Une association de propriétaires autogérée (HOA) repose entièrement sur le bénévolat de ses résidents et de ses membres, et plus particulièrement du conseil d'administration, pour superviser et administrer les affaires de la communauté. Contrairement aux associations gérées par des professionnels, elle ne bénéficie d'aucune aide extérieure, ni d'un gestionnaire de l'association ni d'une société de gestion.
En termes plus simples, il s'agit d'une copropriété qui a choisi de ne pas faire appel à une société de gestion. Elle a préféré gérer de manière autonome toutes les tâches quotidiennes complexes liées à la gestion de l'immeuble, de la propriété et de la copropriété.
Cet article explore les avantages et les inconvénients d’une HOA autogérée, fournissant des informations précieuses pour une gouvernance dirigée par la communauté.
Qu'est-ce qu'une HOA autogérée ?
Dans une association de propriétaires autogérée, les membres élus du conseil d'administration supervisent les opérations quotidiennes, l'entretien et un ensemble de tâches administratives, de gestion et financières liées à l'association. Cela comprend le traitement des appels des propriétaires, la résolution des conflits, la gestion des demandes, la notification des infractions et la perception des frais.
Leur approche pratique s'étend à la collaboration avec les fournisseurs pour les services de maintenance et à la liaison avec les autorités municipales pour garantir le respect des exigences légales. La gestion financière est également une responsabilité importante, couvrant des aspects tels que la gestion des fonds communautaires, la budgétisation, la comptabilité et la préparation des états financiers.
Toutefois, il est essentiel d’évaluer la taille de la communauté et l’expertise de ses membres en matière technique, tout en équilibrant les économies de coûts potentielles et les risques associés, avant d’envisager une gouvernance dirigée par la communauté.
Avantages d'une HOA autogérée
Dépenses mensuelles réduites
De nombreux gestionnaires de copropriétés autogérées sont bénévoles et n'engendrent donc pas de frais de fonctionnement élevés, contrairement à l'embauche d'une société de gestion professionnelle ou d'un gestionnaire immobilier. Cette approche minimise les frais de copropriété.
En dehors de cela, les HOA autogérées fonctionnent pour atteindre un équilibre financier tout en maintenant un fonds de réserve pour couvrir les futurs projets communautaires, contrairement à l'engagement d'une gestion externe.
Amélioration des relations avec les propriétaires
Dans les associations de copropriété autogérées, le conseil d'administration contrôle les affaires de la communauté et entretient activement des relations solides avec les copropriétaires. Cela permet une interaction approfondie et un éclairage sur les différents points de vue sur les questions communautaires. Ces liens étroits permettent une prise de décision plus éclairée, en alignant les choix sur les besoins et les préférences réels de la communauté.
Les associations de propriétaires autogérées favorisent également un esprit collectif au sein de la communauté, encourageant les efforts conjoints pour atteindre des objectifs communs. Contrairement aux associations de propriétaires à but lucratif gérées par des sociétés professionnelles, les associations de propriétaires autogérées privilégient la communauté et les relations interpersonnelles.
L'importance accordée à l'engagement communautaire renforce les liens et contribue à un sentiment d'unité accru. La négociation de projets, la participation aux initiatives de nettoyage, le vote des règlements et la résolution des conflits sont essentiels au renforcement de la cohésion communautaire. Globalement, l'autogestion apparaît comme une voie vers une gouvernance efficace et la création de communautés soudées et harmonieuses.
Une plus grande autonomie
Les associations de propriétaires gérées par la communauté permettent aux communautés d'établir et de faire respecter leurs règles, favorisant ainsi une approche centrée sur les propriétaires. Cette méthode permet au conseil d'administration d'aborder les problèmes avec nuance, ce qui conduit à des résolutions plus équitables. Des relations plus étroites au sein de la communauté facilitent la résolution des conflits, contrairement aux situations impliquant des sociétés de gestion qui peuvent avoir du mal à concilier les tensions entre les résidents et les gestionnaires externes, ce qui engendre des conflits persistants à l'échelle de la communauté.
De plus, l'autonomie du conseil d'administration dans une association de copropriété autogérée permet une mise en œuvre rapide des règles et des stratégies visant à améliorer le bien-être des copropriétaires. Cette autonomie améliore l'efficacité et élimine la nécessité de consulter des sociétés tierces avant toute prise de décision.
Le profit n’étant pas l’objectif principal, les membres de la communauté peuvent mettre à profit leurs compétences pour bénéficier directement à la communauté, faisant de l’autogestion une voie vers un développement communautaire holistique.
Moins de règles
Dans de nombreux cas, les associations de propriétaires gérées par la communauté appliquent généralement moins de réglementations que celles supervisées par les sociétés de gestion immobilière. Cette différence s'explique par le fait que les gestionnaires immobiliers tiers fondent souvent leurs décisions sur l'avis de la communauté et le maintien d'une valeur immobilière élevée. Cependant, ces décisions peuvent donner lieu à des politiques décalées, créant plus de problèmes qu'elles n'en résolvent.
Comparé aux gestionnaires immobiliers qui appliquent des règles rigides et des pratiques d’application inflexibles, cela peut devenir un fardeau pour les propriétaires, entraînant une insatisfaction et un taux de rotation élevé dans le quartier.
Inconvénients d'une HOA autogérée
Supervision chronophage et différée
Gérer une association de propriétaires de manière indépendante implique un investissement en temps considérable. Les responsabilités peuvent s'apparenter à un emploi à temps plein en raison de l'important travail d'entretien de la communauté. Il est essentiel de garder à l'esprit que les membres du conseil d'administration sont des bénévoles actifs au-delà de l'association.
S'ils ne peuvent pas consacrer le temps et les efforts nécessaires, le fonctionnement de la copropriété risque de ne pas être harmonieux et efficace. Ils risquent également de négliger leurs responsabilités, ce qui engendre inévitablement des problèmes pour l'association de propriétaires.
Expérience et expertise de gestion inadéquates
Les copropriétés autogérées sont souvent confrontées à des difficultés liées à des pratiques comptables obsolètes, comme le recours à des feuilles de calcul Excel, des registres manuscrits ou des logiciels inadaptés à la gestion immobilière. Pour remédier à cet obstacle, les copropriétés autogérées utilisent fréquemment des logiciels de gestion adaptés, mis à jour et permettant un gain de temps considérable.
Outre les défis liés à la comptabilité, tous les membres du conseil d'administration ne possèdent pas l'expérience et l'expertise nécessaires à une gestion communautaire compétente. Une compréhension fondamentale des questions juridiques, des assurances et de la gestion financière est essentielle à une gouvernance efficace.
De plus, des compétences essentielles en communication et en résolution de conflits sont impératives pour éviter les conflits ou les problèmes avec les fournisseurs, les propriétaires et d’autres tiers.
Risque de non-conformité légale
Il est crucial de garantir le respect des lois spécifiques à chaque État régissant les associations de propriétaires et de les mettre en œuvre rapidement afin d'éviter tout litige pouvant donner lieu à des poursuites judiciaires. La personne responsable des opérations des associations de propriétaires doit assurer une couverture complète de tous les aspects juridiques imaginables, ce qui fait de la conformité juridique l'aspect le plus exigeant de la gouvernance des associations de propriétaires.
La réglementation des associations de propriétaires varie selon les zones, obligeant les acquéreurs de biens immobiliers situés dans une zone réglementée à s'y conformer systématiquement. Les dirigeants des associations de propriétaires sont tenus de suivre strictement des directives spécifiques pour la mise en œuvre de la réglementation. Le contexte juridique des associations de propriétaires autogérées est complexe, compte tenu des lois spécifiques régissant leur création, l'élaboration de leurs statuts et la documentation nécessaire. En revanche, les sociétés de gestion professionnelles maîtrisent généralement parfaitement les subtilités juridiques des associations de propriétaires.
Pour atténuer les risques liés au non-respect des lois, les associations de copropriétés autogérées peuvent recourir aux services d'un avocat. Bien que prudente compte tenu de la complexité des questions juridiques, cette option engendre des frais supplémentaires pour l'association.
L'absence de surveillance conduit à des conflits interpersonnels
Dans les associations de propriétaires autogérées, des atouts tels que la proximité et le sentiment de familiarité entre les membres de la communauté peuvent involontairement engendrer des conflits interpersonnels. Ces conflits peuvent se manifester par des rivalités ou des vendettas personnelles, impactant les processus décisionnels et la dynamique communautaire, notamment lors des élections au conseil d'administration. À l'inverse, les sociétés de gestion professionnelles ont tendance à atténuer les conflits émotionnels par une approche axée sur les affaires et un investissement personnel moindre.
Un autre défi des associations de propriétaires autogérées réside dans l'autorité incontrôlée du conseil d'administration. L'absence de surveillance signifie que les décisions sont prises sans responsabilité, ce qui peut nuire à la communauté. Ce pouvoir incontrôlé peut même entraîner des complications juridiques, notamment des poursuites judiciaires, soulignant les risques associés à l'absence de contrôles et d'équilibres dans les associations de propriétaires autogérées.
Impact sur la valeur immobilière et les transactions
Les futurs acquéreurs envisageant de créer des copropriétés autogérées peuvent exprimer des réserves en raison de l'autorité considérable du conseil d'administration, ce qui peut compliquer la vie des membres. Une copropriété mal gérée, caractérisée par des décisions de réparation trop longues et des réponses tardives aux demandes de renseignements, constitue un obstacle pour les membres actuels souhaitant vendre leur bien.
Ces difficultés affectent les transactions immobilières au sein des associations de propriétaires autogérées, incitant les acheteurs potentiels à aborder le marché avec prudence. À l'inverse, les associations de propriétaires gérées par des professionnels s'efforcent activement de préserver la valeur des biens, une priorité qui peut faire défaut aux associations autogérées.
Facteurs à prendre en compte concernant une HOA gérée par la communauté
Trouver un équilibre entre les ressources et les risques
La principale motivation de l'autogestion est souvent la réduction des coûts. Cependant, il est crucial d'évaluer les avantages financiers potentiels par rapport aux risques liés à l'absence de gestion professionnelle.
Bien que l’autogestion puisse entraîner une modeste économie mensuelle pour chaque propriétaire, l’absence de gestion professionnelle pourrait diminuer considérablement la valeur globale de votre propriété.
Expertise technique des membres
De nombreuses associations de propriétaires choisissent une gestion professionnelle en raison de la complexité technique de leurs opérations. Les membres participants doivent posséder une expertise en droit, en gestion financière et dans d'autres domaines pertinents pour s'autogérer. Déléguer ces responsabilités à des personnes inexpérimentées peut s'avérer complexe et inefficace.
Taille de la communauté
Gérer une communauté importante exige des efforts considérables et peut s'avérer complexe pour les membres bénévoles d'une association. Envisager l'autogestion pour une association de propriétaires est judicieux pour les petites communautés, car cela permet de mieux gérer la charge de travail des bénévoles.
Obligations légales
Le conseil d'administration d'une association autogérée doit garder à l'esprit sa responsabilité d'atténuer les risques pour les membres de la communauté et le public. Cela implique que les membres du conseil peuvent être tenus responsables de leurs choix. Bien que les statuts de l'association offrent une certaine protection au conseil contre toute responsabilité personnelle, les membres conservent le droit d'intenter une action en justice en cas de mauvaise gestion.
L’autogestion HOA est-elle la solution idéale pour vous ?
En conclusion, les communautés doivent peser le pour et le contre de l’autogestion par rapport à l’embauche d’une société de gestion immobilière professionnelle.
L'autogestion, notamment au sein des petites associations de propriétaires, permet aux membres de la communauté de mettre leurs compétences au service de l'amélioration du quartier en siégeant au conseil d'administration. Leur motivation est motivée par le désir d'apporter un bénéfice à la communauté plutôt que par le gain financier. Les communautés privilégiant l'exclusivité et la confidentialité pourraient trouver cette option particulièrement attrayante.
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