Che cosa sono un appartamento o un alloggio serviti?
Un appartamento servito è un appartamento completamente arredato che offre tutti i "servizi alberghieri", come il servizio in camera, la lavanderia e il centro fitness, sia per soggiorni lunghi che brevi. La maggior parte delle residenze di alto livello sono servite.
Perché si dovrebbe pensare di avviare un'attività di appartamenti serviti
Gli appartamenti serviti sono un ottimo investimento, in quanto si rivolgono sia a persone che desiderano soggiorni a breve termine, di pochi giorni, sia a coloro che desiderano soggiorni a lungo termine, da circa sei mesi a oltre un anno.
L'ampia domanda del mercato e le crescenti esigenze di alloggio possono fornire ai proprietari di casa un flusso continuo e costante di entrate da locazione.
Questi condomini sono più costosi di altre proprietà residenziali perché offrono maggiori servizi agli ospiti.
In generale, ecco alcuni motivi per cui dovreste considerare l'idea di avviare un'attività di appartamenti serviti:
- Il reddito può essere da 4 a 5 volte superiore all'affitto normale anche solo con un'occupazione del 40-50%.
- Nessun problema con gli inquilini.
- Una volta che avrete imparato a gestire alcuni appartamenti serviti, potrete ampliare le possibilità gestendo più appartamenti di servizio in diverse località e diventare un attore di primo piano nel settore degli appartamenti serviti.
Pianificare l'attività di gestione degli appartamenti serviti
Se avete intenzione di investire in alloggi serviti, una cosa da tenere a mente è che dovrete pianificare in anticipo.
Poiché sono considerati una proprietà residenziale convenzionale, ai sensi di una delle leggi di pianificazione per questo tipo di proprietà, si tratta essenzialmente di una casa vacanza.
Questo è il modo in cui le cose verranno gestite in termini di pianificazione.
Di conseguenza, avrete bisogno di un permesso di progettazione. Questo avrà un impatto e influenzerà altri fattori, tra cui le modalità di finanziamento dell'appartamento.
Per quanto riguarda i finanziamenti per gli appartamenti serviti, il tipo di finanziamento richiesto è diverso da quello utilizzato per un immobile in affitto. Avrete bisogno di un mutuo commerciale.
Va sottolineato che non si deve utilizzare un mutuo buy-to-let per acquistare una casa se si ha l'obiettivo di utilizzarla come appartamento servito.
Non trascurate quindi i progettisti. Tra poco parleremo dell'assicurazione, ma accertatevi di avere la copertura economica adatta. Fate le cose per bene sin dalla prima volta, perché se qualcosa va storto, potete trovarvi in guai seri.
Se acquistate una casa con un mutuo buy-to-let con l'intenzione di utilizzarla come abitazione di servizio e la vostra società di mutui lo scopre, si infurierà.
Quasi certamente richiederà la restituzione del denaro, il che potrebbe portare a una serie di problemi, tra cui il mancato pagamento delle rate del mutuo.
Queste sono le cose importanti da considerare quando si avvia un'attività di appartamenti serviti.
Ecco una panoramica di base su come avviare un'attività di appartamenti serviti.
Investimento e spese
Se siete i proprietari dell'immobile, tutto ciò che dovete fare è ristrutturarlo e dotarlo di servizi moderni come frigorifero, lavatrice, forno, scaldabagno, condizionatore d'aria, fornelli a induzione, posate di base, caffettiera, ferro da stiro e depuratore d'acqua.
Si tratta di spese una tantum e si può ottenere l'assistenza bancaria per soddisfare i requisiti di investimento.
Se l'immobile viene affittato, si tratta di una spesa aggiuntiva. Tuttavia, con un'attività di successo, la spesa per queste cose può essere ammortizzata in 2-3 anni.
La posizione è tutto
Nel settore degli appartamenti serviti, l'ubicazione conta moltissimo ed è consigliabile che l'immobile si trovi in una posizione strategica, possibilmente in un quartiere di alto livello, con un rapido accesso alle principali autostrade e ad altre strutture.
Non dovreste preoccuparvi se nella zona ci sono molti altri appartamenti serviti, perché questo aumenterà la concorrenza, e la competitività può essere positiva.
Un'altra potenziale opportunità per voi è la posizione della vostra proprietà, vicina alle sedi e agli hub aziendali.
L'edificio
Il design e la disposizione dei piani devono dare l'impressione di una casa piuttosto che di un albergo. Assicuratevi che ci sia spazio sufficiente per un'area lounge, una zona pranzo e una cucina, ad esempio.
Aspetti legali
Ottenete una lettera dal governo locale che dichiari che non ci sono obiezioni.
Se desiderate gestire l'appartamento servito come un'attività separata, registratelo presso il dipartimento di polizia locale, create un conto bancario, create un conto PAN ( primary account number ), pagate tutte le tasse in tempo.
Assicuratevi di rispettare tutte le norme delineate negli atti legislativi che riguardano gli alloggi e le pensioni.
La sicurezza
La sicurezza è un requisito fondamentale per qualsiasi appartamento servito. È il primo requisito che ogni cliente deve verificare.
Una guardia di sicurezza o una squadra di guardie di sicurezza deve essere in servizio 24 ore su 24, le telecamere a circuito chiuso devono essere installate in punti strategici e deve essere tenuto un registro per tracciare gli accessi e le uscite dall'appartamento servito.
Gli appaltatori, i visitatori e i dipendenti che visitano la struttura devono essere identificati e sottoposti a un controllo dei precedenti.
Stile di gestione
Siate gentili e pazienti; gli ospiti sono di vario tipo e personalità. Assumete dipendenti in grado di rimanere fedeli al concept dell’azienda.
Non scendete a compromessi sulla qualità del servizio, anche per quanto riguarda il cibo che viene servito; organizzate il menu in modo da soddisfare le diete multiculturali.
Per ridurre al minimo i problemi, siate chiari sulle regole e sui regolamenti e comunicateli agli ospiti. Resta il fatto che dovete far sentire i vostri visitatori speciali.
Il modo in cui conducete la vostra attività determina il suo successo. Mettete a disposizione un libro dei feedback e raccogliete le testimonianze di ogni ospite.
Fornire alcuni servizi di base, come prenotare un taxi, l'assistenza nell'organizzare il trasporto locale e fornire informazioni di base, può far piacere agli ospiti.
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Il marketing
Uno degli aspetti più critici per la sopravvivenza della vostra attività di appartamenti serviti sono il marketing e la pubblicità.
Potete inserire l'appartamento su siti di ricerca digitale come booking.com, airbnb, agoda e altri. Ottenete un contratto di lavoro commerciale per garantire un'occupazione costante.
Infine, e soprattutto, create un sito web standard per la vostra attività di appartamenti serviti e attirerete più clienti su base regolare senza dover spendere denaro extra per il marketing.
Infatti, per inserire il vostro appartamento, le altre piattaforme di annunci raccolgono una percentuale sulle vostre entrate e, nel caso in cui non possiate permettervelo, il vostro sito web è la soluzione più conveniente.
Conformità
La conformità è un termine che, senza dubbio, terrorizza tutti gli imprenditori. Ma è molto più difficile quando non ci sono precedenti da seguire.
È facile essere ansiosi di diventare conformi in tutte le aree della sicurezza e di farlo rapidamente. Tuttavia, la prudenza vi farà bene.
Per far sì che tutto funzioni, è necessario coltivare i rapporti con le persone di cui ci si fida e avere pazienza.
Il lavoro di regolamentazione non è spesso l'aspetto più entusiasmante del lavoro, ma una volta che è stato fatto e messo in atto, è molto divertente.
Assicurazione delle strutture ricettive
Abbiamo già parlato di assicurazione. Anche questo è un aspetto importante. Dovete accertarvi di avere una copertura assicurativa adeguata.
Se si verifica un incendio e non si dispone di un'assicurazione adeguata, ci si troverà in un mare di guai. Quindi, non prendete scorciatoie e accertatevi di avere le polizze corrette.
Fate sapere a tutti cosa state facendo. Ottenete un'assicurazione per appartamenti serviti su misura per le vostre esigenze.
Assicurare i beni è un'altra parte della sicurezza. Fate una polizza assicurativa completa che vi protegga da furti con scasso, disastri naturali e incendi.
Tipi ed esempi di appartamenti serviti
1) Appartamenti serviti gestiti in loco e fuori sede
Gli appartamenti serviti possono essere gestiti in loco o fuori sede. In un appartamento servito gestito in loco sono normalmente presenti un receptionist e un responsabile della proprietà.
In un appartamento servito gestito off-site non c'è personale in loco e le chiavi vengono normalmente recuperate da una cassetta di sicurezza.
Entrambi i metodi di amministrazione presentano dei vantaggi: la gestione off-site consente una maggiore privacy, mentre la gestione on-site assicura la presenza di personale in loco.
2) Proprietà singola
Questo tipo di appartamento servito, ospitato all'interno della stessa proprietà singola, offre la massima solitudine per un alloggio temporaneo.
Anche se a volte vengono offerte case complete, si parla comunque di appartamenti serviti.
Sebbene questo tipo di alloggio sia popolare su siti di crowdsourcing come airbnb, alcune piattaforme seguono rigorosi standard di salute e sicurezza, assicurando un soggiorno sicuro e confortevole.
3) Appartamento servito residenziale
Alcuni appartamenti serviti si trovano in edifici prevalentemente residenziali. Spesso l'appartamento servito è arredato come le altre unità dell'edificio.
Per le persone che desiderano trasferirsi e per gli assegnatari a lungo termine, suggeriamo questo tipo di appartamento servito. Il soggiorno in questo tipo di appartamento permette a chi si trasferisce di avere un assaggio di cosa significhi soggiornare in una certa regione prima di scegliere un'opzione abitativa a lungo termine.
Gli assegnatari a lungo termine (così come coloro che seguono lo stile di vita nomade sempre più in voga) traggono vantaggio da questo tipo di proprietà, poiché saranno circondati da residenti piuttosto che da ospiti.
4) Aparthotel
Un aparthotel porta la gestione in loco a un livello superiore, integrando servizi spesso presenti in un hotel.
Oltre a un addetto alla reception e a un gestore, possono essere disponibili un bar, una palestra e servizi di portineria.
Questo tipo di appartamento servito è ideale per chi desidera la flessibilità e la privacy di un appartamento servito, pur avendo accesso a servizi simili a quelli di un hotel.
Tutti questi componenti lavorano insieme per offrire all'ospite ideale la migliore esperienza possibile.
Come trovare la proprietà giusta per un appartamento servito
Non è consigliabile rivolgersi a un'agenzia immobiliare dicendo di essere alla ricerca di un immobile che possa essere utilizzato come appartamento servito.
Se siete alla ricerca di immobili adatti a un'attività di appartamenti serviti, vi suggeriamo di acquistare immobili di qualità.
Tuttavia, dovete conoscere il vostro mercato di riferimento e anche chi ritenete possa essere interessato alle vostre proprietà.
Avete intenzione di acquistare immobili nel centro città in concorrenza con gli hotel economici locali?
State pensando di acquistare un immobile in una zona turistica? In questo caso, si tratterà di persone che vogliono affittare le vostre proprietà come case per le vacanze.
Avviare un'attività di appartamenti serviti è redditizio?
Per la maggior parte, in termini di ricavi, gli appartamenti serviti sono particolarmente redditizi perché richiedono affitti e percentuali maggiori rispetto ad altri tipi di proprietà.
Per quanto riguarda la crescita del capitale, l'attività è particolarmente redditizia per gli appartamenti residenziali, gli attici, le ville e le villette a schiera.
Ci sono degli svantaggi negli appartamenti serviti?
Investire in un appartamento servito comporta rischi e vantaggi, proprio come qualsiasi altro investimento.
Prima di impegnarvi nell'acquisto di una proprietà servita, dovreste sapere esattamente in cosa vi state imbarcando.
Se da un lato i potenziali profitti di un appartamento servito sono più alti di quelli della maggior parte degli altri investimenti immobiliari, dall'altro la gestione di un appartamento servito richiede un notevole impegno da parte dell'investitore.
Inoltre, dovete essere consapevoli che gli appartamenti serviti possono essere soggetti alle limitazioni riguardo i mutui e i contratti di locazione. Molti investitori pensano di acquistare un appartamento servito per poi affittarlo su Airbnb.
Tuttavia, prima di iniziare ad affittare regolarmente i vostri appartamenti serviti, dovreste esaminare le condizioni del vostro mutuo, se ne avete uno.
Molti mutui includono restrizioni che impediscono di affittare la casa per meno di un anno.
Se violate questi termini, potreste andare incontro a conseguenze significative, tra cui l'estinzione del mutuo.
Il futuro degli appartamenti serviti
Solo una decina d'anni fa, termini come "appartamenti serviti" e "business living" avrebbero suscitato sguardi di scherno nel settore dell'ospitalità.
Anche se questo tipo di alloggio stava diventando sempre più diffuso, le persone preferivano ancora rimanere in hotel regolari per lunghi periodi di tempo.
Solo pochi tipi di alloggio offrivano ai viaggiatori una cucina, uno spazio per lavorare e altri servizi.
L'industria degli appartamenti serviti è in piena espansione, con nuove società che entrano nel mercato e investitori che cercano proprietà adatte da aggiungere ai loro portfolio.
Gli hotel tradizionali e i loro vasti progetti stanno rapidamente esaurendo lo spazio a disposizione in molte città; tuttavia, gli appartamenti serviti non devono necessariamente essere collocati in svettanti grattacieli, in quanto molti di essi stanno sorgendo in strutture che sono state utilizzate nel corso del tempo.
Sebbene l'attività sia oggi associata a grattacieli di nuova costruzione e ad arredi ultramoderni, il passaggio a edifici ristrutturati e ad arredi riciclati sarà apprezzato da coloro che preferiscono uno stile di vita classico a quello minimalista.
Punti fondamentali
Gli alloggi serviti possono essere un ottimo approccio commerciale. Tutto si riduce alla scelta dell'immobile perfetto. Dovete innanzitutto stabilire a chi affittare l'immobile.
Si tratta di rendere l'immobile sufficientemente attraente da indurre le persone a visitarlo e a soggiornarvi.
Una delle cose più importanti da ricordare è di tenerlo pulito sia all'interno che all'esterno. Le foto pubblicate devono rendere l'immobile "popolare", in modo da attirare i potenziali clienti ideali.
Non c'è motivo per cui questa attività non possa essere un'opzione valida per voi se riuscite a raggiungere questo obiettivo.
Inoltre, non è possibile gestire con successo un'attività di appartamenti serviti senza un autentico sistema di gestione immobiliare per appartamenti serviti.
Booking Ninjas offre un sistema di gestione degli appartamenti serviti basato sul cloud , con un software all-in-one costruito su Salesforce per gestire le vostre proprietà con un'unica interfaccia.
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