.jpg)
يُدار عقارك الاستثماري بشكل رئيسي من قِبل مديري العقارات. ينطوي استثمارك في العقارات على مخاطر كبيرة، كأي استثمار آخر.
عندما تغامر في لعبة العقارات، هناك دائمًا فرصة للخسارة، بغض النظر عما إذا كان هناك انخفاض غير متوقع في السوق أو مشكلة زيادة القدرة على تحمل تكاليف الإيجار.
قد تكون إدارة الممتلكات الفعّالة من أكثر الاستراتيجيات ربحيةً لتقليل المخاطر وتحقيق النجاح. فكيف يبدو ذلك تحديدًا؟
قد يرغب الأشخاص المهتمون بإدارة الممتلكات في قراءة هذا المقال لفهم أهمية إدارة الممتلكات الجيدة والنظر في العوامل التالية.
مقدمة في إدارة الممتلكات
إدارة الممتلكات هي، باختصار، الإشراف على الممتلكات العقارية.
يمكن لمديري العقارات إدارة العقارات السكنية مثل الشقق والوحدات السكنية والمنازل المتصلة أو المنازل العائلية المنفصلة، كما يمكن للأصول التجارية مثل المتنزهات المكتبية والمؤسسات التجارية إدارة هذه العقارات.
تُعدّ إدارة العقارات بمثابة حلقة وصل بين المالك والمستأجر. يشرف المدير بشكل متكرر على الصيانة والصيانة المادية، وتوليد الدخل، والتعامل مع الزوار أو المستأجرين.
لماذا يجب على أصحاب العقارات الاستفادة من إدارة العقارات؟
التأكد من أن مدير العقارات المحتمل يشارك وجهة نظرك حول سبب أهمية فحص المرشحين.
عند البحث عن مستأجرين وتعيينهم، هل يهتمون باستراتيجية "التخلي عن الإيجار" أكثر من إجراء الإصلاحات؟ أم يفضلون مستأجرًا راضيًا طويل الأمد لا يحتاج إلى صيانة كثيرة؟
تهدف الإدارة الجيدة للعقارات إلى الحفاظ على المستأجرين! فانخفاض عدد المستأجرين يُضعف توليد الإيرادات. يكمن سرّ الحفاظ على المستأجرين في الحفاظ على عقار مُحافظ عليه جيدًا.
فوائد إدارة الممتلكات
يبذل مديرو العقارات الأكثر إنتاجية قصارى جهدهم دائمًا لتحقيق أقصى عائد استثمار. يجب أن يكون عقارك دائمًا في مقدمة أولوياتهم عند التعامل معه. سيستخدمون أسلوبًا استباقيًا للحفاظ على عقارك الاستثماري وتحسينه.
وفيما يلي بعض فوائد إدارة الممتلكات المتميزة:
تعظيم قيمة الممتلكات
الحفاظ على قيمة العقار مسؤولية أساسية لإدارة العقارات. الصيانة الدورية، كالتنظيف وتنسيق الحدائق والإصلاحات في الوقت المناسب، تمنع التآكل والتلف من أن يتحول إلى أضرار باهظة التكلفة. ويضمن مديرو العقارات صيانة أنظمة مثل السباكة والكهرباء والتكييف بانتظام لتجنب الأعطال.
كما يُعنون بالجوانب الجمالية كالطلاء وتنسيق الحدائق، مما يُسهم في الحفاظ على جاذبية المكان. إضافةً إلى ذلك، يُجري مديرو العقارات عادةً عمليات تفتيش دورية للكشف المُبكر عن المشاكل المُحتملة.
من خلال معالجة شكاوى المستأجرين بسرعة، يمنع مديرو العقارات الأضرار الناجمة عن الإهمال. فالعقار المُصان جيدًا أكثر جاذبية للمستأجرين والمشترين المحتملين، مما يضمن أسعار إيجار تنافسية أو قيمة أعلى عند إعادة البيع. على المدى الطويل، تحمي هذه الممارسات استثمار المالك وتقلل من احتمالية انخفاض قيمته.
عائد استثمار مثير للإعجاب
يعرف مدير العقارات الماهر كيفية زيادة دخل الإيجار من عقارك الاستثماري. سيحقق منزلك عائدًا استثماريًا أكبر إذا كان دخل الإيجار جيدًا.
عند تعيين مدير عقارات، ستعمل محفظتك العقارية بكفاءة عالية. وبالتالي، فإن الإدارة العقارية الفعّالة وعوائد الاستثمار تترافقان معاً.
ينبغي أن تؤثر أهدافك الاستثمارية الشخصية بشكل متكرر على الاستراتيجية المُتبعة. لذلك، يُقدّر مديرو العقارات المُحنّكون المزايا الضريبية للاستثمار في العقارات.
إذا تم ذلك بشكل صحيح، فقد يؤدي ذلك إلى خفض الإنفاق، مما يسمح بتخصيص القليل من الأموال والحصول على مزايا كاملة في وقت الضرائب.
تحسين نوعية الحياة
قد يُشكّل شراء وتأجير ونقل هذه الأنشطة تحديًا كبيرًا للناس. تُحسّن الإدارة الفعّالة للعقارات جودة حياة المستأجرين بشكل ملحوظ.
المستأجر الذي يدرك توافرك وقدرتك على تلبية احتياجاته سيعطي الأولوية لجوانب معينة من حياته. ومن أمثلة هذه المتطلبات التطور العائلي أو المهني، وسيسعد بدفع إيجار عادل لك.
السلامة والأمن
يضمن حسن إدارة العقار سلامة المستأجرين المجاورين. أنت مسؤول عن مراجعة الطلبات ومنع أي مستأجرين مشبوهين من توقيع عقد إيجار.
أنت مسؤول عن حماية ضيوفك من أعمال العنف والمخاطر المحتملة الأخرى. يجب على مدير العقار الذكي إجراء فحص شامل للمستأجرين.
الحفاظ على علاقات صحية
تعتمد إدارة الممتلكات الإنتاجية إلى حد كبير على قدرة الشخص على بناء علاقات إيجابية والحفاظ عليها.
من الضروري بناء علاقات وطيدة مع المستأجر الذي يشرفون عليه ومع مستثمر العقارات الذي يعملون لديه. ولتحقيق ذلك، يُعدّ التواصل الجيد أمرًا أساسيًا.
يمكن للمستثمر أن يبقى مطلعًا على إدارة ممتلكاته ويؤسس درجة أعلى من الثقة عندما يتم الجمع بين التواصل الممتاز والتفاعل المنتظم اللازم لنجاح العقار.
لأنك على علم بالعمل الذي يقومون به خلف الكواليس، يمكنك الاسترخاء والاعتماد عليهم في هذا الموقف.
التخطيط المناسب
إن إدارة العقارات المُحكمة تبدو رائعة الآن وفي المستقبل. وللحفاظ على الأداء المالي القوي لمحفظة استثماراتك، ينبغي على مدير العقارات إدارتها بحكمة.
إن اقتراح أن يحتفظ المستثمر بأصوله هو مسار عمل حكيم.
قد يكون أفضل البائعين وأكثرهم بأسعار معقولة في الحي معروفين لمدير العقار، مما يساعد على خفض تكاليف الصيانة.
هذه أموالك، لذا يرجى التعامل معها باحترام.
إدارة المخاطر
تُعد إدارة المخاطر وظيفةً أساسيةً في إدارة العقارات، إذ تُساعد على حماية كلٍّ من مالك العقار والأصول من مختلف المسؤوليات. ويضمن مديرو العقارات استيفاء العقارات لمعايير السلامة واللوائح القانونية ومتطلبات التأمين، مما يُقلل بشكل كبير من احتمالية وقوع الحوادث أو المخالفات. ويُجرون عمليات تفتيش دورية، لتحديد المخاطر المحتملة، مثل الأسلاك الكهربائية المعيبة، والأضرار الهيكلية، أو مشاكل السلامة من الحرائق، ومعالجتها على الفور.
بالإضافة إلى ذلك، تُطبّق الشركة إجراءات صارمة لفحص المستأجرين للحد من مخاطر التأجير للمستأجرين الذين يُثيرون المشاكل، والتي قد تُؤدي إلى أضرار بالممتلكات أو نزاعات قانونية. كما تُعزز اتفاقيات الإيجار المُصاغة جيدًا والمتوافقة مع القوانين المحلية من حماية المُلّاك، وتضمن شروطًا واضحة بشأن المسؤوليات وسبل اللجوء القانوني في حال حدوث أي مخالفات، مما يُقلل من المخاطر المالية والقانونية.
الامتثال القانوني
يُعدّ الامتثال القانوني جانبًا بالغ الأهمية في إدارة العقارات، إذ يضمن التزام كلٍّ من العقار وممارسات إدارته بالقوانين المحلية والولائية والفيدرالية. ويتمتع مديرو العقارات بخبرة واسعة في قوانين المالك والمستأجر، والتي تشمل اللوائح المتعلقة بالسكن العادل، وعقود الإيجار، وإجراءات الإخلاء، والتعامل مع وديعة الضمان. وتساعد هذه المعرفة في حماية مالكي العقارات من النزاعات القانونية والغرامات المحتملة.
يضمن مديرو العقارات امتثال العقار لقواعد الصحة والسلامة، مثل لوائح السلامة من الحرائق، وتفتيش المباني، والإصلاحات اللازمة. بالإضافة إلى ذلك، يتعامل مديرو العقارات مع عقود الإيجار وعمليات الإخلاء وفقًا للقانون، مما يقلل من خطر الدعاوى القضائية. ومن خلال مواكبة اللوائح المتغيرة باستمرار، يحمي مديرو العقارات الملاك من المسؤوليات القانونية ويضمنون احترام حقوق المستأجرين.
التعامل مع حالات الطوارئ
يُعد التعامل مع حالات الطوارئ جانبًا بالغ الأهمية في إدارة العقارات، إذ يضمن حماية كلٍّ من مالكي العقارات والمستأجرين عند حدوث أي طارئ. يوفر مديرو العقارات خدمات استجابة للطوارئ على مدار الساعة طوال أيام الأسبوع، ما يعني أنه يمكن للمستأجرين الاتصال بهم في أي وقت عند حدوث أي مشاكل مثل تسربات المياه، أو الأعطال الكهربائية، أو أي مخاوف أمنية. هذه الاستجابة الفورية تمنع المزيد من الأضرار التي تلحق بالعقار وتضمن سلامة المستأجر وراحته.
في غياب مدير عقار، قد يواجه المستأجرون تأخيرًا في الحصول على المساعدة، مما قد يفاقم المشاكل ويزيد تكاليف الإصلاح ويؤدي إلى استياء المستأجرين. بالنسبة للمالكين، فإن وجود فريق متخصص للتعامل مع حالات الطوارئ لا يوفر الوقت والجهد فحسب، بل يقلل أيضًا من احتمالية تكاليف الإصلاحات والمشاكل القانونية المحتملة نتيجة تأخر الاستجابة أو سوء حالة العقار.
الوصول إلى رؤى السوق
يُعدّ الوصول إلى رؤى السوق ميزةً أساسيةً لمديري العقارات. فهمهم العميق لسوق العقارات المحلي يُمكّنهم من تحليل اتجاهات الإيجار، والعرض والطلب، والعوامل المؤثرة على قيم الإيجار. يتابع مديرو العقارات تحولات السوق، مثل ديناميكيات الأحياء المتغيرة، والمشاريع الجديدة، والظروف الاقتصادية، والتي قد تؤثر على أسعار الإيجار أو تفضيلات المستأجرين.
باستخدام هذه البيانات، يمكنهم تحديد أسعار إيجار مثالية - مرتفعة بما يكفي لتحقيق أقصى عوائد، وتنافسية بما يكفي لجذب المستأجرين. بالإضافة إلى ذلك، تساعد رؤاهم المالكين على اتخاذ القرارات بشأن تحسينات أو وسائل راحة عقارية من شأنها زيادة جاذبية العقار وقيمته. ومن خلال مواكبة اتجاهات السوق، يضمن مديرو العقارات بقاء العقارات مربحة وذات صلة في سوق عقاري متقلب.
كيفية العثور على مدير عقارات جيد
ليس جميع مديري العقارات ممثلين بالتساوي. باستخدام الأسئلة الصحيحة، يمكنك التمييز بين المرشحين الجيدين وغير الجيدين.
بالإضافة إلى ذلك، من خلال طرح هذه الاستفسارات، سوف تكون قادرًا على إقناع مدير العقار بأنك على دراية بما تريده ولن تسمح لنفسك بالتعرض للخداع.
أسئلة لطرحها على مدير العقار
- منذ متى تعمل في إدارة العقارات؟
- كم عدد العقارات التي تديرها الآن؟
- كيف تقرر من هو المسؤول عن ماذا؟
- هل هناك نقطة اتصال مركزية؟
- ما هو إجراء الإبلاغ؟
- هل طلبات الصيانة تتم داخليًا أم من خلال الاستعانة بمصادر خارجية؟
- هل تستفيد من الصيانة والإصلاحات؟
- يرجى توضيح إجراءات الإخلاء.
خصائص مدير العقارات الجيد
هناك مديرو عقارات أكفاء وغير أكفاء. مدير العقارات الضعيف لا يكون سوى جامع إيجارات. يمتلك مدير العقارات الجيد مزيجًا من المهارات والخبرة والصفات الشخصية التي تُمكّنه من إدارة العقارات بفعالية مع الموازنة بين احتياجات كلٍّ من المالكين والمستأجرين. فيما يلي أهم خصائص مدير العقارات الناجح:
- مهارات التواصل القوية: فهم واضحون وموجزون واحترافيون عند التواصل مع المستأجرين والمالكين ومقدمي الخدمات، مما يضمن أن الجميع يفهمون التوقعات والإجراءات.
- منظمون ومهتمون بالتفاصيل: على مديري العقارات التعامل مع مهام متنوعة، مثل جدولة الصيانة، وتحصيل الإيجار، والأوراق القانونية. يساعدهم الاهتمام بالتفاصيل ومهاراتهم التنظيمية القوية على إدارة هذه المسؤوليات بكفاءة.
- القدرة على حل المشكلات: يمكن لمدير العقارات الجيد أن يفكر بسرعة ويعالج المشكلات بسرعة، سواء كان الأمر يتعلق بحل نزاعات المستأجرين، أو التعامل مع حالات الطوارئ المتعلقة بالصيانة، أو التعامل مع الشواغر غير المتوقعة.
- معرفة القوانين واللوائح المحلية: يحتاج مديرو العقارات إلى فهم شامل لقوانين المالك والمستأجر، وقوانين تقسيم المناطق، ولوائح سلامة الممتلكات، ومعايير الإسكان العادلة لضمان الامتثال وتجنب المشكلات القانونية.
- الفطنة المالية: يجب عليهم إدارة الميزانيات، وتحصيل الإيجارات، وضمان إبقاء النفقات ضمن الحدود المسموح بها. الفهم الجيد للإدارة المالية يضمن الربحية ويساعد في إعداد تقارير مالية دقيقة.
- القيادة وإدارة الفريق: غالبًا ما يشرف مديرو العقارات على عمال الصيانة، ووكلاء التأجير، وغيرهم من الموظفين. تضمن مهارات القيادة الجيدة عمل الفريق بكفاءة، وتلبية احتياجات المستأجرين بسرعة.
- التركيز على خدمة العملاء: يحرص مدير العقارات الناجح على رضا المستأجرين، والاستجابة لمخاوفهم وطلبات الصيانة على الفور، مما يساعد في الاحتفاظ بالمستأجرين ويقلل من معدل دوران العمل.
- مهارات التفاوض: سواء كان التفاوض مع المقاولين أو المستأجرين أو المستأجرين المحتملين، يحتاج مدير العقار إلى إبرام الصفقات التي تعود بالنفع على مالك العقار مع الحفاظ على علاقات جيدة مع الطرف الآخر.
- الخبرة التقنية: مع الاستخدام المتزايد لبرامج إدارة الممتلكات والأدوات الرقمية، يجب أن يكون مدير الممتلكات الجيد مرتاحًا لاستخدام التكنولوجيا لتبسيط المهام، والتعامل مع المحاسبة، والتواصل بشكل فعال.
- جدير بالثقة وأخلاقي: نظرًا لأن مديري العقارات يتعاملون مع الشؤون المالية والعقود ومعلومات المستأجرين الحساسة، فيجب عليهم العمل بنزاهة، وضمان الشفافية والسلوك الأخلاقي في جميع جوانب عملهم.
تتيح هذه الصفات لمدير العقار موازنة المسؤوليات والحفاظ على رضا المستأجرين وضمان نجاح العقار الذي يديره على المدى الطويل.
مزايا وعيوب استخدام شركة إدارة العقارات
المزايا
- الخبرة والتجربة: تتمتع شركات إدارة العقارات بمعرفة متخصصة بأسواق العقارات وقوانين المستأجرين وصيانة الممتلكات، مما قد يؤدي إلى ممارسات إدارية أفضل.
- توفير الوقت: إن الاستعانة بمصادر خارجية لإدارة الممتلكات توفر الوقت لأصحابها، مما يسمح لهم بالتركيز على الاستثمارات الأخرى أو الأنشطة الشخصية دون ضغوط العمليات اليومية.
- فحص المستأجرين: غالبًا ما تمتلك هذه الشركات عمليات فحص قوية للعثور على مستأجرين موثوق بهم، مما يقلل من خطر التأخر في السداد أو المستأجرين الذين يسببون مشاكل.
- تحصيل الإيجارات بكفاءة: تمتلك شركات إدارة العقارات أنظمة جاهزة لضمان تحصيل الإيجار في الوقت المناسب، وتقليل فترات الشغور والحفاظ على التدفق النقدي الثابت.
- الصيانة والإصلاحات: لديهم عادة علاقات راسخة مع مقدمي الخدمات، مما يضمن خدمات الصيانة والإصلاح في الوقت المناسب وغالبا ما تكون فعالة من حيث التكلفة.
- الامتثال القانوني: يتمتع مديرو العقارات بالمعرفة بالقوانين واللوائح المحلية، مما يساعد على ضمان الامتثال والحد من مخاطر القضايا القانونية.
- خبرة التسويق: تمتلك شركات إدارة العقارات استراتيجيات تسويقية للإعلان عن العقارات الشاغرة بشكل فعال، مما يضمن جذب المستأجرين المناسبين بسرعة.
- الإدارة المالية: تقدم تقارير مالية مفصلة، تساعد المالكين على فهم أداء ممتلكاتهم واتخاذ قرارات استثمارية مستنيرة.
العيوب
- التكلفة: تتضمن عملية تعيين شركة إدارة العقارات رسومًا، والتي يمكن أن تتراوح من نسبة من الإيجار المحصل إلى رسوم ثابتة، مما يقلل من أرباح المالك.
- فقدان السيطرة: قد يشعر أصحاب العقارات بعدم القدرة على التحكم في قراراتهم المتعلقة بالعقارات وعمليات الإدارة، حيث يعتمدون على حكم الشركة.
- تختلف الجودة: ليست كل شركات إدارة العقارات متساوية؛ فقد تقدم بعضها خدمة دون المستوى أو تفتقر إلى الاستجابة، مما يؤدي إلى عدم رضا المستأجرين.
- احتمال حدوث سوء تفاهم: قد يكون هناك سوء تفاهم بين أصحاب العقارات وشركات الإدارة فيما يتعلق بالتوقعات، مما يؤدي إلى الصراعات.
- الاعتماد على الإدارة: قد يصبح أصحاب العقارات معتمدين بشكل مفرط على شركة إدارة العقارات، مما يؤدي إلى فقدان الاتصال بحالة ممتلكاتهم واحتياجات المستأجرين.
- رسوم الخدمات الإضافية: في حين أن شركات الإدارة تقدم عادةً مجموعة من الخدمات، إلا أن الرسوم الإضافية للخدمات الإضافية مثل عمليات الإخلاء أو الإصلاحات الكبرى يمكن أن تتراكم.
- خطر دوران الموظفين: يمكن أن تؤدي معدلات دوران الموظفين المرتفعة داخل موظفي إدارة العقارات إلى جودة خدمة غير متسقة وانعدام الاستمرارية في العلاقات مع المستأجرين.
- لمسة شخصية محدودة: قد لا توفر شركات إدارة الممتلكات نفس مستوى الاهتمام والرعاية الشخصية التي يقدمها المالك الذي يدير ممتلكاته بشكل مباشر، مما قد يؤثر على رضا المستأجر.
باختصار، مع أن الاستعانة بشركة إدارة عقارات قد يُسهّل العمليات ويُخفّف الضغط على مالكي العقارات، إلا أن ذلك ينطوي أيضًا على تكاليف وعيوب محتملة ينبغي دراستها بعناية. يجب على المالكين تقييم هذه العوامل بناءً على احتياجاتهم وأهدافهم الفردية.
ميزانية إدارة الممتلكات
نظرًا لأنك قمت بشراء عقار استثماري بهدف تحقيق الربح، فيجب عليك تحديد ما إذا كانت شركة الإدارة تقع ضمن نطاق التسعير الخاص بك أم لا.
تتقاضى نسبة كبيرة من شركات إدارة العقارات تكاليف صيانة يومية، والتي يتم تحديدها في كثير من الأحيان كنسبة مئوية من إجمالي الإيجار المحصل.
ستكون هذه دفعتك الأساسية. تشمل الرسوم الأخرى رسوم بدء العمل مع شركة إدارة عقارات لأول مرة، وتكاليف التأجير التي تتكبدها الشركة عند بحثها عن مستأجرين جدد للمساحة.
يمكن أن تساعد البرامج المخصصة للمباني التجارية في دمج البيانات المالية وإدارة الممتلكات، مما يؤدي إلى تبسيط إدارة محفظتك بالكامل.
نظام إدارة الممتلكات (PMS)
يمكن أن يكون نظام إدارة الممتلكات الشامل هو الحل لجميع مشكلات إدارة الممتلكات الخاصة بك.
يمكنك تبسيط العمليات اليومية لممتلكاتك وأتمتتها باستخدام نظام قابل للتكيف للغاية وغني بالمميزات مثل Booking Ninjas.
يُستضاف النظام والبيانات في السحابة، ما يعني إمكانية الوصول إليها من أي مكان وفي أي وقت. بفضل سهولة تعلم النظام واستخدامه وتشغيله، يمكنك توفير الوقت والجهد والجهد.
بالإضافة إلى ذلك، فإن خيارات التخصيص والتخصيص تلبي متطلباتك المحددة.
تعرف على المزيد: ما هو نظام إدارة الممتلكات
النقاط الرئيسية
عندما تستخدم نظام إدارة عقارات جيد، يُنظر إلى عقارك باعتباره خيار استثمار أكثر أمانًا بسبب استقراره.
عندما تقوم بشراء عقار استثماري، فإن الاستعانة بمدير عقارات هو قرار من شأنه أن يحميك من التحديات التي تأتي في كثير من الأحيان مع الاستثمار في العقارات.
قم بجدولة مكالمة معنا إذا كنت تريد معرفة المزيد حول أتمتة مهام إدارة الممتلكات بسلاسة.
_-_A_Complete_Guide.png)
