Ser proprietário de um imóvel é um ativo significativo, assim como um empreendimento comercial. Para obter retornos sobre o investimento, seja lidando com unidades unifamiliares ou complexos de apartamentos com várias unidades, é necessário um gerenciamento adequado.
Um mau gerenciamento de suas residências para investimento, como qualquer outro negócio, pode custar-lhe tempo, dinheiro e energia.
Felizmente, muitos problemas comuns podem ser evitados. Seja gerenciando pessoalmente o seu prédio de apartamentos, ou contratando uma agência para administrar os aluguéis de seus imóveis, você pode manter o controle sobre o nível de atendimento fornecido aos seus inquilinos e evitar riscos evitáveis.
O Que É Um Prédio de Apartamentos?
Um edifício que compreende mais de uma unidade residencial é chamado de prédio de apartamentos.
Os prédios de apartamentos, rotulados como condomínios, prédios de apartamentos ou apartamentos de jardim, são edifícios compostos por três ou mais unidades habitacionais com instalações de cozinha e banheiro/toalete autônomos.
Instalações de cozinha separadas, o número de quartos e o status de permanência menos temporária dos inquilinos distinguem os apartamentos de outros tipos de residenciais com várias unidades que não são classificadas como lares, como pensões e hotéis.
Como Gerenciar Efetivamente um Prédio de Apartamentos
Possuir um ou mais ativos imobiliários multifamiliares pode ajudá-lo a construir riqueza geracional e oferecer maior flexibilidade e oportunidades no futuro.
Você pode acreditar que uma boa localização, unidades bem cuidadas, espaços comuns atraentes e as instalações básicas necessárias manterão seus níveis de ocupação elevados e consequentemente o valor de mercado do imóvel. Porém, o fato é que isto não é suficiente.
Em vez disso, a administração competente de propriedades é a chave para o sucesso ao investir em complexos de apartamentos. A maneira como você gerencia um prédio de apartamentos influencia o resultado final.
Um prédio de apartamentos bem gerenciado pode ser a diferença entre um investimento lucrativo e um desastre financeiro.
Você deve determinar se vai se envolver com uma empresa de administração de propriedades externa ou gerenciar a propriedade pessoalmente como investidor.
A seguir, listamos pontos a considerar se você quiser gerenciar um prédio de apartamentos efetivamente:
Considere o tamanho e a data de construção da propriedade
Gerenciar propriedades maiores ou mais antigas requer mais tempo, esforço e recursos. Você deve aprender as habilidades e dicas necessárias para gerenciar sua propriedade com base em seu tamanho e idade. Fale com alguém com experiência em gerenciar o mesmo tipo de propriedade ou procure informações relevantes online.
Localização da propriedade
A localização da sua propriedade pode ser um fator contribuinte para a eficácia do gerenciamento. Não se pode comparar o gerenciamento de uma propriedade em Bel Air com o gerenciamento de uma em Indiana ou Califórnia.
As preocupações, custos e qualidade das operações serão distintas conforme a localização. Para obter melhores resultados, certifique-se de saber tudo o que precisa saber sobre o bairro em que o apartamento está localizado.
Seus próprios interesses individuais
A definição de eficácia é baseada principalmente em seus interesses e objetivos pessoais. Por exemplo, se você se interessa por sustentabilidade ambiental e atende a inquilinos com os mesmos padrões, usar uma empresa de limpeza que não tenha valores comuns pode não ser interessante para você, mesmo que seja mais barata.
Certifique-se de que os serviços de administração de propriedades que você contratar estejam alinhados com suas convicções e interesses.
Suas habilidades de gerenciamento de tempo
Se você não conseguir gerenciar seu tempo adequadamente, as chances de tarefas operacionais importantes ficarem defasadas serão altas. Antes de traçar seu plano de administração de propriedades, avalie e melhore suas habilidades de gerenciamento de tempo.
Principais Desafios do Gerenciamento de Prédios de Apartamentos
Contratação de Especialistas em Gerenciamento de Prédios de Apartamentos
A contratação criteriosa de especialistas é uma das jogadas comerciais mais importantes que um proprietário de imóveis de investimento deve fazer ao avaliar como gerenciar um complexo de apartamentos.
Procurar uma empresa de administração de propriedades que atenda às suas demandas para gerenciar efetivamente apartamentos é apenas o primeiro passo e pode ser muito trabalhoso.
Os gestores dos apartamentos são responsáveis por supervisionar as operações diárias de um ou vários complexos de apartamentos. Essas tarefas frequentemente incluem:
- Atender reclamações, sugestões e solicitações de inquilinos.
- Recebimento dos pagamentos de aluguel.
- Depósito do dinheiro.
- Agendar reuniões com inquilinos inadimplentes.
- Realizar entrevistas e mostrar os apartamentos para possíveis inquilinos.
- Manter o complexo residencial em boas condições.
No entanto, há uma quantidade grande de empresas de administração de propriedades com má reputação, portanto é aconselhável que seja feita uma pesquisa criteriosa para escolher a melhor opção.
Gerenciamento de Grandes Prédios de Apartamentos
Considere contratar uma empresa de administração externa se você for um gerente de propriedades com um grande complexo de apartamentos ou se estiver começando a constituir um portfólio.
O gerenciamento de um grande prédio de apartamentos requer tempo e recursos adicionais.
Eles terão um maior número de ocupantes que exigirão respostas para suas perguntas ou reclamações, além de um número maior de apartamentos para alugar.
Ter muitos edifícios aumenta os desafios de gerenciamento.
Devido à manutenção frequentemente necessária dos imóveis, contratar uma empresa de administração de propriedades bem-conceituada pode resultar em melhores resultados financeiros a longo prazo.
Ao contratar um gerente de propriedades competente para lidar com os problemas e melhorias à medida que surgirem, seu complexo de apartamentos continuará em excelente estado.
A utilização dos serviços de uma empresa de administração de propriedades profissional deverá lhe fornecer os seguintes serviços:
- Melhor gerenciamento de seu tempo, pois você estará delegando a maioria das tarefas que realizava anteriormente ao gerente de propriedades.
- A profissionalismo da empresa de administração de propriedades, fator crucial para de triagem de inquilinos e preenchimento de vagas.
- Profissionais esteja familiarizados com as políticas e deveres do locador e do locatário, como legislações federais e estaduais vigentes, e assim por diante.
Você certamente irá se beneficiar da contratação de uma empresa competente, pois eles lhe oferecerão sua expertise em gerenciar complexos de apartamentos.
Gerenciando Múltiplos Prédios de Apartamentos
Gerenciar vários prédios de apartamentos pode ser muito complicado, e envolve muita planificação. Suas escolhas sobre como lidar com seus imóveis de investimento podem ser influenciadas pela sua localização, e quando você gerencia vários prédios de apartamentos, a proximidade dos edifícios pode ser um problema.
Se a maioria de seus imóveis de investimentos estiver concentrada em uma região, mas incluir uma ou duas propriedades localizadas em outras áreas, pode ser mais econômico terceirizar a operação dessas propriedades.
Isso ocorre porque o tempo gasto no seu deslocamento entre os prédios para supervisioná-los pode não ser vantajoso.
Criando Valor em um Complexo de Apartamentos
Quando se trata de aumentar o valor de uma propriedade de apartamentos, uma empresa de administração deve se concentrar no seguinte:
- Assegurar alta ocupação enquanto eleva os aluguéis para os rendimentos de mercado (Receita Bruta Efetiva).
- Manter os custos operacionais sob controle, com atividades rigorosas de folha de pagamento e contratos.
- A administração da propriedade que é eficiente e orientada para o mercado leva a um aumento da receita operacional líquida ("NOI").
Vamos dar uma olhada em cada um desses pontos.
Receita Bruta Efetiva
Para manter o custo da inflação e maximizar o investimento em prédios de apartamentos, os investidores devem comparar os aluguéis individuais dos ativos com os aluguéis de mercado máximos na região regularmente.
Procure um equilíbrio entre uma taxa de ocupação alta e elevar os aluguéis de seus ativos para estar em par com o mercado local. Os aumentos de preços devem ser graduais
.
Despesas Operacionais
Como mencionado anteriormente, o segredo para ter despesas operacionais bem controladas é uma gestão rigorosa de folha de pagamento, despesas e contratos.
Para isso, faça uma lista de todos os custos planejados relacionados ao seu ativo de investimento.
Pode ser uma boa ideia incluir um fundo de reserva para cobrir quaisquer despesas inesperadas que surjam durante o ano.
As mudanças em algumas despesas operacionais, como aumentos de impostos ou aumentos nas tarifas de serviços públicos pagas pelo proprietário, podem ser fatores externos além de seu controle.
Ao surgirem custos inesperados, o planejamento e a contabilização deles fará com que você se sinta bem organizado e evitará decepções.
Receita Operacional Líquida
Muitos investidores imobiliários estão cientes do conceito de aumentar o valor total de seus ativos. Você também pode estar interessado em aumentar a receita operacional líquida dos ativos, ou a lucratividade do seu imóvel após a retirada dos custos.
As empresas administradoras não devem apenas supervisionar as operações diárias da propriedade, mas também estar cientes de seus objetivos.
Quando você aumenta a receita e administra um complexo de apartamentos eliminando quaisquer ineficiências, é provável que sua propriedade veja um crescimento na receita operacional líquida.
Particularidades no Aluguel de Prédios de Apartamentos
Essencialmente, as bases dos complexos de apartamentos diferem de outros imóveis comerciais. Entender como gerenciar um prédio de apartamentos é bastante diferente de entender como manter um ativo de varejo.
A duração dos contratos de aluguel de apartamentos geralmente é de 12 meses em mercados que não têm controle de aluguel.
Os aluguéis têm seus valores aumentados de acordo com as demandas do mercado.
Além disso, a necessidade de benfeitorias por parte dos inquilinos é muito baixa. Os imóveis disponíveis são alugados como estão (com carpete, recém-pintadas) e prontas para serem ocupadas imediatamente.
Alugar um apartamento é um processo simples. Porém, se um inquilino em potencial desistir devido à falta de mediadores, negociações difíceis ou quaisquer outros fatores, outro dificilmente o seguirá de imediato.
Os prédios de apartamentos são compostos por um grande número de residências separadas, e a rotatividade geral da multifamílias continua diminuindo.
Alugar é um processo constante, e obter renovações requer um serviço excepcional ao cliente. Quando se trata de investir, o tempo é essencial. Quanto maior for a receita gerada pelo imóvel, mais rápido as unidades são alugadas.
Independentemente do tamanho da propriedade, o processo de locação pode consumir muito do tempo que um investidor imobiliário possa dispor para gerenciar ou expandir seu portfólio, colocando assim seus recursos e tempo pessoal em xeque.
Usando Tecnologia de Gerenciamento de Propriedades
Gerenciar complexos de apartamentos costumava ser difícil devido à falta de boa tecnologia e métodos. Não tínhamos a mesma tecnologia que temos hoje, então dependíamos de sistemas antiquados e manuais. Agora, há uma infinidade de alternativas para escolher.
Proprietários e gerentes de propriedades agora podem economizar tempo, reduzir retrabalhos, aceitar solicitações de inquilinos online e mostrar unidades por meio de tours virtuais. A coleta de aluguéis pode ser automatizada, reduzindo o trabalho dedicado à sua contabilidade.
Com isto, softwares de administração de propriedades e inovação agora podem ajudar investidores imobiliários e gerentes de propriedades a gerenciar com maior eficiência tarefas que antes não podiam.
O crescimento empresarial aprimorado e a capacidade de dedicar mais tempo e energia ao atendimento ao cliente, à retenção de inquilinos e ao aluguel são dois benefícios oriundos de uma maior eficiência.
Saiba mais:Software de Gerenciamento de Propriedades de Apartamentos
Gerenciando Inquilinos de Prédios de Apartamentos
Encontrando Seus Inquilinos
Seu investimento imobiliário não é financeiramente sustentável sem inquilinos. No entanto, gerenciar inquilinos pode ser um problema por si só.
Encontrar inquilinos adequados é a coisa mais importante a se fazer para otimizar seu investimento, como todo investidor imobiliário bem sabe.
Vamos começar procurando inquilinos.
Encontrar ocupantes para o seu prédio de apartamentos pode ser uma tarefa difícil. Depois de coletar os relatórios de histórico de despejo, crédito e criminal, você precisará fazer o seguinte:
- Faça o acompanhamento das referências fornecidas pelo candidato.
- Verifique a renda do inquilino.
- Além disso, você deve entrevistar potenciais inquilinos.
Agilidade é importante neste processo, para evitar perder inquilinos elegíveis.
Reparos e Reclamações dos Inquilinos
Depois de encontrar inquilinos e eles se mudarem, é quase certo que você terá que lidar com eventuais danos ou reclamações. Depois de ter selecionado uma empresa de administração de propriedades para gerenciar seus imóveis, eles lidarão com todo o processo para você.
No entanto, se você estiver gerenciando a propriedade pessoalmente, lembre-se de que deve responder o mais rapidamente possível.
Os inquilinos que pagam o aluguel em dia não querem ficar esperando por longos períodos para que as reclamações sejam atendidas.
Ter relações de confiança com prestadores de serviço para substituir itens de alto valor, realizar reparos de emergência e manter as unidades limpas e bem cuidadas para os inquilinos é fundamental para manter seu negócio funcionando sem problemas.
Despejos de Inquilinos
Se você investe em imóveis há algum tempo, é possível ter que despejar um inquilino em algum momento.
O despejo é um processo legal que pode ser difícil para todas as partes envolvidas. Ninguém gosta de passar pelo processo de despejo, e para evitar ser processado, você deve seguir cada etapa cuidadosamente. Se precisar despejar um inquilino, é importante obter aconselhamento jurídico.
Despejos são riscos inerentes ao investimento imobiliário. Esperar enfrentar essa situação e criar uma estratégia para lidar com ela ajudará a reduzir o inconveniente.
Outras Dicas Sobre Como Gerenciar um Prédio de Apartamentos
Nunca entregue as chaves a um inquilino sem pagamento e um contrato assinado
Você nem sempre terá um contrato disponível e entregará as chaves a um inquilino sem algum instrumento legal.
Isso é arriscado porque, mais tarde, o inquilino pode se recusar a assinar o contrato, e uma eventual ação de despejo é mais simples com um contrato vinculativo bem documentado.
Se todos os adultos da casa não assinarem, eles poderão causar problemas mais tarde, alegando que não foram servidos, então peça que todos assinem.
Não entregue as chaves ao seu inquilino sem antes receber um pedido de locação
Com um pedido de locação em mãos, os inquilinos acreditam que você prejudicou seu crédito, já que possui suas informações. Mais inquilinos, portanto, cuidariam do lugar e pagariam o aluguel do mês anterior.
Tente evitar despejos conversando com inquilinos inadimplentes e fazendo reparos necessários. Muitas vezes, a administração do apartamento pode ter prometido eventuais reparos ao inquilino, mas não informou o proprietário, pois isso refletiria mal sobre eles, permitindo que o inquilino fosse despejado.
Você deve se comunicar com o inquilino o tempo todo. Muitas vezes, se você fizer os reparos necessários, o inquilino tentará evitar o despejo, pois eles entendem que você tem registros e perderiam no tribunal se fossem.
Não Mostre um Apartamento sem deixá-lo Limpo e Pintado.
Se você mostrar um imóvel antes de ser limpo e organizado, a sua rentabilidade será reduzida, e você estará perdendo seu tempo. Um apartamento bagunçado vai afastar as pessoas, e você perderá um inquilino em potencial.
É melhor fazer com que os potenciais inquilinos aguardem. Se a pessoa parecer um bom inquilino, ofereça-lhe um pedido de locação e obtenha seu número de telefone para poder entrar em contato quando a propriedade estiver disponível.
Quando as pessoas veem um apartamento vazio que foi limpo, organizado e pintado, ele parecerá confortável e atraente, permitindo que seja alugado rapidamente.
Itens que você pode adicionar em seu contrato
- Não Mantenha Carros Parados na Propriedade.
- Não Ouça Música depois das 00:00.
- Não mantenha caixas e camas na parte externa.
- Não pintar paredes com cores diferentes.
O PMS É o Santo Graal (Principais conclusões)
Reconheça o que os potenciais inquilinos em seu mercado procuram em uma unidade de aluguel e desenvolva estratégias para atender às suas necessidades. A rotatividade de inquilinos é inevitável, mas ter um sistema para identificar e gerenciar novos inquilinos lhe colocará em melhor posição para obter o máximo rendimento de seu investimento imobiliário.
Como investidor imobiliário, há vários obstáculos na manutenção dos complexos de apartamentos. No entanto, a maioria dos obstáculos pode ser superada se forem bem gerenciados por meio de:
- Escolha cuidadosa de uma empresa de administração de propriedades.
- Usando tecnologia.
- Criando uma estratégia para lidar com problemas, reclamações e manutenção dos inquilinos.
OSoftware de Gerenciamento de Propriedades de Apartamentos da Booking Ninjas oferece serviços que atendem a todos esses fatores importantes. Ele ajuda no gerenciamento organizado e eficaz da propriedade.
Com este sistema, você pode criar faturamento e faturas automáticas para eliminar erros humanos. Também ajuda a atribuir os quartos corretamente e a organizar os horários de check-in e check-out dos hóspedes.
Se você é proprietário de uma empresa de administração de propriedades, o software oferece opções de logins de administrador e gerente de propriedades para facilitar a comunicação entre a administração e o proprietário.
O sistema de gerenciamento de propriedades também oferece uma opção de rastreamento de manutenção para rastrear quaisquer problemas de manutenção e solucioná-los rapidamente.
Em suma, se você está pensando em investir em prédios de apartamentos, precisa de um bom sistema de gerenciamento de propriedades para ajudar a manter seu negócio em ordem e gerar retornos substanciais sobre seus investimentos.
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