Nihai Emlak Yönetimi Rehberi

Gayrimenkule yeni başlayan bir yatırımcı olarak vermeniz gereken en önemli karar, mülkünüzü kendiniz mi yöneteceğiniz yoksa kalifiye bir mülk yöneticisi mi çalıştıracağınızdır. Hayattaki çoğu şeyde olduğu gibi, her iki yaklaşımın da avantajları ve dezavantajları vardır.

Emlak yönetimi sektörüne girmek zor olabilir. Hem ticari hem de konut emlak yönetimi, ele alınması gereken birçok kısıtlama ve zorluk içerir.

Bu emlak yönetimi sorunlarının üstesinden gelmek her zaman kolay değildir; birçok yeni emlak yöneticisi (PM) sonunda kendilerine çok fazla para ve zaman kaybettiren kritik hatalar yapmaktadır.

Emlak Yönetimine Giriş (Bölüm KW)

Ticari, konut veya endüstriyel gayrimenkulün işletilmesi, denetlenmesi ve düzenlenmesi, mülk yönetiminin bir parçasıdır. Bu durumda, atanmış bir işletme mülkün çeşitli unsurlarından sorumludur.

Konut amaçlı kiralık mülkler için, mülk yönetim işletmesi, potansiyel kiracıları suç ve kredi geçmişi açısından tarayacak, aylık kira toplayacak, kira sözleşmeleri imzalayacak, tesis bünyesindeki olanakları koruyacak ve mal sahibini herhangi bir sorun veya endişe konusunda bilgilendirecektir.

Bir Emlak Yöneticisinin Amacı

Emlak yöneticileri aşağıdakiler de dahil olmak üzere çok sayıda görevden sorumludur:

Acil onarımlar ve takip

Kiracınızın bulaşık makinesi sabahın üçünde patlarsa, mülk yöneticisinin görevde olması gerekir. Kiracı ile konuşmaları, sorunu teşhis etmeleri, bir tamirci tutmaları ve işin düzgün bir şekilde yapıldığından emin olmak için kontrol etmeleri gerekir.

Böyle bir şeyle ilgilenmek ister misiniz? Alternatif olarak, mülk yönetim şirketinizin ilgilenmesini ister misiniz?

Rutin bakım ve onarımlar

Tüm rutin bakım kontrolleri, mülkünüzün bakıcısı olan siz veya anlaştığınız kişi veya şirket tarafından planlanacaktır.

Düzenli bakım, bahçe işleri, oluk temizliği ve altyapı denetimleri gibi görevleri içerir.

Pazarlama ve kiralama

Boşlukları en aza indirmek, emlak yöneticisinin en önemli sorumluluklarından biridir. Birincil hedef, mülkünüzü iyi durumda tutmak ve potansiyel kiracılar için sunulabilir ve çekici hale getirmektir.

Yönetici veya yönetim ekibinden bir üye aynı zamanda mevcut birimlerin tanıtımını yapmak, gösterimler yapmak ve sonunda mülkü uygun bir kiracıya kiralamaktan da sorumlu olacaktır.

Kiracı taraması ve geçmiş kontrolleri

Ayrıca, mülkünüzün yöneticisi kiracıları seçmek, kredi ve geçmiş kontrolleri yapmak ve potansiyel kiracıları onaylamak veya reddetmekten sorumlu olmalıdır.

Kira toplama

Her ay, mülk yöneticiniz her kiralık birim için ödenmemiş kirayı toplamaktan, ilgili hesaba yatırmaktan ve tüm ödemeleri kaydetmekten sorumludur.

Tahliye

Herhangi bir nedenle kiracınız ödeme yapmazsa veya sözleşmeyi başka bir şekilde ihlal ederse, mülk yöneticiniz tahliye prosedürünü belirleyecek ve yönetecektir.

Bu, birçok eyalette birkaç hafta içinde tamamlanabilen, genellikle hızlı ve ucuz bir işlemdir.

Takım oluşturma

Etkili bir emlak yönetimi için idari görevleri, normal bakımı ve acil durumları yerine getirebilecek bir ekibin bulunması hayati önem taşır.

Ekipte en çok yer alan kişiler arasında ustalar (elektrikçiler ve tesisatçılar), duvarcılar, bahçıvanlar ve peyzajcılar yer alır.

Yetenekli bir emlak yöneticisi, onları işe almaya karar verdiğinizde zaten bir kadroya sahip olacaktır. Bunun avantajı, yeni evinizi kiralamaya hazır hale getirmede çok fazla gecikme olmayacak olmasıdır.

Kendi mülkünüzü idare etmeye karar verirseniz, bu tür ilişkiler kurmak hızlı bir şekilde gerçekleşmeyecektir. Biraz zaman ve muhtemelen bazı denemeler ve yanılmalar gerektirecektir. Sadece sabırlı olun; takdir edeceksiniz.

Şüphesiz gördüğünüz gibi, etkili yönetim çok fazla çaba gerektirir. Ele alınan mülklerin miktarına bağlı olarak kapsamlı bir iş olabilir.

Yeni Başlayanlar İçin Emlak Yönetimi İpuçları

Bu kısa ipuçları, ticari ve konut mülklerini yönetmenin tüm inceliklerini kapsamasa da ve daha kapsamlı bir araştırma yapmanız gerekse de, yeni mülk yöneticilerine temel bilgileri vermeyi amaçlamaktadır.

Mülkünüz Hakkında Her Şeyi Bilin

Emlak piyasalarının karlılığına uygun bir ev bulmak.

Lokasyon ve büyüklük gibi unsurların olası dezavantajlarını değerlendirmek ve belirli özellikleri incelemeden önce yönetim zorluklarını göz önünde bulundurmak çok önemlidir.

Aşağıdaki gibi kritik piyasa bilgilerini derlemek için:

• Yerel İstihdam İstatistikleri
• Ortalama Hanehalkı Büyüklüğü
• Kiralama Piyasa Oranları
• Doluluk Oranları

Emlak Yöneticisi Olmadan Önce Yerel Politikaları Öğrenin

Bölgesel ve hatta yerel düzenlemeler, proje yöneticilerinin karşılaşabileceği en büyük mülk bakım zorluklarından biri haline gelebilir.

Deneyimli emlak yöneticileri bile, özellikle büyüyen bir pazara taşındıklarında, daha önce farkında olmadıkları bir kuralı veya mevzuatı ihlal edebilirler.

Emlak yöneticileri yerel yasalar ve emlak yönetimi yönetmelikleri hakkında çeşitli yollarla bilgi edinebilirler:

1. Mülk yönetimine ilişkin yerel ve eyalet web sitelerini ziyaret edin.

2. Belirli tırnak işaretlerinin açıklığa kavuşturulması için bir emlak yönetim şirketine danışın.

3. mahalle emlak yönetimine danışın

ev sahibi derneklerinin partileri bir araya geliyor

bilgi.

Bu olasılıklardan ikincisi sıklıkla en etkili olanıdır, çünkü ticari veya konut amaçlı mülk yönetimine odaklanan bir avukat muhtemelen mülk yöneticilerinin uyması gereken yasalar hakkında derinlemesine bilgiye sahip olacaktır.

Emlak Yönetimi Ölçümlerinizi Öğrenin

Güvenilir uzun vadeli performans elde etmek için, emlak yöneticilerinin tıpkı herhangi bir yatırım veya iş girişiminde olduğu gibi, temel performans göstergeleri (KPI'lar) hakkında sağlam bir bilgiye sahip olması gerekir. İzlenmesi gereken temel emlak yönetimi KPI'ları şunları içerir:

Kiracı Devir Hızı

Her üç ayda bir veya yılda bir, kaç kiracı kira süresi dolmadan önce veya daha kötüsü, kira sözleşmesini feshetme kararı alıyor?

Bazı kiracı devirleri (kiracı devri olarak da bilinir)

Özel hayatlarında değişim (değişim) kaçınılmazdır.

koşullar değişir ve yüksek ciro oranları

bir zorluğa işaret eder.

Boş pozisyonların herhangi bir şirketin kârını nasıl zedelediğini düşünün. Bir emlak yöneticisi olarak,

Konu hayati önem taşıyor.

Emlak Bakım Maliyetleri

Emlak yönetiminin temel maliyetlerinden biri emlak bakımıdır. Bir emlakın karlılığını etkili bir şekilde değerlendirmek (ve olası sorunları tespit etmek) için bakım maliyetlerini ve en yaygın bakım sorunlarını takip etmek hayati önem taşır.

Doluluk Oranları

Özellikle konut yönetiminde, mevcut daire sayısını ve kaç dairenin dolu olduğunu anlamak büyük önem taşımaktadır.

Genel başarı, bu mülk yönetimi metriğinin daha geniş pazar kapsamıyla karşılaştırılmasıyla belirlenir. Mülk yöneticilerinin hedefi, bu rakamı mümkün olduğunca %100'e yakın tutmaktır.

Mülkünüzü Kendiniz Yönetmenin Faydaları

Mülkünüzü kendiniz yönetmenin bazı faydaları şunlardır:

Mülkünüze herkesten daha fazla özen gösterirsiniz

Hiç kimsenin mülkünüzle sizden daha fazla ilgilenmemesi, insanların kendi kendini yönetmeyi seçmesinin başlıca nedenlerinden biridir. Bu genellikle doğrudur; mükemmel kiracılar bulmak ve onları elinizde tutmak için sizden daha fazla kimse çalışmayacaktır.

Paradan tasarruf edebilirsiniz

Kendi kendine yönetim, muhtemelen çok para tasarrufu sağlayacağınız için düşünebileceğiniz başka bir şeydir. Emlak yönetim şirketlerinin çoğu, genellikle aylık kiranın yaklaşık %10'u (resmi yüzde değil) olan aylık ücretler toplar.

Temel olarak, bir mülkün kira bedeli aylık 1.000 dolar ise, mülk yönetimine aylık 100 dolar ödeyeceksiniz.

Dolandırıcılıklardan kaçınabilirsiniz

Ne yazık ki, tüm emlak yöneticileri ve yönetim şirketleri aynı ahlaki standartlarla çalışmıyor.

Örneğin, yönetim firmaları sıklıkla satıcılardan rüşvet kabul eder. Sıklıkla, bu bahşişleri sağlayan tedarikçiler de daha yüksek fiyatlar talep eder veya kalitesiz mallar teslim eder. Nasıl yani? Bu rüşvetin maliyetini karşılamak için.

Birçok yatırımcı tüm bu hususlar ve daha fazlası için işleri kendi ellerine almaya karar verir. Yine de, sıraya girmeden önce kendi kendini yönetmenin göründüğünden daha zor olduğunun farkında olmalısınız.

İyi Bir Emlak Yönetim Şirketi Bulmak

Başarı için en iyi emlak yöneticisini seçmek çok önemlidir çünkü hepsi en üst düzeyde değildir.

Bölgedeki doğru emlak yönetimi türünü bulmak ve aktif olarak hangi emlak türlerini yönettiklerini öğrenmek ilk adımdır.

Mülk yönetimi olanakları değerlendirilirken, soruşturma ve gerekli özenin devreye girdiği yer burasıdır; lisans gerekip gerekmediği, sigortaları olup olmadığı, geçmiş performansları ve diğer değişkenlerin herhangi bir anlaşma imzalanmadan önce belirlenmesi gerekir.

Birini kiralamanın masrafı da bir diğer husustur. Bir mülk yönetiminin talep edebileceği fiyat, mülkün kira gelirinin %10'una kadar çıkabilir, ancak mülkün konumu ve türü maliyet üzerinde önemli bir etkiye sahiptir.

Son olarak, verilecek hizmetlerin tüm ayrıntılarını, yapılacak ödemeleri ve diğer gereklilikleri ayrıntılı olarak açıklayan imzalı bir sözleşme veya anlaşmanın, mülk sahibi ve mülk yönetimi tarafından imzalanması gerekir.

Son Düşünceler

Otomasyon olmadan kusursuz mülk yönetimi neredeyse imkansızdır. Booking Ninjas mülk yönetim sistemi gibi mülk yönetim yazılımı sağlayıcılarının hizmetlerini kullanmayı düşünmelisiniz.

Booking Ninjas'ın emlak yöneticisi olmak isteyenlere verdiği en önemli tavsiyelerden biri, kiralık emlak yönetimiyle ilgili yasalar hakkında bilgi sahibi olmalarıdır.

Tamamlanmamış servis istekleriniz mi var? Çok fazla yönlendirme, eksik liste ve tadilat mı var? Bakım teknisyenleriniz işi bitiremediğinde, Booking Ninjas sizin için orada.

Sanki her an hizmete hazır bir bakım uzmanı kadrosuna sahipmişsiniz gibi.

Tıkanık yönetim görevlerinizde Booking NInjas'ı başvuracağınız strateji haline getirmek için bizimle ücretsiz bir görüşme planlayarak iletişime geçin.