jetzt gibt es eine Fülle von Alternativen, aus denen man wählen kann.
Immobilienverwalter und -eigentümer können jetzt Zeit sparen, Nacharbeit reduzieren, Mieteranfragen online annehmen und Einheiten über virtuelle Touren zeigen. Der Einzug der Mieten kann automatisiert werden, wodurch sich der Arbeitsaufwand für die Buchhaltung verringert.
Dies bedeutet, dass Immobilienverwaltungssoftware und -innovationen nun Immobilieninvestoren und -verwaltern dabei helfen können, Effizienz zu erzielen, wo dies zuvor nicht möglich war.
Ein verbessertes Geschäftswachstum und die Möglichkeit, mehr Zeit und Energie für die Kundenbetreuung, die Kundenbindung und die Vermietung aufzubringen, sind zwei Vorteile der gesteigerten Effizienz.
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Verwaltung von Mietern in Mehrfamilienhäusern
Mieter finden
Ihre Immobilieninvestition könnte ohne Mieter nicht überleben, doch die Verwaltung von Mietern kann ein Problem für sich sein.
Wie jeder Immobilieninvestor weiß, ist die Suche nach geeigneten Mietern das Wichtigste, was Sie zur Optimierung Ihrer Investition tun können.
Beginnen wir mit der Suche nach Mietern.
Die Suche nach Mietern für Ihren Apartmentkomplex kann eine schwierige Aufgabe sein. Nachdem Sie die Räumungs-, Kredit- und Strafregisterauskünfte eingeholt haben, müssen Sie Folgendes tun:
- Überprüfen Sie die vom Antragsteller angegebenen Referenzen.
- Überprüfen Sie das Einkommen.
- Darüber hinaus sollten Sie potenzielle Mieter befragen.
Sie sollten dieses Verfahren zügig durchlaufen, um zu vermeiden, dass Sie geeignete Mieter verlieren.
Mieterreparaturen und -reklamationen
Nachdem Sie Mieter gefunden haben und diese eingezogen sind, werden Sie sich mit Sicherheit mit Schäden oder Beschwerden auseinandersetzen müssen. Wenn Sie eine Hausverwaltung mit der Instandhaltung der Wohnanlage beauftragt haben, wird diese das gesamte Verfahren für Sie übernehmen.
Wenn Sie die Wohnung selbst verwalten, sollten Sie jedoch darauf achten, dass Sie schnell reagieren.
Die Bewohner, die ihre Miete pünktlich zahlen, möchten nicht lange auf die Bearbeitung von Beschwerden warten müssen.
Seriöse Auftragnehmer, die große Gegenstände ersetzen, Notreparaturen durchführen und die Wohnungen zwischen den Mietern sauber und frisch halten, können dazu beitragen, dass Ihr Geschäft reibungslos läuft.
Zwangsräumungen von Mietern
Wenn Sie schon seit einiger Zeit in Immobilien investieren, sollten Sie damit rechnen, dass Sie irgendwann einmal einen Mieter zwangsräumen müssen.
Eine Zwangsräumung ist ein rechtliches Verfahren, das für alle Beteiligten schwierig sein kann. Niemand durchläuft gerne einen Räumungsprozess, und um zu verhindern, dass Sie verklagt werden, müssen Sie jeden Schritt sorgfältig beachten. Wenn Sie einem Mieter kündigen müssen, ist es wichtig, sich rechtlich beraten zu lassen.
Eines der Risiken, die mit Immobilieninvestitionen verbunden sind, ist die Zwangsräumung. Wenn Sie sich auf diese Situation einstellen und eine Strategie für den Umgang mit ihr entwickeln, können Sie die Unannehmlichkeiten verringern.
Andere Tipps für die Verwaltung eines Mehrfamilienhauses
Übergeben Sie einem Mieter niemals die Schlüssel ohne Bezahlung und einen unterzeichneten Vertrag
Möglicherweise haben Sie nicht immer einen Vertrag zur Hand und übergeben einem Mieter manchmal die Schlüssel ohne einen solchen.
Das ist riskant, denn der Mieter kann sich später weigern, den Vertrag zu unterschreiben, und eine Zwangsräumung ist mit einem verbindlichen Vertrag einfacher zu bewerkstelligen.
Wenn nicht alle Erwachsenen im Haus unterschreiben, können sie später Ärger machen, indem sie behaupten, sie seien nicht zugestellt worden.
Übergeben Sie Ihrem Mieter nicht die Schlüssel, ohne vorher eine Bewerbung erhalten zu haben
Mit einer Bewerbung in der Hand glauben die Mieter, dass Sie ihren Kredit verletzen, da Sie ihre Informationen haben. Mehr Mieter würden sich daher um die Wohnung kümmern und die Miete des Vormonats zahlen.
Versuchen Sie, Zwangsräumungen zu vermeiden, indem Sie mit dem säumigen Mieter sprechen und notwendige Reparaturen durchführen.
Oft hat die Wohnungsverwaltung dem Mieter Reparaturen versprochen, den Eigentümer aber nicht informiert, da dies ein schlechtes Licht auf sie werfen würde, so dass der Mieter vertrieben werden könnte.
Sie müssen jederzeit mit dem Mieter kommunizieren. Wenn Sie die notwendigen Reparaturen durchführen, wird der Mieter oft versuchen, die Zwangsräumung zu vermeiden, da er weiß, dass Sie Aufzeichnungen haben und er vor Gericht verlieren würde, wenn er sie durchführt.
Zeigen Sie eine Wohnung nicht, bevor sie sauber und gestrichen ist.
Wenn Sie eine Immobilie ausstellen, bevor sie gereinigt und poliert ist, mindert dies die Rentabilität. Sie vergeuden Ihre Zeit. Die unordentliche Wohnung schreckt die Leute ab, und Sie verlieren einen potenziellen Mieter.
Es ist besser, potenzielle Mieter warten zu lassen. Wenn die Person ein guter Mieter zu sein scheint, bieten Sie ihr eine Bewerbung an und lassen Sie sich ihre Telefonnummer geben, damit Sie sie kontaktieren können, wenn die Wohnung frei wird.
Wenn die Leute eine leere Wohnung sehen, die gewartet, gereinigt und gestrichen wurde, wirkt sie gemütlich und attraktiv, so dass sie schnell vermietet werden kann.
Dinge, die Sie in Ihren Vertrag aufnehmen können
- Lassen Sie keine abgestellten Autos auf dem Grundstück stehen.
- Spielen Sie keine Musik nach 00:00 Uhr nachts.
- Keine Kisten und Betten im Freien aufbewahren.
- Kann nicht malen Wände eine andere Farbe.
PMS ist der Heilige Gral (wichtige Erkenntnisse)
Erkennen Sie, welche Anforderungen potenzielle Mieter auf Ihrem Markt an eine Mieteinheit stellen, und entwickeln Sie Strategien, um diese Anforderungen zu erfüllen. Die Mieterfluktuation ist unvermeidlich, aber wenn Sie ein System zur Ermittlung und Verwaltung neuer Mieter haben, sind Sie in der besten Position, um das Beste aus Ihrer Immobilieninvestition herauszuholen.
Als Immobilieninvestor gibt es verschiedene Hürden bei der Instandhaltung von Wohnkomplexen. Die meisten Hindernisse können jedoch überwunden werden, wenn sie gut verwaltet werden:
- Sorgfältige Auswahl eines Immobilienverwaltungsunternehmens.
- Einsatz von Technologie.
- Erstellung einer Strategie für den Umgang mit Mieterproblemen, Beschwerden und Instandhaltungsarbeiten.
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