Een Vereniging van Eigenaren (VvE) met zelfbeheer is volledig afhankelijk van de vrijwillige inzet van haar bewoners en leden, met name het bestuur van de VvE, om toezicht te houden op en de gemeenschapszaken te beheren. In tegenstelling tot professioneel beheerde verenigingen is er geen externe assistentie van een VvE-manager of beheermaatschappij.
Simpel gezegd is het een appartementencomplex dat ervoor heeft gekozen om geen gebruik te maken van de diensten van een appartementencomplexbeheerder. In plaats daarvan hebben ze ervoor gekozen om alle complexe, dagelijkse taken met betrekking tot het toezicht op het gebouw, het onroerend goed en de gemeenschap zelfstandig uit te voeren.
In dit artikel worden de voor- en nadelen van een zelfsturende Vereniging van Eigenaren (VvE) onderzocht en worden waardevolle inzichten geboden voor door de gemeenschap geleid bestuur.
Wat is een zelfbeheerde VvE?
In een zelfbeheerde VvE houden gekozen bestuursleden toezicht op de dagelijkse gang van zaken, het onderhoud en een scala aan administratieve, bestuurlijke en financiële taken die bij de vereniging horen. Dit omvat het beantwoorden van telefoontjes van huiseigenaren, het oplossen van conflicten, het beheren van verzoeken, het uitschrijven van boetes en het innen van kosten.
Hun praktische aanpak strekt zich uit van samenwerking met leveranciers voor onderhoudsdiensten tot en met het onderhouden van contacten met gemeenteambtenaren om naleving van wettelijke vereisten te waarborgen. Financieel beheer is eveneens een aanzienlijke verantwoordelijkheid, met aspecten zoals het beheer van gemeenschapsfondsen, budgettering, boekhouding en het opstellen van financiële overzichten.
Het is echter van cruciaal belang om de omvang van de gemeenschap en de expertise van de leden op technisch gebied in kaart te brengen, en om mogelijke kostenbesparingen en bijbehorende risico's af te wegen, voordat er over gemeenschapsgestuurd bestuur wordt nagedacht.
Voordelen van een zelfbeheerde VvE
Lagere maandelijkse uitgaven
Veel VvE-beheerders die zelf het beheer voeren, zijn vrijwilligers en hebben daardoor geen hoge operationele kosten die anders nodig zouden zijn voor het inhuren van een professioneel beheerbedrijf of een vastgoedbeheerder. Deze aanpak minimaliseert de kosten voor huiseigenaren.
Daarnaast streven zelfbeheerde VvE's ernaar een financieel evenwicht te bereiken en tegelijkertijd een reservefonds aan te houden voor toekomstige gemeenschapsprojecten, in tegenstelling tot extern management.
Verbeterde verbindingen voor huiseigenaren
Bij zelfbeheerde VvE's oefent het bestuur controle uit over de gemeenschapszaken en onderhoudt het actief een solide relatie met huiseigenaren. Dit zorgt voor uitgebreide interactie en biedt inzicht in diverse perspectieven op gemeenschapszaken. Zulke nauwe banden maken een beter geïnformeerde besluitvorming mogelijk, waarbij keuzes worden afgestemd op de werkelijke behoeften en voorkeuren van de gemeenschap.
Zelfbeheerde VvE's stimuleren ook een gevoel van saamhorigheid onder de leden van de gemeenschap en moedigen gezamenlijke inspanningen aan om gedeelde doelen te bereiken. In tegenstelling tot winstgedreven VvE's die door professionele bedrijven worden beheerd, richten zelfbeheerde VvE's zich op de gemeenschap en interpersoonlijke relaties.
Deze nadruk op betrokkenheid van de gemeenschap cultiveert sterkere banden en draagt bij aan een groter gevoel van eenheid. Onderhandelen over projecten, deelnemen aan schoonmaakinitiatieven, stemmen over verordeningen en het oplossen van geschillen zijn essentieel voor het versterken van de cohesie in de gemeenschap. Over het algemeen blijkt zelfbeheer een pad te zijn naar efficiënt bestuur en het creëren van hechte en harmonieuze gemeenschappen.
Grotere autonomie
Verenigingen van Eigenaren (VvE's) die door de gemeenschap worden gerund, stellen gemeenschappen in staat regels vast te stellen en te handhaven, wat een huiseigenaargerichte aanpak bevordert. Deze methode stelt het bestuur in staat om problemen genuanceerd aan te pakken, wat leidt tot rechtvaardigere oplossingen. Nauwere relaties binnen de gemeenschap zorgen voor soepelere conflictbemiddeling, in tegenstelling tot scenario's waarbij beheermaatschappijen moeite hebben om te bemiddelen in spanningen tussen bewoners en externe beheerders, wat resulteert in aanhoudende problemen in de hele gemeenschap.
Bovendien maakt de autonomie van het bestuur in een zelfbeheerde VvE een snelle implementatie van regels en strategieën mogelijk om het welzijn van huiseigenaren te verbeteren. Dit zelfbestuur verhoogt de efficiëntie en elimineert de noodzaak om externe bedrijven te raadplegen voordat er beslissingen worden genomen.
Omdat winst niet het hoofddoel is, kunnen leden van een gemeenschap hun vaardigheden inzetten om de gemeenschap direct te laten profiteren. Zo is zelfbeheer een mogelijkheid voor holistische gemeenschapsontwikkeling.
Minder regels
In veel gevallen hanteren door de gemeenschap beheerde VvE's over het algemeen minder regels dan die van vastgoedbeheerders. Dit verschil ontstaat doordat externe vastgoedbeheerders hun beslissingen vaak baseren op de inbreng van de gemeenschap en het handhaven van hoge vastgoedwaarden. Deze beslissingen kunnen echter leiden tot een beleid dat niet met de realiteit overeenstemt, waardoor er meer problemen ontstaan dan ze oplossen.
Vergeleken met vastgoedbeheerders die strikte regels hanteren en de handhaving ervan niet soepel laten verlopen, kan dit voor huiseigenaren een last zijn. Het kan leiden tot ontevredenheid en een hoog personeelsverloop in de buurt.
Nadelen van een zelfbeheerde VvE
Tijdrovend en uitgesteld toezicht
Het zelfstandig beheren van een VvE brengt aanzienlijke tijdsinvesteringen met zich mee. De verantwoordelijkheden kunnen lijken op een fulltimebaan vanwege de omvangrijke werkzaamheden die nodig zijn voor het onderhoud van de gemeenschap. Het is cruciaal om te onthouden dat bestuursleden vrijwilligers zijn met een actief leven buiten de vereniging.
Als ze niet de nodige tijd en moeite kunnen besteden, kan het zijn dat de gemeenschap niet soepel en efficiënt kan blijven functioneren. Of dat ze hun verantwoordelijkheden verwaarlozen, wat onvermijdelijk problemen voor de Vereniging van Eigenaren (VvE) oplevert.
Onvoldoende managementervaring en -expertise
Zelfbeheerde VvE's kampen vaak met uitdagingen die voortkomen uit verouderde boekhoudmethoden, zoals het gebruik van Excel-spreadsheets, handgeschreven documenten of software die niet geschikt is voor vastgoedbeheer. Om dit probleem op te lossen, gebruiken zelfbeheerde VvE's vaak geschikte VvE-beheersoftware die up-to-date is en aanzienlijk tijd bespaart.
Naast de uitdagingen op het gebied van boekhouding beschikken niet alle bestuursleden over de nodige ervaring en expertise voor competent communitymanagement. Een fundamenteel begrip van juridische zaken, verzekeringen en financieel management is cruciaal voor effectief bestuur.
Bovendien zijn essentiële communicatie- en conflictoplossingsvaardigheden van groot belang om geschillen of problemen met verkopers, huiseigenaren en andere derde partijen te voorkomen.
Potentieel voor wettelijke niet-naleving
Het is cruciaal om te zorgen voor naleving van de staatsspecifieke VvE-wetgeving en dit moet snel gebeuren om mogelijke geschillen te voorkomen die tot juridische stappen kunnen leiden. De persoon die verantwoordelijk is voor de VvE-activiteiten staat voor de uitdaging om alle denkbare juridische aspecten volledig te dekken, waardoor naleving van de wet- en regelgeving het meest veeleisende aspect van VvE-bestuur is.
De regelgeving van VvE's verschilt per locatie, waardoor kopers van onroerend goed binnen een VvE-gebied zich automatisch aan deze wetten moeten houden. Het bestuur van een VvE is verplicht zich strikt te houden aan specifieke richtlijnen voor de implementatie van de regelgeving. Het juridische landschap is complex voor VvE's in eigen beheer, gezien de specifieke wetgeving met betrekking tot de oprichting van een VvE, het opstellen van statuten en de benodigde documentatie. Professionele beheermaatschappijen daarentegen zijn doorgaans goed thuis in de juridische aspecten van VvE's.
Om de risico's die gepaard gaan met wettelijke overtredingen te beperken, kunnen VvE's in eigen beheer ervoor kiezen om een advocaat in te schakelen. Hoewel dit een verstandige beslissing is gezien de complexiteit van juridische zaken, brengt deze keuze extra kosten met zich mee voor de vereniging.
Het ontbreken van toezicht leidt tot interpersoonlijke conflicten
Bij zelfbeheerde VvE's kunnen sterke punten zoals het koesteren van hechte relaties en een gevoel van vertrouwdheid tussen de leden van de gemeenschap onbedoeld leiden tot interpersoonlijke conflicten. Deze conflicten kunnen zich manifesteren als persoonlijke competitie of vetes, die van invloed zijn op besluitvormingsprocessen en de dynamiek in de gemeenschap, met name tijdens bestuursverkiezingen. Professionele managementbedrijven daarentegen beperken emotionele conflicten doorgaans met een bedrijfsgerichte aanpak en minder persoonlijke betrokkenheid.
Een andere uitdaging bij zelfbeheerde VvE's is de ongecontroleerde bevoegdheid van het bestuur. Het gebrek aan toezicht betekent dat beslissingen worden genomen zonder verantwoording, wat de gemeenschap mogelijk schaadt. Deze ongecontroleerde bevoegdheid kan zelfs leiden tot juridische complicaties, waaronder rechtszaken, wat de risico's benadrukt die gepaard gaan met het gebrek aan controle en evenwicht bij zelfbeheerde VvE's.
Impact op de waarde van onroerend goed en transacties
Potentiële huizenkopers die een VvE overwegen met een zelfbeheerde VvE, kunnen bedenkingen hebben vanwege de aanzienlijke bevoegdheid van het bestuur, wat het leven van de leden kan compliceren. Ineffectief beheerde VvE's, gekenmerkt door langdurige besluitvorming over reparaties en vertraagde reacties op vragen, vormen een obstakel voor huidige leden die hun woning willen verkopen.
Deze uitdagingen hebben gevolgen voor vastgoedtransacties binnen VvE's die zelfbeheerd zijn, waardoor potentiële kopers terughoudend zijn. Professioneel beheerde VvE's daarentegen werken actief aan het behoud van de waarde van het vastgoed, een focus die bij VvE's die zelfbeheerd zijn, mogelijk ontbreekt.
Factoren om te overwegen bij een door de gemeenschap beheerde VvE
Een evenwicht vinden tussen middelen en risico's
De primaire motivatie voor zelfmanagement draait vaak om kostenbesparing. Het is echter cruciaal om de potentiële financiële voordelen af te wegen tegen de risico's die gepaard gaan met het ontbreken van professioneel management.
Zelfbeheer kan voor elke eigenaar een bescheiden maandelijkse besparing opleveren, maar als u geen professioneel beheer uitvoert, kan de totale waarde van uw onroerend goed aanzienlijk dalen.
Technische expertise van leden
Veel VvE's kiezen voor professioneel management vanwege de technische complexiteit van de bedrijfsvoering. Deelnemende leden hebben expertise nodig op het gebied van juridische zaken, financieel management en andere relevante gebieden bij zelfbestuur. Het delegeren van dergelijke verantwoordelijkheden aan onervaren personen kan een uitdaging vormen en ineffectief blijken.
Grootte van de gemeenschap
Het toezicht houden op een grote gemeenschap vereist aanzienlijke inspanning en kan overweldigend zijn voor leden van een vrijwilligersvereniging. Zelfmanagement is verstandig voor een VvE wanneer het om een kleinere gemeenschap gaat, waardoor de werklast voor vrijwilligers beter beheersbaar wordt.
Wettelijke verplichtingen
Het bestuur van een zelfbesturende vereniging moet zich bewust zijn van zijn verantwoordelijkheid om risico's voor leden van de gemeenschap en het publiek te beperken. Dit impliceert dat bestuursleden verantwoordelijk kunnen worden gehouden voor hun keuzes. Hoewel de statuten van de Vereniging van Eigenaren het bestuur enige bescherming kunnen bieden tegen persoonlijke aansprakelijkheid, behouden de leden nog steeds het recht om juridische stappen te ondernemen in geval van wanbeheer.
Is VvE-zelfbeheer iets voor u?
Concluderend moeten gemeenten de voor- en nadelen van zelfbeheer afwegen tegen het inhuren van een professioneel vastgoedbeheerbedrijf.
Zelfbeheer, met name bij kleine Verenigingen van Eigenaren (VvE's), stelt leden van de gemeenschap in staat hun vaardigheden in te zetten voor de verbetering van de buurt door zitting te nemen in het bestuur. Hun motivatie wordt gedreven door de wens om de gemeenschap te helpen in plaats van financieel gewin. Gemeenschappen die exclusiviteit en privacy hoog in het vaandel hebben staan, vinden deze optie wellicht bijzonder aantrekkelijk.
Probeer het Property Management Systeem van Booking Ninja
Wanneer uw gemeenschap overweegt om zelf het beheer op zich te nemen of een professioneel vastgoedbeheerbedrijf in te huren, is het cloudgebaseerde vastgoedbeheersysteem van Booking Ninjas een baanbrekend alternatief om te overwegen.
In tegenstelling tot traditioneel zelfbeheer, biedt Booking Ninjas communities een moderne, gestroomlijnde aanpak. Stelt u zich eens voor dat u het beheer en de exploitatie van de appartementen naadloos kunt afhandelen met de efficiëntie van professioneel vastgoedbeheer.