Andando indietro nel tempo, la necessità di un sistema di self-storage non è mai stata richiesta fino agli anni '70. Il trasloco aveva un prezzo: portare con te tutti i tuoi carichi. E se questo significa spostarti più volte all'anno, potresti dover portare i tuoi oggetti con te ogni volta.
Di conseguenza, la richiesta di stivare materiali essenziali durante gli spostamenti ha guadagnato terreno, portando al settore del self-storage come lo conosciamo oggi.
Per gli analisti di lunga data, non sarebbe stato uno shock vederlo diventare uno dei settori immobiliari in più rapida crescita nel 21° secolo.
Nei primi tempi, tuttavia, i progetti non erano pianificati pensando all'individuo o alla famiglia media. Erano solo una vasta zona di edifici a un piano con colori fantasiosi senza adeguate considerazioni architettoniche e di stoccaggio.
Documenti, vini e vestiti, tra gli altri, non potevano essere conservati a lungo senza rovinarsi. Queste mancanze fondamentali hanno illuminato il modo in cui le strutture di self-storage si sarebbero trasformate nel 21° secolo in uno dei principali investimenti immobiliari.
Hanno attirato più clienti perché è stata prestata maggiore attenzione all'accessibilità, alla sicurezza e alla comodità.
Attualmente, negli Stati Uniti sono sparse oltre 50.000 strutture di self-storage che generano circa 40 miliardi di dollari di entrate all’anno.
E in questo articolo imparerai a cosa prestare attenzione durante la progettazione di una struttura di self-storage, i passaggi da intraprendere e i risultati attesi.
Quali sono le 4 D del self-storage?
Probabilmente hai già familiarità con cosa sono le 4 D poiché rimane una frase comune tra le persone.
Nel self-storage, le 4 D sono il motivo principale per cui le persone hanno bisogno di strutture di self-storage. Includono morte, trasloco, divorzio e ridimensionamento.
Fatta eccezione per occasioni minori, le 4 D sono solitamente traumatiche ed emotive per i tuoi potenziali clienti.
Ciò dovrebbe dare forma al modo in cui soddisfi le loro esigenze, l'insieme di servizi che offri a ciascuna categoria e gli sconti che offri.
Consideriamoli ciascuno.
Morte
La morte di una persona cara porta con sé la tristezza e il dilemma di cosa fare con i suoi averi. Le decisioni vengono solitamente prese sulla base di diverse realtà sul campo.
Uno di questi è se quel parente possedeva la casa in cui viveva o la affittava. Anche se lo possedessero, i parenti prossimi, nuovi proprietari, potrebbero decidere che è meglio affittarla o venderla. E nel frattempo emergerà la necessità di portare i suoi oggetti in un posto sicuro.
Un'altra situazione di "morte" è il caso di qualcuno che faceva affidamento o viveva con la persona morta ma ora deve andarsene.
In entrambi i casi, le persone coinvolte in questi scenari necessitano dei servizi del settore del self-storage e vengono a cercarli.
Divorzio
In molte situazioni di divorzio, la situazione diventa così cruenta che uno dei partner deve lasciare la casa fino alla fine delle udienze di divorzio.
Durante questi periodi, ricorrono ai servizi di self-storage per sfuggire al fastidio di buttare in giro tutti i loro averi. Alcuni lo fanno anche per riporre oggetti che riportino alla memoria vecchi ricordi di quel periodo.
Poiché negli Stati Uniti oltre il 50% dei primi matrimoni falliscono, questi casi si verificheranno spesso. La struttura di self storage deve adottare misure per proteggere gli articoli dei propri clienti. La negatività rimane nell'aria durante questi periodi e alcuni partner tentano persino di rubare dal magazzino dei loro ex
Trasloco
Il trasloco è causato principalmente da cose fuori dal controllo delle persone. Un cambiamento di relazione, la perdita del lavoro, il fallimento, la fuga da un brutto quartiere, la scadenza dell'affitto o anche la perdita della casa contribuiscono a tutto ciò.
Con questo in mente, lascia che sia l'empatia a fare da guida quando queste persone vogliono affittare un'unità di self-storage da te.
Ridimensionamento
Passare da uno spazio più grande a uno più piccolo è uno dei motivi per cui le persone hanno bisogno di una struttura di self-storage. Potrebbe sembrare la meno traumatica delle 4 D, ma per molti rimane stressante ed emotivamente impegnativa. Studenti e persone che hanno appena perso il lavoro o genitori con la maggior parte dei figli fuori città rientrano in questa categoria abbastanza spesso.
Come si progetta un'unità di self-storage?
Quarant'anni fa, progettare un impianto di stoccaggio non era così complicato e impegnativo come lo è oggi.
Le ragioni sono chiare. I terreni non erano così costosi, l'acquisto di materiali da costruzione non richiedeva di spendere una fortuna e le legislazioni che guidavano la progettazione non erano così rigorose.
Oggi, i requisiti potrebbero essere aumentati, ma è stato reso pubblico anche un migliore accesso a buoni dati di settore. Questi possono guidare il modo in cui pianifichi, progetti e costruisci la tua struttura di self-storage.
Pianificazione del sito e parametri del sito
Il tuo successo nella progettazione della tua struttura inizia con la pianificazione del sito. Con la pianificazione del sito, è necessario effettuare considerazioni importanti prima di iniziare la progettazione.
Con le crescenti opzioni tra cui scegliere, ecco le considerazioni più importanti sulla pianificazione del sito che devi fare.
Posizione
Il popolare slogan imprenditoriale “Location, Location, Location” è quanto mai valido. Prendere o lasciare, una buona posizione del sito è al 100% non negoziabile per competere economicamente e attrarre la persona o l'istituzione media che richiederà i tuoi servizi.
Queste sono buone domande sulla posizione da porre
Si trova in una strada ad alto traffico?
Può essere facilmente individuato?
C'è un numero basso di concorrenti nel raggio di 3 miglia?
È possibile accedervi facilmente?
Quanto è vicino alle attività commerciali che hanno molta attività?
Quanto è vicino ai gruppi di appartamenti residenziali ad alta densità?
Prezzo del terreno
Il prezzo richiesto per il terreno è molto importante e influirà sull'importo addebitato e sulla redditività netta del tuo self-storage nel lungo periodo. Di conseguenza, esegui sempre la dovuta diligenza finanziaria e assicurati di ottenere il terreno al prezzo più economico.
Spazio affittabile
Bisogna anche determinare quanto spazio affittabile vuoi ottenere, restando in linea con i requisiti di urbanizzazione. Rimane un fattore determinante per il successo, con la media del settore che si aggira tra il 40 e il 50%.
Minore è il costo del terreno e maggiore è lo spazio affittabile, maggiori sono le possibilità di maggiori entrate e, di conseguenza, del ROI.
Costo di sviluppo
Durante la pianificazione, è necessario considerare l'intero costo di sviluppo del sito.
Chiedi al tuo team di definire l'intero costo della costruzione dell'edificio, della valutazione, dei vialetti, dell'acqua e della protezione antincendio e del paesaggio, tra gli altri.
Sette caratteristiche essenziali del design
Le caratteristiche variano da un self storage all'altro. Durante la progettazione, puoi decidere di trascurarne alcuni dando attenzione ad altri.
Tuttavia, ci sono funzionalità considerate standard del settore che non dovresti mettere da parte. Eccone sette
1. Ufficio di accoglienza
Un ufficio reception di prim’ordine a prima vista sembra uno spreco di spazio. Riflettendo meglio, esso ti dipinge come una struttura "seria e pronta per il business".
Ti permette di gestire di persona pagamenti, domande, sondaggi e altri documenti cartacei. Crea inoltre lo spazio di cui i tuoi dipendenti hanno bisogno per lavorare in tutta comodità.
2. CCTV
Installa telecamere a circuito chiuso in punti prestabiliti in tutta la struttura. Suggerisce ai tuoi clienti che ti preoccupi della loro sicurezza e di quella dei loro articoli.
3. Punti di entrata e di uscita
Punti di ingresso e uscita adeguati per i veicoli. A seconda delle dimensioni dell'area della struttura, è possibile offrire varchi di ingresso e di uscita per automobili, o sufficientemente ampi da ospitare camion di grandi dimensioni.
4. Ascensori
Se hai intenzione di costruire una struttura di self storage a più piani, al momento avere un ascensore è uno standard del settore. Puoi perdere clienti se devono salire le scale con i loro carrelli.
5. Porte automatiche
Una struttura ad alto traffico o a più piani sarà più efficiente con le porte automatiche. In questo modo, il carico, lo scarico, l'ingresso e l'uscita diventano più facili per i tuoi clienti, eliminando la necessità di più personale dedicato a ciò.
6. Carrelli
È fondamentale facilitare lo spostamento degli articoli per i tuoi clienti. Di conseguenza, dovresti posizionare un deposito per carrelli vicino all'ingresso principale.
7. Tettoia
È uno standard del settore fornire una copertura per il piano di carico e scarico, poiché queste solitamente si trovano all'esterno della struttura principale. Essa fornisce la copertura necessaria per oggetti e persone, soprattutto in caso di condizioni meteorologiche avverse.
Considerazioni fondamentali per il layout del self storage
Accesso
Ottenere l'accesso alla tua struttura dovrebbe essere una priorità nei tuoi piani di layout. I camion possono sterzare facilmente nel tuo sito e manovrare all'interno del sito?
Per un facile accesso alla tua struttura, fornisci accessi stradali larghi, cancelli sufficientemente grandi e spazi di guida maggiori.
Corridoi
Mentre progetti la disposizione del tuo magazzino, rendi i corridoi abbastanza grandi da ospitare almeno due persone che camminano fianco a fianco. Semplificherà anche il carico e lo scarico da e verso un'unità di stoccaggio interna.
Progettazione della sicurezza
Più il tuo magazzino sarà visibile alle persone esterne, più i tuoi clienti si sentiranno sicuri. Renderà i crimini più impegnativi, con una conseguente diminuzione del tasso di furti.
Posizione dell'ufficio
L'ufficio reception dovrà essere posizionato in prossimità dell'ingresso e reso accessibile fino dal cancello per consentire un facile accesso.
Comodità
Rendi la navigazione nella tua struttura il più semplice possibile. Ad esempio, assicurati che un luogo porti sempre a un altro durante la progettazione del layout. L'ultima cosa che vuoi è dire ai clienti in un grande camion di tornare indietro. Altre misure da prendere per la comodità dei tuoi clienti sono parcheggi, cassonetti e posti intuitivi.
Quali sono i diversi tipi di unità di stoccaggio?
Unità di stoccaggio drive-up
Il magazzino drive-up è un tipo di magazzino da esterno che consente ai tuoi clienti di entrare e uscire con facilità. Permette ai tuoi clienti di recarsi direttamente alle loro unità, caricare o scaricare le loro cose ed uscire comodamente. Puoi rendere il tuo deposito drive-up abbastanza grande da consentire lo stoccaggio di auto, motociclette e merci più pesanti.
Unità di stoccaggio climatizzata
Sta diventando un'offerta sempre più diffusa nel settore del self-storage che dovresti prendere in considerazione. Anni fa, diversi utenti di strutture di self-storage usufruivano del servizio in buona fede, solo per ritrovare mobili fatiscenti, oggetti d'antiquariato rovinati e merci infestate da muffe. Di conseguenza, per evitare ciò, è quindi necessario prevedere uno stoccaggio a clima controllato, soprattutto in condizioni climatiche avverse.
Unità Interne
Ciò costituirà un'opzione comoda per i tuoi clienti che desiderano archiviare documenti sensibili e oggetti di valore lontano da elementi distruttivi. Dal momento che caricheranno e scaricheranno dai carrelli all'interno del corridoio, non dovranno preoccuparsi del tempo. La maggior parte delle unità interne sono anche climatizzate, quindi considerala un'offerta aggiuntiva che dovresti aggiungere.
Unità di archiviazione aziendale
Le tue offerte di servizi non dovrebbero essere rivolte solo ai singoli individui. Le aziende sono buoni obiettivi da porsi quando si sviluppano le proprie unità di stoccaggio. Tali unità dovrebbero essere sufficientemente grandi da fungere da contenitori o magazzini in cui le aziende tengono le scorte e conservano oggetti di valore.
Gli eviterai di dover aprire un altro negozio all'esterno, di acquisire un nuovo spazio commerciale o di espandersi in un ufficio più grande. Ciò rende l’attività più efficiente; spendono meno, mantengono la loro posizione attuale e massimizzano lo spazio attuale per altre cose significative.
Unità di stoccaggio dei veicoli
Oltre alle unità di stoccaggio drive-in, è possibile sviluppare diverse unità di self-storage solo per supportare lo stoccaggio di veicoli aziendali o personali. Questo può variare da un'auto a una moto, camion, veicoli da cantiere, gru e barche.
Ciò consentirebbe alle aziende e ai privati di liberare spazio che considerano prezioso per altri usi.
Unità di stoccaggio per studenti
Funziona di più se la tua struttura è situata vicino a uno o più college o istituti terziari. Gli studenti di solito si trovano di fronte al dilemma di come gestire i bagagli dopo un semestre quando si trasferiscono fuori città per una vacanza o un corso di formazione.
Avere piccoli magazzini per studenti a cui sarà facile accedere, che fa risparmiare sui costi, dove si può depositare i propri oggetti e trasferirsi rapidamente diventa un buon affare per loro.
Deposito militare
Proprio come gli studenti, i militari si spostano spesso con le loro famiglie a causa di un servizio temporaneo o di un cambio permanente di stazionamento.
Qualunque sia la ragione, una struttura di self storage dovrebbe tenerlo presente. Puoi decidere che il tuo intero servizio si rivolgerà al personale militare principalmente localizzandolo vicino a una base o postazione militare.
Custodia 24 ore su 24
È importante ricordare che questa non è esattamente un'opzione di unità di stoccaggio, ma un'opzione di struttura generale che dovrebbe essere fornita ai tuoi clienti.
Alcune strutture di self-storage offrono ai clienti solo un numero limitato di ore al giorno per avere accesso ai propri articoli. Un modo per superare questo problema e attrarre un numero più significativo di persone è quello di avere una struttura di self-storage aperta 24 ore su 24.
Una persona che torna da un viaggio notturno e ha bisogno di un rapido accesso alle proprie cose apprezzerebbe che la struttura sia ancora aperta in quel momento.
Le cose migliorano quando la tua struttura dispone di guardie di sicurezza sul posto 24 ore su 24, 7 giorni su 7; far sentire le persone più sicure mentre utilizzano la tua struttura.
Come scegliere il mix ottimale di unità di self-storage
Determinare il corretto posizionamento dell'edificio e il mix di diverse unità di stoccaggio contribuisce immensamente al successo che avrà una struttura di self-storage.
Molti sviluppatori di self-storage alle prime armi commettono l’errore di “trovare semplicemente un luogo, costruire strutture, erigere porte e muri e iniziare ad affittare”.
Tuttavia, prima di scegliere un mix di unità, è fondamentale valutare il mercato target considerato durante la selezione dell'ubicazione del sito. Questo ti darà un vantaggio, permettendoti di soddisfare le esigenze del tuo mercato ideale.
Inoltre, ti consentirà di sfruttare appieno la metratura affittabile e di aumentare il tuo potenziale di profitto.
Di seguito sono riportati 5 suggerimenti per guidare la scelta del mix perfetto di unità di self-storage
Ricerca il mercato locale
È il 21° secolo e le probabilità che ci siano altre strutture di self-storage nella tua città sono alte.
È possibile evitare un grosso numero di possibili grattacapi riguardo al mix di unità appropriato esaminando le altre strutture. Quali sono le dimensioni attuali delle unità, le offerte, il mercato di riferimento, le tariffe, le ubicazioni specifiche e i tassi di occupazione?
Puoi sfruttare le lacune del mercato attuale creando un oceano blu ( uno spazio di mercato ) dove ci sono delle lacune non abbastanza servite in quella località.
Valutare i dati demografici
La ricerca ha dimostrato che oltre l’80% di coloro che utilizzano strutture di self-storage hanno un’età compresa tra i 21 e i 55 anni. L’età, però, è solo uno dei tanti fattori demografici da considerare nella scelta del mix perfetto.
Ecco cosa dovresti fare. Scopri le fasce demografiche più svantaggiate nella località e crea unità per loro. Se ci sono più studenti nella tua zona target (che per lo più hanno un budget più limitato) ma con offerte minori, costruisci per loro unità di stoccaggio più piccole.
Com'è il clima?
Se la tua struttura è situata in aree con umidità relativamente elevata o temperature estreme, fornire servizi di stoccaggio a clima controllato è fondamentale per il successo.
Ciò non esenta le strutture nelle aree con un clima relativamente temperato poiché i clienti desiderano comunque la sicurezza che deriva dal sapere che i loro oggetti sono protetti tutto l'anno.
Prospettive commerciali.
Le grandi aziende nella loro struttura solitamente hanno spazio sufficiente per ospitare macchinari e altri oggetti. Le imprese più piccole, d’altro canto, potrebbero non avere questo lusso e, di conseguenza, necessitano di self-storage. Se ci sono diverse PMI intorno a te, progetta unità di stoccaggio abbastanza grandi da soddisfare le loro esigenze.
Popolazione
Anche prestare attenzione alla densità di popolazione nella tua zona è essenziale durante la pianificazione del mix di unità.
Nelle città con una popolazione numerosa di solito la maggioranza dei cittadini affitta piccole unità abitative, a causa degli alti prezzi degli affitti. Per far fronte, molti cercano i servizi di strutture di self-storage per riporre mobili e attrezzature che richiederebbero più spazio.
Cosa molto importante, le società con una popolazione elevata tendono ad avere più casi delle 4D. Se il tuo sito è situato vicino ad aree residenziali con persone che si spostano a causa di una delle 4D come obiettivo principale, il tuo mix di unità dovrebbe soddisfare maggiormente queste persone.
Mettendo insieme
Fornisci unità climatizzate per almeno alcune delle tue unità.
Se le fasce demografiche sono principalmente studenti o persone a basso reddito, costruisci diverse unità più piccole. Una combinazione di 5 per 5, 5 per 10 e 10 per 10 ti consentirà di ottenere maggiori profitti per metratura.
Fornisci unità drive-up nel caso di potenziali clienti commerciali. Un vialetto di 20-30 piedi è ottimale.
Un punto fondamentale è non finalizzare mai la planimetria del sito o il mix di unità nella fase iniziale. Maggiori informazioni sul mercato e sulla domanda emergeranno dopo l’inizio del leasing e potrebbero essere necessari molti aggiustamenti.
Qual è la dimensione media di una struttura di stoccaggio?
La dimensione media del terreno di una struttura di self storage è compresa tra 2,5 e 5 acri. Le strutture a un piano occupano dai 3 ai 5 acri mentre le strutture a più piani utilizzano almeno 1 acro di terreno.
Di queste dimensioni, la maggior parte delle strutture ha uno spazio affittabile netto pari al 40-50%. Supponiamo che tu decida di optare per una struttura a un piano su 4 acri (174240 piedi quadrati) di terreno. Lo spazio di stoccaggio netto affittabile ottimale dovrebbe essere di circa 70.000 piedi quadrati.
Progetti di edifici self storage multipiano
La recente crescita del numero di strutture di self-storage multipiano può essere collegata al fatto che diversi sviluppatori ne hanno creati di più in ambienti residenziali e commerciali ad alta densità nelle principali città urbane.
Le attenzioni nella progettazione di base elencate sopra, come la posizione e il prezzo del terreno, si presentano anche per il self-storage a più piani. Ma qui ci sono importanti specifiche di progettazione multipiano che dovresti considerare.
Regolamento edilizio e antincendio
Assumere una buona impresa di costruzioni e un team di progettazione per la tua struttura di self storage a più piani è un gioco da ragazzi. Dovrebbero conoscere i codici di costruzione e i problemi che derivano dagli edifici a più piani. Attualmente, il Codice edilizio internazionale (IBC) stabilisce lo standard per gli edifici.
Ad esempio, pur superando i tre piani, è necessario rispettare le disposizioni per l'ignifugazione. Si andrà dalla costruzione del tuo edificio utilizzando una struttura in acciaio pesante alla protezione antincendio di ogni struttura portante.
Controllo del clima
Un fattore essenziale da considerare è quali unità dovrebbero essere climatizzate. Per la maggior parte delle strutture, i piani interni e superiori sono generalmente climatizzati.
Densità e sovrapposizione
Non è raro vedere vialetti, aree di carico e scarico, corridoi e unità di imballaggio per i clienti al piano terra. Ciò permette a tutte le unità di stoccaggio di trovarsi ai piani superiori.
Scegli il numero adeguato di piani dopo un'adeguata pianificazione, seguendo i codici di costruzione e finendo con l'impronta redditizia. La visibilità e le distanze di spostamento verso le unità che desideri dovrebbero guidare la tua scelta.
Progettazione di ascensori
Assicurati di avere un ascensore nella tua struttura di self-storage affinché le persone non si stressino arrampicandosi su per i piani solo per arrivare alle loro unità.
Progetta gli ascensori attorno al centro dell'edificio principale per consentire distanze di percorrenza uguali anche per unità di stoccaggio diverse ai piani superiori.
Se rientra nel tuo budget, sistema due ascensori per servire l'intera base clienti. Ciò ridurrà la distanza massima da percorrere per i tuoi clienti.
Riepilogo
Il settore del self-storage è in rapida espansione e la concorrenza sta diventando sempre più agguerrita. Una corretta pianificazione, la qualità e un’offerta su misura ti forniranno i risultati attesi.
Non dimenticare mai che nessun marketing batte un buon posizionamento (localizzazione) della tua struttura. Rendila visibile e vicina al tuo mercato di riferimento.
Fai sentire i tuoi clienti sicuri. Fornisci opzioni di climatizzazione e sicurezza 24 ore su 24, 7 giorni su 7.
Considera le migliori opzioni finanziarie dalla tua ricerca di mercato. Lascia che sia questo a guidare il tipo di costruzione, lo spazio affittabile, il mix di unità e le dimensioni del terreno.