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  14 Oct 2022
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Melhore a gestão, operação e gestão da sua propriedade; Receita com reserva de propriedade Ninjas Sistema de gestão

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Como Iniciar Uma Empresa De Gestão De Imóveis Em 6 Passos


O que é a Gestão de Imóveis?

A 'Gestão de Propriedade' é um daqueles conceitos que parecem bastante auto explicativos e óbvios, certo? - é o gerenciamento de propriedades. Suficientemente fácil, certo? Errado.

Para o mundo exterior, o Gerenciamento de Imóveis pode ser resumido em algumas frases como - "é a operação, controle, manutenção e supervisão de imóveis e propriedades físicas" ou "é a supervisão diária de bens imóveis residenciais, comerciais ou industriais". Eu tenho certeza que você já viu essas definições antes ou reformulações semelhantes.

No entanto, se você tiver alguma intenção de criar uma empresa de gestão imobiliária ou entender mais sobre esta indústria - então você vai precisar de muito mais do que estas definições vagas.

Este artigo engloba tudo o que há para saber sobre o gerenciamento propriedade e os procedimentos passo a passo que você deve seguir para criar a sua própria empresa. Vamos mergulhar no assunto.

Como as Empresas de Gestão de Propriedades ganham dinheiro

Há dezenas de razões pelas quais você poderá querer iniciar a sua própria empresa de gerenciamento de propriedades.

Qualquer que seja a razão, um fator comum é importante para praticamente todos, que é se este negócio será ou não rentável.

O que leva a questão - Como é que as Empresas de Gestão de Propriedades ganham dinheiro exatamente?

A resposta simples é que elas ganham dinheiro cobrando múltiplas taxas (legítimas) dos seus clientes. Algumas destas poderiam incluir

Taxa de instalação inicial

Esta é a taxa que uma empresa de administração de propriedade cobrará para criar uma conta inicial do proprietário de uma propriedade na sua empresa.

Esta taxa poderia também incluir custos para inspecionar o estado do imóvel, bem como custos para notificar os inquilinos de que a sua empresa irá gerir o imóvel.

Taxas de Administração

Esta é uma taxa padrão de cobrar e normalmente é feita em uma base mensal. Geralmente, as taxas de administração são consideradas como uma porcentagem do total das unidades sob gestão.

No entanto, algumas empresas cobrarão uma taxa fixa que é normalmente calculada com base na dimensão do imóvel. Ela é um montante fixo que deve ser pago todos os meses, independentemente do aluguel ser pago ou não.

Seguindo o modelo de porcentagem, você poderá optar por cobrar a gestão mensal apenas para todos os imóveis uma vez que o aluguel é devido, independentemente de o imóvel estar ou não ocupado pelo inquilino. Ou você pode cobrar quando o aluguel tiver sido pago pelo seu cliente.

A porcentagem tradicional situa-se normalmente entre 8% a 12%, mas poderia ir até 5% para imóveis com muitas unidades (porque a renda será mais elevada, pelo que ainda assim você obterá rendimentos e o seu cliente poderá pagar menos. É um ganho para todos).

Taxas de manutenção

As taxas de manutenção podem ser categorizadas em tarefas diárias simples (tais como manter as áreas comuns limpas, retirar o lixo, a neve e remoção de folhas) ou manutenção em termos de reparação.

A taxa de manutenção em termos de tarefas diárias simples é normalmente escondida na taxa de gestão. Quando se trata de reparações, há várias maneiras de fazer isso.

A forma mais rentável é criar uma Reserva de Fundo para Reparação. Esta é uma conta separada em que o proprietário coloca dinheiro para as reparações necessárias na propriedade.

Eles podem optar por autorizar cada dedução de reparação da conta ou podem deixar a sua empresa usar a conta à sua discrição. Deve ser mantida uma quantia mínima nesta conta, que seria acordada no contrato.

Para obter mais ideias sobre como você pode construir lucros de aluguel mais elevados através da manutenção, consulte o nosso artigo sobre manutenção essencial de propriedade para lucros de aluguel mais elevados.

Em alternativa, você pode dar ao seu cliente a opção de usar os seus próprios faz-tudo/contratantes para reparações. Este método pode não lhe dar mais dinheiro, mas com certeza te dá mais confiança.

Taxas de Alocação do inquilino

Algumas empresas de gestão cobram uma taxa separada para colocar um inquilino na propriedade do cliente.

Esta taxa pode ser cobrada como uma taxa de inscrição ou uma taxa de arrendamento. A taxa de inscrição significa que você cobra adiantado e depois do pagamento do cliente, você encontra para eles um inquilino antes do contrato expirar. A taxa de arrendamento é cobrada depois do inquilino ter se mudado.

Em ambos os casos, a taxa destina-se a cobrir os custos associados com o marketing, exibição e rastreio dos potenciais inquilinos, elaboração do contrato de arrendamento e conclusão da inspeção de mudança. A única diferença é quando o cliente efetua o pagamento.

É claro que a cobrança de taxas de alocação de arrendatários na forma de uma taxa de arrendamento é mais atrativa para a maioria dos clientes, porque depois eles só têm que te pagar quando eles ganham dinheiro em termos de renda do novo arrendatário. As taxas de Alocação do Inquilino variam tipicamente entre $199 para 50% do primeiro mês de aluguel .

Taxas de Aplicação

Cobrar esta taxa pode fazer a sua empresa de gestão imobiliária ganhar muito dinheiro, mas vem com um ou dois poréns.

Como funciona uma taxa de aplicação é que você cobra aos potenciais inquilinos um preço fixo de talvez $20, $40 ou $50 para ver o imóvel.

Assim, se uma empresa de gerenciamento cobrar uma taxa de aplicação de $50 e um imóvel atrair 5 potenciais inquilinos em um dia que estejam interessados em vê-lo, isso seria $250 feitos num dia.

Durante um longo período de tempo, as empresas de gestão imobiliária poderiam estar obtendo mensalmente receitas equivalentes ou mesmo superiores às taxas de administração.

O porém é que acrescentar uma taxa para visualizar um imóvel ou simplesmente completar um pedido pode ser uma barreira desnecessária que pode atrasar o processo do aluguel. Quero dizer, você pagaria 50 dólares apenas para ver um imóvel? Provavelmente não.

No entanto, muitas pessoas pagarão uma taxa para aplicar oficialmente depois de verem o imóvel. Se você não estiver confiante quanto à cobrança para visitação, então tente cobrar aos potenciais inquilinos que tenham visualizado gratuitamente e estejam interessados em dar o próximo passo para se candidatarem.

Taxas de Atraso

Esta é bastante ridícula, mas tecnicamente ainda é uma forma das empresas de gerenciamento imobiliário ganharem dinheiro. Você poderia cobrar uma taxa extra de atraso aos inquilinos que não pagarem o aluguel quando está devendo. As taxas de atraso não são cobradas do inquilino, mas sim, do seu cliente.

Algumas empresas de gestão imobiliária são capazes de conseguir isso - bom para elas, mas é aconselhável não o fazer.

Lucrar com o pagamento de atrasos de aluguel à custa do seu cliente é desonesto. Especialmente se foi a sua empresa que alocou o inquilino.

Portanto, embora seja bom saber que isto é uma forma que você pode fazer para ganhar mais dinheiro, saiba que ela vem com o risco de perder a confiança do cliente em você.

Taxas adicionais

Aqui estão algumas outras taxas que você pode cobrar além das suas taxas de administração:

  • Inspeções de mudança ao entrar ou sair do imóvel
  • Fotografia e Vídeo para ser utilizado para promoção
  • Taxa de Marketing na Internet
  • Taxas de despejo
  • Taxa Fora dos deveres normais
  • Taxa de Reivindicação de Seguros

Taxa de rescisão antecipada

Finalmente, a taxa de rescisão antecipada. Você precisa proteger-se. Se o seu cliente quebrar o contrato antecipadamente, eles deverão ter que pagar uma taxa de rescisão antecipada ou você poderá levá-lo ao tribunal por quebra de contrato.

O Gerenciamento de Propriedade é Rentável?

Com a lista interminável de taxas que poderiam ser geradas a partir da administração de propriedade, poderia-se começar a encará-la como um esquema "fique rico rápido". Mas será isso realmente um negócio lucrativo?

Para obter um montante razoável de rendimentos para o seu salário e para os seus trabalhadores, você deverá ter pelo menos de 60 a 75 unidades sob gestão.

A gestão de propriedades pode ser um negócio muito lucrativo se a ética de trabalho correta e um sistema sólido estiverem acontecendo. Existem muitas áreas para gerar múltiplos lucros e a única forma de fazer isso corretamente é no longo prazo.

Como criar uma empresa de gestão de propriedade

Se você estiver impressionado com o que o gerenciamento imobiliário implica e como você pode ganhar dinheiro com ela, você pode estar pensando em criar a sua própria empresa. Criar uma empresa, especialmente uma tão delicada, pode parecer assustador ou intimidante.

Aqui está um guia passo a passo sobre como começar a sua jornada neste ramo.

Passo 1: Criação da sua empresa de Gestão de Propriedades

Plano de Negócios da Gestão de Propriedades

Um plano de negócios é uma visão geral do seu negócio de gerenciamento imobiliário e estabelece os valores centrais, estratégias e plano de crescimento da sua empresa para o futuro próximo. Ele explica os seus objetivos empresariais e a sua estratégia para os atingir. Ele inclui também estudos de mercado para apoiar os seus planos.

Alguns dos conteúdos que devem estar inclusos no seu plano de negócios são:

  • Sumário executivo
  • Descrição da empresa
  • Produtos e serviços
  • Plano de marketing
  • Plano operacional
  • Administração
  • Plano financeiro/projeções

Você pode usar o nosso modelo de negócio de gestão gratuita de projetos para criar o seu.

Certificação de Gestão de Propriedades

Na maioria dos estados, os gestores de imóveis são obrigados a possuir uma licença de corretor de imóveis ou a ser um agente de imóveis licenciado empregado por um corretor.

Não há requisitos formais de certificação de gestão de propriedade; no entanto, uma variedade de organizações oferecem certificações de membros.

Se você estiver interessado em ser certificado, aqui está uma lista de certificações a considerar:

  • Associação Internacional de Proprietários e Administradores de Edifícios (BOMA)
  • Instituto de Gestão Imobiliária (IREM)
  • Associação Nacional de Apartamentos (NAA)
  • Associação Nacional de Gestores de Propriedades Residenciais (NARPM)
  • Associação Nacional de Gestão de Propriedades (NPMA)
  • Profissional Nacional de Arrendamento de Apartamentos (NALP)
  • Gestor de Apartamentos Certificado (CAM)
  • Gestor de Propriedade Certificado (CPM)
  • Mestre Gestor de Propriedades (MPM)

Para compreender os requisitos de gestão de propriedade com base na sua localização, verifique as leis de gestão de propriedade para cada estado.

Licença de Gestor de Propriedade

Como mencionado anteriormente, para criar a sua empresa de administração de projetos, é necessário possuir uma licença de corretor de imóveis ou uma licença de agente imobiliário.

Em alternativa, você pode simplesmente contratar um gestor imobiliário qualificado e licenciado. Nem todos os estados requerem uma licença para gestores imobiliários.

No entanto, antes de criar a sua empresa de gestão imobiliária, certifique-se de verificar se o seu estado requer uma licença de gestão imobiliária. Se precisar, assegure-se de que você tem a licença para praticar no seu estado.

Determine a Entidade Jurídica do seu negócio

O próximo passo é estabelecer uma entidade legal para o seu negócio. Isto significa que você tem que determinar que tipo de entidade jurídica pretende fazer negócio. Isso determinará os impostos que terá que pagar, as propriedades de investimento e a papelada necessária.

Existem quatro tipos de estruturas legais para uma empresa

  • Proprietário Individual: Isso significa que você é responsável pelos lucros e dívidas do seu negócio. É a estrutura empresarial mais básica.
  • Corporação: As corporações podem possuir imóveis e são consideradas responsáveis pelo pagamento de impostos.
  • Sociedade: Uma sociedade é uma responsabilidade compartilhada entre duas ou mais pessoas que são responsáveis pelo negócio
  • Sociedade de Responsabilidade Limitada (LLC): Esta estrutura legal permite que proprietários limitem a responsabilidade pessoal. No entanto, eles continuam tendo que pagar impostos.

Tipicamente, a maioria das empresas de gerenciamento de propriedades operam como Sociedade de Responsabilidade Limitada (LLC). É aconselhável trabalhar com o seu consultor jurídico para ter o melhor entendimento de qual estrutura seguir.

Passo 2: Organizando as suas finanças

A próxima grande parte do início de um negócio de gestão imobiliária é as suas finanças. Você tem que considerar as suas receitas e despesas.

Agora, para fazer isso corretamente você precisa estabelecer a sua contabilidade imobiliária.

Estabeleça a Contabilidade das Propriedades

Para um negócio totalmente novo e menos escalável, o Excel ou outras planilhas de cálculo estão totalmente à altura de cumprir o trabalho, mas e para a gestão de propriedades? Nem pensar.

Você precisará de um método que lhe permita acompanhar cada transação e registar facilmente os pagamentos dos residentes e proprietários da associação.

A forma mais eficaz de lidar com as suas finanças é através da obtenção do software de contabilidade para gestão imobiliária.

Para obter o melhor do seu software de contabilidade e ter a certeza de que é capaz de fazer o que precisa, o melhor é se inscrever em um teste gratuito, se houver um disponível.

Dicas: Experimente o software de contabilidade Booking Ninjas gratuitamente

Compreenda as Despesas Envolvidas

Isso significa que você deve compreender as diferentes despesas envolvidas na criação de uma empresa de gerenciamento de propriedades.

Estas despesas incluem:

  • Licença comercial
  • Compra do equipamento inicial
  • Taxas de Software de Gestão e Contabilidade das Propriedades
  • Programa de Assistência para a Contabilidade
  • Website, Email, e Centro de Aprendizagem
  • Despesas Salariais e de Remuneração

As despesas podem variar com base nas suas exigências peculiares. A compreensão das despesas que estariam envolvidas desempenha um papel vital na previsão das suas receitas.

Previsões de Receitas

A previsão das suas receitas é uma parte essencial do planejamento empresarial. Você precisa saber aproximadamente quanto você pode fazer ao longo do ano, o seu fluxo de caixa esperado e quanto crescimento a sua empresa poderá obter nos próximos anos.

Para desenvolver a sua previsão de receitas, você precisa fazer uma pesquisa exaustiva. Obter dados de concorrentes em fases de crescimento semelhantes que a sua empresa previu para as tendências sazonais e outros períodos de aumento de receitas.

Você pode também usar estudos de casos da indústria, relatórios e outras fontes de dados para uma compilação. Olhe para além dos seus custos regulares e estime o número de custos ocasionais de despesas.

Faça também estimativas de custos irregulares e custos diversos. Planejar custos mais elevados e despesas inesperadas, tendo um spread de segurança no orçamento, faz com que você esteja preparado para o pior.

Etapa 3: Alavancando o seu negócio para o Crescimento

Uma vez que o seu plano de negócios e finanças tenham sido resolvidos, está na hora de avançar e colocá-lo para funcionar.

E o primeiro passo para fazer isso é construir a equipe certa.

Equipe de Gerenciamento de Propriedades

Não se pode contratar qualquer pessoa para controlar imóveis e é por isso que as empresas de sucesso contratam bem. A primeira questão é que papéis você pretende preencher?

Aqui estão algumas das tarefas típicas que surgirão e que precisarão de funcionários para regular:

  • Realizar a cobrança dos aluguéis
  • Ajuste dos termos de arrendamento conforme necessário
  • Procura e verificação de novos inquilinos
  • Elaboração de contratos de arrendamento conformes com a lei
  • Despejar inquilinos se for necessário
  • Realização de reparações no local
  • Manutenção da propriedade e dos espaços verdes
  • Fazer a contabilidade e manter-se organizado

Agora lembre-se, para uma startup, você não precisa contratar uma pessoa para cada tarefa. Começar com uma pequena equipe é sempre mais rentável, por isso a chave é encontrar pessoas altamente eficientes.

A questão seguinte é: que tipo de pessoa você pode trabalhar junto em termos de caráter? Não me interpretem mal, a alta qualificação é ótima, mas sabem o que é ainda melhor? A personalidade. É aconselhável não se concentrar muito nas competências técnicas.

Como diz o ditado "Contratar pela personalidade, treinar pela habilidade".

Aqui estão algumas dicas para te ajudar a construir a sua equipe completa:

  • Tenha um grande empreiteiro em espera
  • Implemente um sistema de organização
  • Escolha um software de gerenciamento de propriedades fácil de navegar
  • Construa uma equipe que tenha uma mentalidade de serviço ao cliente

Software de Gestão de Propriedades que Você Vai Precisar

A tecnologia ajuda os gestores de propriedades a administrar os seus imóveis de forma rentável. É por isso que é uma das ferramentas necessárias para construir uma empresa de gestão de propriedades em que se tem confiança.

Você pode automatizar a maior parte dos processos que vêm com a administração de propriedades. Uma vantagem adicional é que o uso do software certo pode ajudá-lo a reduzir o número de empregados que você precisa contratar, poupando-lhe assim dinheiro e tempo.

Existem vários programas e aplicativos que você pode instalar nos computadores dos seus empregados que podem lidar com tarefas isoladas como colaboração, tarefas de contabilidade, etc., mas o melhor método é obter um software de gestão de propriedades tudo-em-um que trate de TODAS as tarefas que podem ser automatizadas a partir de uma plataforma.

Passo 4: Fazer o Marketing da sua empresa de gestão de propriedades

A melhor e mais completa empresa de administração de propriedades poderia ser ignorada se não for feito corretamente o marketing.

Abaixo estão estratégias de marketing garantidas para colocar a sua empresa na linha de frente do mercado:

  • Construção de Marca adequada e desenvolvimento do seu website
  • Utilização da otimização para sistemas de pesquisa (SEO)
  • Marketing de conteúdo
  • Investimento em publicidade paga por clique (PPC)
  • Email marketing (e remarketing)
  • Marketing de vídeo
  • Marketing das redes sociais

Passo 5: Obtenha o seu primeiro imóvel

Estrutura de Preços de Gestão de Propriedades

Na seção "Como as Empresas de Gestão de Propriedades Ganham Dinheiro" deste artigo, nós pudemos aprofundar nas taxas e serviços comuns que eles podem oferecer para aumentar as receitas. Antes de você obter o seu primeiro imóvel, é necessário desenvolver uma estrutura de preços.

Já ouviu falar da Estratégia de Preços de Três Níveis? É simplesmente o ato de dar aos seus clientes três opções de preços sob a forma de pacotes.

Agora com os serviços e taxas comuns mencionados anteriormente neste artigo e também os serviços adicionais, você pode desenvolver os seus pacotes de preços para os seus clientes com base nos mesmos.

Um exemplo de uma empresa de gerenciamento de imóveis que fez isso perfeitamente é o Real PM Gold. Você pode dar uma olhada na estrutura deles de preços para se inspirar, mas não se esqueça de desenvolver um por conta própria e levar o seu mercado em consideração quando fizer isso.

Contratos de Gestão de Propriedades

O contrato a termo significa muito o compromisso. É o momento de fazer ou de partir. A cláusula final.

As pessoas no ramo de gestão de propriedade referem-se geralmente aos contratos como 'contratos de gerenciamento de propriedade' ou 'contratos de agência de gestão' e todos eles significam a mesma coisa.

O que acontece quando os seus contratos são preenchidos com lacunas que afetam você ou prejudicam o seu cliente de alguma forma?

Você não quer descobrir da maneira mais difícil. Nunca se descuide ao criar os seus documentos de contrato. Mesmo que nós nunca tenhamos o costume de ler os termos e condições ao instalar um aplicativo, o melhor é acreditar que o seu cliente irá ler os seus contratos de acordo várias e várias vezes.

E aqui estão algumas das coisas que eles deveriam estar atentos e que você deveria assegurar-se de cumprir devidamente:

  • Serviços e taxas
  • Duração do contrato
  • Cláusula de Rescisão
  • Os serviços que lhe seriam prestados, também conhecidos como as suas responsabilidades

Etapa 5: Modele a Experiência do seu Residente

A experiência do residente refere-se à experiência de vida de um inquilino em um prédio. Os gerentes de propriedades experientes sabem que a responsabilidade deles inclui a modelagem da experiência intencional do residente.

Aqui estão algumas das vantagens de criar uma experiência positiva incluem:

  • Aumento das taxas de renovação do arrendamento
  • Taxas de indicação mais elevadas → Taxas de ocupação mais elevadas
  • Lucro operacional líquido maximizado (NOI)
  • Residentes leais, comunidades unidas e melhores feedbacks

Aqui estão 3 maneiras de criar uma experiência positiva para o inquilino:

Experiência & Comodidades

Ao decidir quais comodidades incluir em uma propriedade, você deve considerar os comportamentos, preferências e demografia dos clientes no seu mercado-alvo.

Os residentes anseiam por comodidades que garantam a sua segurança, ajudem a acrescentar conforto no dia-a-dia e simplifiquem o equilíbrio entre o trabalho e a vida privada. Algumas das principais amenidades que os residentes desejam em 2021 incluem espaços para coworking, sistemas de gestão de visitantes e espaço ao ar livre.

Tratamento de Reclamações, Pedidos e Disputas

Cuidar dos problemas rapidamente vai muito longe na solidificação das relações com os seus clientes e os seus inquilinos.

A contratação de paisagistas/limpadores profissionais e uma forma fácil para os inquilinos comunicarem os pedidos e disputas deles mostra que você se preocupa com o bem-estar deles.

Ao tomar medidas em relação à reparação, certifique-se de avisá-los com bastante antecedência. Envie detalhes sobre a importância e o cronograma das reparações ou projetos futuros para limitar as interrupções surpresa e a frustração dos residentes.

Planos de emergência

Você pode preparar melhor os residentes, fornecendo-lhes um plano de resposta de emergência detalhado.

Se você estiver em uma área com insegurança, você poderá querer fazer planos de como lidar com a violência ou roubos na vizinhança. Ou em uma área onde desastres naturais como furacões ou terremotos acontecem frequentemente, você poderá querer praticar exercícios.

Bónus: Gerir as suas propriedades

Fluxo de Leads (processo para obter residentes de alta qualidade)

Aqui estão 5 maneiras de manter o fluxo de inquilinos circulando:

  1. Automatizar o máximo possível
  2. Investir no conteúdo e nas fotos
  3. Construa a sua lista de emails e automatize os seus informativos
  4. Coloque os seus imóveis no mapa
  5. Melhore a sua Reputação Online

Use Software de Gerenciamento de Propriedades para melhorar o resultado final.

Ele automatiza o processo de geração de leads e retira a maior parte da carga de trabalho das suas costas.

Compliance da Gestão de Propriedades

O compliance enquadra-se normalmente em uma de três categorias:

  • Compliance financeiro
  • Normas de Propriedade Física e Manutenção
  • Relações com Inquilinos

Checklist de verificação para a Startup de gestão de propriedades

Você pode entender a teoria de iniciar a sua empresa de gestão de propriedade, mas é fácil esquecer algumas coisas quando o processo está em andamento.

Para garantir que você atende tudo o que precisa ser atendido, use uma lista de checklist.

Esta lista de checklist para o solavanco de uma empresa de gerenciamento de propriedade é um resumo das etapas envolvidas na construção de uma empresa de gestão de propriedade da forma correta.

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