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A decisão mais importante que você deve tomar como investidor iniciante no mercado imobiliário é se vai autogerir seu imóvel ou contratar um gestor de imóveis qualificado. Há vantagens e desvantagens em ambas as abordagens, como acontece com a maioria das coisas na vida.
Pode ser difícil entrar no setor de administração de imóveis. Tanto a administração de imóveis comerciais quanto residenciais envolve muitas restrições e dificuldades que devem ser enfrentadas.
Nem sempre é simples superar esses problemas de gerenciamento de propriedades; muitos novos administradores de propriedades (PMs) acabam cometendo erros cruciais que acabam custando muito dinheiro e tempo.
Introdução à Gestão de Propriedades (Sec. KW)
A operação, supervisão e regulamentação de imóveis comerciais, residenciais ou industriais fazem parte da administração de imóveis. Uma empresa designada é responsável por vários elementos do imóvel nessa situação.
Para imóveis residenciais para aluguel, a empresa de administração de imóveis fará a triagem dos possíveis locatários em busca de antecedentes criminais e de crédito, cobrará o aluguel mensal, executará contratos de locação, manterá as comodidades no local e manterá o proprietário informado sobre quaisquer problemas ou preocupações.
Objetivo de um gerente de propriedade
Os administradores de propriedades são responsáveis por inúmeras tarefas, incluindo:
Reparos de emergência e acompanhamento
Se a máquina de lavar louça do seu inquilino pifar às 3 da manhã, o síndico precisa estar de plantão. Ele precisará conversar com o inquilino, diagnosticar o problema, contratar um técnico e verificar se o serviço foi feito corretamente.
Você gostaria de lidar com algo assim? Ou então, você preferiria que sua administradora de imóveis cuidasse disso?
Manutenção de rotina e reparos
Todas as verificações de manutenção de rotina serão agendadas pelo zelador da sua propriedade, que poderá ser você ou o indivíduo ou empresa que você contratar.
A manutenção regular inclui tarefas como jardinagem, limpeza de calhas e inspeções de infraestrutura.
Marketing e locação
Minimizar a vacância é uma das responsabilidades mais cruciais do gestor imobiliário. O objetivo principal é manter o seu imóvel em boas condições para que esteja apresentável e atraente para potenciais inquilinos.
O gerente ou um membro da equipe de gestão também será responsável por promover as unidades disponíveis, realizar visitas e, eventualmente, alugar o imóvel para um inquilino adequado.
Triagem de inquilinos e verificação de antecedentes
Além disso, o gerente do seu imóvel deve ser responsável por selecionar inquilinos, realizar verificações de crédito e antecedentes, bem como aprovar ou rejeitar potenciais inquilinos.
Cobrança de aluguel
Todo mês, seu gerente de propriedade é responsável por cobrar o aluguel não pago de cada unidade alugada, depositá-lo na conta apropriada e registrar todos os pagamentos.
Despejo
O seu gestor de imóveis estabelecerá e gerenciará o procedimento de despejo se, por qualquer motivo, o seu inquilino deixar de pagar ou violar o contrato.
Geralmente, esse é um processo rápido e barato que pode ser concluído em algumas semanas em muitos estados.
Construção de equipe
Ter uma equipe capacitada para executar tarefas administrativas, manutenção normal e emergências é crucial para uma gestão de propriedades eficaz.
Faz-tudo (eletricistas e encanadores), pedreiros, jardineiros e paisagistas são alguns dos membros mais evidentes da equipe.
Um gestor de imóveis competente já terá uma equipe disponível, caso você decida contratá-lo. A vantagem disso é que não haverá tantos atrasos na preparação do seu novo imóvel para alugar.
Construir esse tipo de relacionamento não acontecerá rapidamente se você decidir cuidar do seu próprio imóvel. Levará algum tempo e, possivelmente, algumas tentativas e erros. Basta ter paciência; você vai gostar.
Como você sem dúvida já percebeu, uma gestão eficaz exige muito esforço. Pode ser um trabalho extenso, dependendo da quantidade de imóveis administrados.
Dicas sobre administração de imóveis para iniciantes
Embora essas dicas curtas não abranjam todas as nuances da administração de propriedades comerciais e residenciais, e talvez seja necessário fazer uma pesquisa mais extensa, o objetivo delas é dar aos novos administradores de propriedades o essencial.
Saiba tudo sobre sua propriedade
Localizar uma casa adequada que se ajuste à lucratividade do mercado imobiliário.
É crucial avaliar possíveis desvantagens de elementos como localização e tamanho e considerar os desafios de gestão antes mesmo de examinar determinados recursos.
Para compilar informações cruciais de mercado como:
- Estatísticas de emprego local
- Tamanho médio da família
- Taxas de mercado de aluguel
- Taxas de ocupação
Aprenda as políticas locais antes de se tornar um administrador de imóveis
Regulamentações regionais e até mesmo locais podem rapidamente se tornar uma das maiores dificuldades de manutenção de propriedades que os gerentes de propriedades enfrentarão.
Até mesmo administradores de imóveis experientes podem infringir uma regra ou legislação da qual não tinham conhecimento, principalmente quando estão se mudando para um mercado em crescimento.
Administradores de propriedades podem aprender sobre leis locais e regulamentações de administração de propriedades de várias maneiras:
1. Acesse os sites locais e estaduais com as regras para administração de propriedades.
2. Consulte uma empresa de administração de imóveis para obter esclarecimentos sobre determinadas aspas.
3. Consulte a administração do imóvel do bairro
partidos de associações de proprietários para se reunirem
Informação.
A segunda dessas possibilidades é frequentemente a mais eficaz porque um advogado especializado em administração de propriedades comerciais ou residenciais provavelmente terá profundo conhecimento das leis que os administradores de propriedades devem cumprir.
Conheça suas métricas de gerenciamento de propriedades
Para alcançar um desempenho confiável a longo prazo, os administradores de imóveis precisam ter um conhecimento sólido sobre seus indicadores-chave de desempenho (KPIs), assim como em qualquer investimento ou empreendimento comercial. Os principais KPIs de gestão de imóveis a serem monitorados incluem, por exemplo:
Rotatividade de inquilinos
A cada três meses ou anualmente, quantos inquilinos decidem rescindir o contrato de locação no final ou, pior, antes do vencimento?
Embora alguma rotatividade de locação (também conhecida como rotatividade de locação
Mudanças (agitação) em sua vida pessoal são inevitáveis.
as circunstâncias mudam e as altas taxas de rotatividade
sugerir uma dificuldade.
Pensando em como as vagas prejudicam os resultados financeiros de qualquer empresa. Como gestor de imóveis, determinar o
A questão é crucial.
Custos de manutenção de propriedade
Um custo essencial da administração de imóveis é a manutenção. Para avaliar com eficácia a rentabilidade de um imóvel (e identificar possíveis problemas), é crucial acompanhar os custos de manutenção e os problemas de manutenção mais comuns.
Taxas de ocupação
Entender o número de unidades disponíveis e ocupadas é crucial, especialmente na gestão de imóveis residenciais.
O sucesso geral é determinado pela comparação desta métrica de gestão imobiliária com o escopo mais amplo do mercado. O objetivo dos gestores imobiliários é manter esse número o mais próximo possível de 100%.
Benefícios de administrar sua propriedade sozinho
Alguns benefícios de autogerenciar sua propriedade podem incluir:
Você cuidaria de sua propriedade mais do que qualquer outra pessoa
O fato de ninguém se interessar mais pelo seu imóvel do que você é um dos principais motivos pelos quais as pessoas optam pela autogestão. Isso geralmente é verdade; ninguém se esforçará mais do que você para encontrar e manter excelentes inquilinos.
Você pode economizar dinheiro
A autogestão é outra opção que você pode considerar, pois provavelmente economizará bastante dinheiro. A maioria das empresas de administração de imóveis cobra taxas mensais, que normalmente giram em torno de 10% (uma porcentagem não oficial) do aluguel mensal.
Basicamente, se um imóvel custa US$ 1.000 por mês para alugar, você acabará pagando US$ 100 por mês à administração do seu imóvel.
Você pode evitar golpes
Infelizmente, nem todos os administradores de imóveis e empresas de administração operam com os mesmos padrões morais.
Por exemplo, empresas de gestão frequentemente aceitam propinas de fornecedores. Frequentemente, os fornecedores que oferecem essas gratificações também cobram preços mais altos ou entregam produtos de qualidade inferior. Como assim? Para cobrir o custo dessa propina.
Muitos investidores decidem tomar as rédeas da situação por todas essas razões e muito mais. No entanto, você deve estar ciente de que a autogestão é mais difícil do que parece.
Encontrando uma boa empresa de administração de imóveis
Selecionar o melhor gestor de imóveis é essencial para o sucesso, porque nem todos são do mais alto nível.
O primeiro passo é encontrar o tipo certo de administração de imóveis na área e aprender sobre os tipos de imóveis que eles administram ativamente.
Ao considerar possibilidades de gerenciamento de propriedades, é aqui que a investigação e a devida diligência entram em jogo - identificando se licenças são necessárias, se eles têm seguro, seu histórico e outras variáveis precisam ser estabelecidas antes que qualquer acordo seja assinado.
O custo de contratação é outro fator a ser considerado. O preço que uma administradora de imóveis pode cobrar é de até 10% do valor do aluguel do imóvel, embora a localização e o tipo de imóvel tenham um impacto significativo no custo.
Por fim, um contrato ou acordo assinado detalhando todos os detalhes dos serviços a serem prestados, pagamentos a serem mantidos e outros requisitos deve ser assinado pelo proprietário e pela administração do imóvel.
Considerações finais
A gestão integrada de propriedades é quase impossível sem automação. Você precisa considerar o uso de serviços de provedores de software de gestão de propriedades, como o sistema de gestão de propriedades Booking Ninjas.
Um dos principais conselhos do Booking Ninjas para aspirantes a administradores de imóveis é se informar sobre as leis que envolvem a administração de imóveis para aluguel.
Você tem solicitações de serviço inacabadas? Muitos desvios, listas de pendências e reformas? Quando seus técnicos de manutenção não conseguem terminar o serviço, a Booking Ninjas está à sua disposição.
É como ter uma equipe de especialistas em manutenção disponível o tempo todo.
Para descobrir como fazer do Booking NInjas sua estratégia preferida para quando tarefas de gerenciamento estiverem congestionadas, entre em contato conosco agendando uma ligação gratuita.
