Eine selbstverwaltete Eigentümergemeinschaft (HOA) verlässt sich bei der Verwaltung und Verwaltung der Gemeinschaftsangelegenheiten vollständig auf das freiwillige Engagement ihrer Bewohner und Mitglieder, insbesondere des HOA-Vorstands. Im Gegensatz zu professionell verwalteten Vereinigungen gibt es keine externe Unterstützung durch einen HOA-Manager oder eine Verwaltungsgesellschaft.
Einfacher ausgedrückt handelt es sich um eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die sich gegen die Beauftragung einer Wohnungseigentümergemeinschaft entschieden hat. Stattdessen hat sie sich dafür entschieden, alle komplexen, alltäglichen Aufgaben im Zusammenhang mit der Verwaltung von Gebäude, Grundstück und Gemeinschaft selbstständig zu erledigen.
Dieser Artikel untersucht die Vor- und Nachteile einer selbstverwalteten HOA und bietet wertvolle Einblicke in die gemeinschaftsgeführte Verwaltung.
Was ist eine selbstverwaltete HOA?
In einer selbstverwalteten HOA überwachen gewählte Vorstandsmitglieder den täglichen Betrieb, die Instandhaltung und eine Reihe administrativer, verwaltungstechnischer und finanzieller Aufgaben der Vereinigung. Dazu gehört die Bearbeitung von Anfragen von Hausbesitzern, die Lösung von Konflikten, die Bearbeitung von Anfragen, die Meldung von Verstößen und das Einziehen von Gebühren.
Ihr praxisorientierter Ansatz umfasst die Zusammenarbeit mit Anbietern von Wartungsdienstleistungen und die Abstimmung mit städtischen Behörden, um die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften sicherzustellen. Auch das Finanzmanagement ist eine wichtige Aufgabe und umfasst Aspekte wie die Verwaltung von Gemeinschaftsmitteln, die Budgetierung, die Buchhaltung und die Erstellung von Jahresabschlüssen.
Bevor man jedoch über eine Community-geführte Governance nachdenkt, ist es von entscheidender Bedeutung, die Größe der Community und die Fachkompetenz der Mitglieder in technischen Fragen zu beurteilen und gleichzeitig die potenziellen Kosteneinsparungen und die damit verbundenen Risiken abzuwägen.
Vorteile einer selbstverwalteten HOA
Reduzierte monatliche Ausgaben
Viele selbstverwaltete HOA-Manager arbeiten ehrenamtlich und verursachen daher keine hohen Betriebskosten, die sonst für die Beauftragung einer professionellen Verwaltungsgesellschaft oder eines Hausverwalters erforderlich wären. Dieser Ansatz minimiert die Gebühren für den Hausbesitzer.
Abgesehen davon streben selbstverwaltete HOAs im Gegensatz zur Beauftragung einer externen Verwaltung danach, einen finanziellen Ausgleich zu erreichen und gleichzeitig einen Reservefonds zur Deckung zukünftiger Gemeinschaftsprojekte aufrechtzuerhalten.
Verbesserte Hausbesitzerverbindungen
In selbstverwalteten HOAs übt der Vorstand die Kontrolle über die Gemeinschaftsangelegenheiten aus und pflegt aktiv enge Beziehungen zu den Hauseigentümern. Dies ermöglicht einen intensiven Austausch und gewährt Einblicke in unterschiedliche Perspektiven auf Gemeinschaftsangelegenheiten. Solche engen Verbindungen ermöglichen fundiertere Entscheidungen, die sich an den tatsächlichen Bedürfnissen und Präferenzen der Gemeinschaft orientieren.
Selbstverwaltete HOAs fördern zudem den Gemeinschaftsgeist unter den Mitgliedern und fördern gemeinsame Anstrengungen zur Erreichung gemeinsamer Ziele. Im Gegensatz zu gewinnorientierten HOAs, die von professionellen Unternehmen betrieben werden, legen selbstverwaltete HOAs den Schwerpunkt auf die Gemeinschaft und die zwischenmenschlichen Beziehungen.
Diese Betonung des gesellschaftlichen Engagements fördert stärkere Bindungen und trägt zu einem gesteigerten Gemeinschaftsgefühl bei. Die Aushandlung von Projekten, die Teilnahme an Aufräumaktionen, die Abstimmung über Satzungen und die Beilegung von Streitigkeiten sind für den Zusammenhalt der Gemeinschaft von entscheidender Bedeutung. Insgesamt erweist sich Selbstverwaltung als Weg zu effizienter Verwaltung und der Schaffung enger und harmonischer Gemeinschaften.
Größere Autonomie
Gemeinschaftlich geführte HOAs befähigen Gemeinschaften, Regeln festzulegen und durchzusetzen und fördern so einen hauseigentümerzentrierten Ansatz. Diese Methode ermöglicht es dem Vorstand, Probleme differenziert anzugehen und so zu gerechteren Lösungen zu gelangen. Engere Beziehungen innerhalb der Gemeinschaft ermöglichen reibungslosere Konfliktlösungen, im Gegensatz zu Situationen mit Verwaltungsgesellschaften, die möglicherweise Schwierigkeiten haben, Spannungen zwischen Bewohnern und externen Verwaltern zu schlichten, was zu anhaltenden gemeinschaftsweiten Problemen führt.
Darüber hinaus ermöglicht die Autonomie des Vorstands in einer selbstverwalteten HOA die schnelle Umsetzung von Regeln und Strategien zur Verbesserung des Wohlbefindens der Hausbesitzer. Diese Selbstverwaltung steigert die Effizienz und macht die Konsultation von Drittunternehmen vor der Entscheidungsfindung überflüssig.
Da der Profit nicht das Hauptziel ist, können Community-Mitglieder ihre Fähigkeiten zum direkten Nutzen der Community einsetzen und so die Selbstverwaltung zu einem Weg für eine ganzheitliche Community-Entwicklung machen.
Weniger Regeln
In vielen Fällen setzen gemeinschaftlich betriebene HOAs generell weniger Vorschriften um als die von Hausverwaltungen überwachten. Dieser Unterschied ergibt sich daraus, dass externe Hausverwalter ihre Entscheidungen oft auf den Input der Gemeinschaft und die Erhaltung hoher Immobilienwerte stützen. Diese Entscheidungen können jedoch zu unrealistischen Richtlinien führen, die mehr Probleme schaffen als lösen.
Im Vergleich zu Immobilienverwaltern, die starre Regeln und unflexible Durchsetzungspraktiken umsetzen, kann dies für Hauseigentümer eine Belastung darstellen und zu Unzufriedenheit und einer hohen Fluktuationsrate in der Nachbarschaft führen.
Nachteile einer selbstverwalteten HOA
Zeitaufwändige und verzögerte Überwachung
Die selbstständige Verwaltung einer WEG ist mit erheblichem Zeitaufwand verbunden. Aufgrund des umfangreichen Arbeitsaufwands für die Gemeinschaftspflege können die Aufgaben einem Vollzeitjob ähneln. Es ist wichtig zu bedenken, dass Vorstandsmitglieder ehrenamtlich tätig sind und auch außerhalb der WEG aktiv sind.
Wenn sie nicht die nötige Zeit und Mühe aufbringen, kann der reibungslose und effiziente Ablauf der Gemeinschaft beeinträchtigt werden. Oder sie vernachlässigen ihre Pflichten, was unweigerlich zu Problemen für die HOA führt.
Unzureichende Managementerfahrung und -kompetenz
Selbstverwaltete Wohngemeinschaften stehen oft vor Herausforderungen, die sich aus veralteten Buchhaltungspraktiken ergeben, wie z. B. der Verwendung von Excel-Tabellen, handschriftlichen Aufzeichnungen oder ungeeigneter Software für die Immobilienverwaltung. Daher nutzen selbstverwaltete WEGs häufig geeignete WEG-Verwaltungssoftware, die stets aktuell ist und erheblich Zeit spart.
Neben den Herausforderungen der Buchhaltung verfügen nicht alle Vorstandsmitglieder über die notwendige Erfahrung und Expertise für ein kompetentes Community-Management. Ein grundlegendes Verständnis von Rechtsfragen, Versicherungen und Finanzmanagement ist für eine effektive Governance unerlässlich.
Darüber hinaus sind grundlegende Kommunikationsfähigkeiten und Fähigkeiten zur Konfliktlösung unabdingbar, um Streitigkeiten oder Probleme mit Lieferanten, Hauseigentümern und anderen Drittparteien zu vermeiden.
Mögliche Verstöße gegen gesetzliche Vorschriften
Die Einhaltung der bundeslandspezifischen HOA-Gesetze ist unerlässlich und muss umgehend erfolgen, um mögliche Streitigkeiten, die zu rechtlichen Schritten führen könnten, zu vermeiden. Die für den Betrieb der HOA verantwortliche Person steht vor der Herausforderung, alle denkbaren rechtlichen Aspekte umfassend abzudecken. Die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften ist daher der anspruchsvollste Aspekt der HOA-Verwaltung.
Die HOA-Vorschriften variieren je nach Standort. Immobilienkäufer innerhalb eines HOA-Gebiets müssen diese Gesetze automatisch einhalten. Die HOA-Leitung ist verpflichtet, spezifische Richtlinien zur Umsetzung der Vorschriften strikt zu befolgen. Die Rechtslage ist für selbstverwaltete HOAs aufgrund besonderer Gesetze zur HOA-Gründung, zur Erstellung von Satzungen und zur erforderlichen Dokumentation komplex. Professionelle Verwaltungsgesellschaften hingegen sind in der Regel mit den rechtlichen Feinheiten von HOAs bestens vertraut.
Um die Risiken von Gesetzesverstößen zu minimieren, können selbstverwaltete WEGs die Dienste eines Anwalts in Anspruch nehmen. Obwohl dies angesichts der Komplexität rechtlicher Angelegenheiten eine kluge Entscheidung ist, verursacht diese Entscheidung zusätzliche Kosten für die WEG.
Fehlende Aufsicht führt zu zwischenmenschlichen Konflikten
In selbstverwalteten HOAs können Stärken wie die Pflege enger Beziehungen und ein Gefühl der Vertrautheit unter den Gemeinschaftsmitgliedern unbeabsichtigt zu zwischenmenschlichen Konflikten führen. Diese Konflikte können sich in persönlichen Rivalitäten oder Fehden äußern und Entscheidungsprozesse und die Gemeinschaftsdynamik, insbesondere bei Vorstandswahlen, beeinflussen. Im Gegensatz dazu mildern professionelle Verwaltungsgesellschaften emotionale Konflikte durch einen geschäftsorientierten Ansatz und weniger persönliches Engagement.
Eine weitere Herausforderung bei selbstverwalteten HOAs liegt in der unkontrollierten Autorität des Vorstands. Fehlende Aufsicht bedeutet, dass Entscheidungen ohne Rechenschaftspflicht getroffen werden, was der Gemeinschaft potenziell schadet. Diese unkontrollierte Macht kann sogar zu rechtlichen Komplikationen, einschließlich Klagen, führen und die Risiken verdeutlichen, die mit dem Mangel an Kontrolle und Ausgleich in selbstverwalteten HOAs verbunden sind.
Auswirkungen auf Immobilienwert und Transaktionen
Potenzielle Käufer, die eine selbstverwaltete Wohnanlage in Betracht ziehen, äußern möglicherweise Vorbehalte aufgrund der erheblichen Autorität des Vorstands, die das Leben der Mitglieder möglicherweise erschwert. Ineffektiv verwaltete Wohnanlagen, die durch langwierige Entscheidungen über Reparaturen und verzögerte Antworten auf Anfragen gekennzeichnet sind, stellen Hindernisse für bestehende Mitglieder dar, die Immobilien verkaufen möchten.
Diese Herausforderungen wirken sich auf Immobilientransaktionen in selbstverwalteten HOAs aus und führen dazu, dass potenzielle Käufer vorsichtig sind. Im Gegensatz dazu arbeiten professionell verwaltete HOAs aktiv an der Werterhaltung ihrer Immobilien – ein Fokus, der bei selbstverwalteten HOAs oft fehlt.
Zu berücksichtigende Faktoren bei einer gemeinschaftlich verwalteten HOA
Ein Gleichgewicht zwischen Ressourcen und Risiken finden
Die Hauptmotivation für Selbstmanagement liegt oft in der Kostenersparnis. Es ist jedoch entscheidend, die potenziellen finanziellen Vorteile gegen die Risiken abzuwägen, die ohne professionelles Management entstehen.
Während die Selbstverwaltung für jeden Eigentümer eine bescheidene monatliche Ersparnis bedeuten kann, kann das Fehlen einer professionellen Verwaltung den Gesamtwert Ihrer Immobilie erheblich mindern.
Technisches Fachwissen der Mitglieder
Viele WEGs entscheiden sich aufgrund der technischen Komplexität der Abläufe für eine professionelle Verwaltung. Die beteiligten Mitglieder benötigen bei der Selbstverwaltung Fachwissen in Rechtsfragen, Finanzmanagement und anderen relevanten Bereichen. Die Delegierung solcher Aufgaben an unerfahrene Personen kann Herausforderungen mit sich bringen und sich als ineffektiv erweisen.
Größe der Community
Die Verwaltung einer größeren Gemeinschaft erfordert erheblichen Aufwand und kann für ehrenamtliche Mitglieder einer Vereinigung eine Überforderung darstellen. Bei kleineren Gemeinschaften ist es sinnvoll, die Selbstverwaltung einer HOA in Betracht zu ziehen, um den Arbeitsaufwand für die Freiwilligen überschaubarer zu gestalten.
Rechtliche Verpflichtungen
Der Vorstand einer selbstverwalteten Eigentümergemeinschaft muss sich seiner Verantwortung bewusst sein, Risiken für die Mitglieder der Gemeinschaft und die Öffentlichkeit zu minimieren. Dies bedeutet, dass Vorstandsmitglieder für ihre Entscheidungen zur Verantwortung gezogen werden können. Die Satzung der Eigentümergemeinschaft bietet dem Vorstand zwar einen gewissen Schutz vor persönlicher Haftung, die Mitglieder behalten sich jedoch das Recht vor, bei Misswirtschaft rechtliche Schritte einzuleiten.
Ist die Selbstverwaltung einer WEG das Richtige für Sie?
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Gemeinden die Vor- und Nachteile einer Selbstverwaltung gegenüber der Beauftragung einer professionellen Hausverwaltung abwägen müssen.
Selbstverwaltung, insbesondere bei kleinen Wohngemeinschaften, ermöglicht es den Gemeindemitgliedern, ihre Fähigkeiten zur Verbesserung der Nachbarschaft einzubringen, indem sie sich im Vorstand engagieren. Ihre Motivation ist der Wunsch, der Gemeinschaft zu helfen, und nicht finanzieller Gewinn. Für Gemeinschaften, die Wert auf Exklusivität und Privatsphäre legen, könnte diese Option besonders attraktiv sein.
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