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  22 Feb 2023
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Quanto si fanno pagare i gestori di immobili per le case vacanza?


INDICE DEI CONTENUTI

Quando si avvia un'attività di affitto di case vacanza, una delle cose più importanti da tenere d'occhio è la tariffa applicata dai gestori di immobili per le case vacanza.

È importante capire quali sono le tariffe di gestione immobiliare da aspettarsi e quali servizi coprono. I tipi di commissioni che dovresti pagare a un gestore o a una società di gestione immobiliare variano in base a diversi fattori.

Per aiutarti a prendere la decisione migliore per la tua attività di locazione, in questo articolo ti spieghiamo tutti i dettagli essenziali sulle tariffe di gestione delle case vacanza.

Canoni di locazione per vacanze

Le case vacanza prevedono diverse spese di gestione che il proprietario paga a un gestore immobiliare per coprire i costi dei servizi di gestione che fornisce per la tua casa vacanza.

Queste spese sono più o meno inevitabili in quanto includono la gestione delle prenotazioni, la comunicazione con gli ospiti, la manutenzione in loco e molti altri servizi che il proprietario di una casa vacanza non può gestire 24 ore su 24, 7 giorni su 7.

Questi servizi sono di solito un costo mensile da pagare al gestore dell'immobile, in base a una determinata tariffa.

Le tariffe per la gestione delle case vacanza possono variare in base a fattori quali la posizione, le dimensioni dell'investimento immobiliare, le condizioni della proprietà, il numero di unità in ogni proprietà, il numero di case in affitto gestite e i servizi offerti.

Inoltre, variano anche in base al fatto che si assuma solo un gestore immobiliare o che si utilizzi un software di gestione immobiliare (PMS).

Il modo migliore per sapere quanto dovresti pagare per la gestione della tua proprietà e se quel prezzo vale la pena è capire quali sono le variabili che influenzano le tariffe di gestione della proprietà e come incidono sui tuoi profitti.

Quali sono le più comuni commissioni per la gestione delle case vacanza?

Come accennato in precedenza, le tariffe di gestione delle case vacanza possono variare in base a molti fattori ma, in generale, esistono tre modelli comuni che i gestori utilizzano per calcolare le loro tariffe.

Le tre tipologie di tariffe più comuni per la gestione di case vacanza sono le seguenti:

Modello a reddito garantito

In questo modello, il gestore immobiliare paga un importo mensile fisso al proprietario di casa, indipendentemente dal fatto che la proprietà abbia poche o nessuna prenotazione.

Ciò significa che il proprietario della proprietà ottiene un reddito "passivo" fisso e garantito per tutto l'anno ma anche che,  quando la sua proprietà produce un eccesso rispetto alla tariffa concordata, tale eccesso va al gestore della proprietà e non al proprietario.

Il vantaggio di questo modello è che è sicuro e, in quanto proprietario dell'immobile, sai che riceverai un certo importo indipendentemente dal fatto che il tuo immobile stia andando male per un certo periodo di tempo.

Il contro è che anche quando la vostra proprietà è fiorente, siete destinati a ricevere lo stesso importo e, se questa situazione si protrae a lungo, potresti avere la sensazione di esserti preso gioco di te stesso.

Modello a tasso fisso

Il modello a tasso fisso è il rovescio della medaglia del modello a reddito garantito. In questo modello, il proprietario dell'immobile paga al gestore una quota fissa mensile.

Questo compenso rimane invariato indipendentemente dal numero di prenotazioni della proprietà in un mese. Sia che gli affari vadano a gonfie vele, sia che vadano a picco, il proprietario dell'immobile deve pagare ogni mese l'importo concordato.

Il vantaggio del modello a tariffa fissa è che durante l'alta stagione intascherai tutti i profitti realizzati, che di solito sono di gran lunga superiori alle spese di gestione della casa vacanza che dovrai pagare.

I contro di questo modello di canone sono che spesso si aggiungono ulteriori spese di gestione che fanno lievitare il prezzo finale. Inoltre, durante le basse stagioni, può essere difficile mantenere il pagamento del canone mensile.

Modello a commissione

Forse il modello di canone più comune è quello a provvigione, che si basa su una commissione in percentuale che il proprietario dell'immobile versa mensilmente al gestore.

Il tasso di commissione varia da un gestore immobiliare all'altro e, nel negoziare la percentuale, assicurati di confermare se questa include o esclude eventuali spese aggiuntive che dovrai pagare in futuro. Questo potrebbe essere il fattore determinante per stabilire se questo modello può fare al caso tuo o meno.

Il vantaggio del modello a provvigione è che il canone mensile che pagherai sarà direttamente basato sull'importo che il tuo alloggio ha guadagnato in quel mese.

L'unico aspetto negativo di questo modello è che, con l'espansione dell'attività, aumentano anche le spese di gestione dell'immobile. È un aspetto da tenere in considerazione quando si decide se pagare a provvigione o meno.

Qual è il canone medio di gestione di una casa vacanza?

In base al modello tariffario scelto, al tipo di proprietà, all'ubicazione e a una manciata di altri fattori, è difficile definire la commissione media di gestione di una casa vacanza con un valore effettivo.

Per quanto riguarda le commissioni, l'intervallo più comunemente osservato è tra il 20% e il 40% del reddito mensile da locazione.

Gli affitti urbani tendono ad avere spese di gestione più basse rispetto ad altre località, come gli affitti al mare o in montagna. Di solito si tratta di una percentuale compresa tra il 20% e il 25% del reddito mensile da locazione.

Per quanto riguarda le commissioni a tasso fisso e a reddito garantito, la media si basa principalmente sul tipo di proprietà, sull'ubicazione e sulle entrate mensili. La tariffa fissa di solito si aggira tra il 30% e il 40% del reddito mensile.

Quando vale la pena pagare le spese di gestione delle case vacanza?

L'alternativa all'assunzione di un gestore immobiliare è la gestione in proprio della casa vacanza. Per molti proprietari di case vacanza, l'assunzione di un manager immobiliare si è rivelata vantaggiosa e le spese si sono rivelate valide, ma potrebbe essere diverso per te.

Se rientri in una o più di queste categorie, allora le spese di gestione delle case vacanza sono utili per la tua attività.

Quando il valore corrisponde al denaro

Quando valuti se assumere un gestore immobiliare, devi confrontare i servizi offerti con i compensi richiesti. Inoltre, devi valutare in che modo questi servizi contribuiscono alle tue entrate nette.

Una società di gestione immobiliare che offre un buon rapporto qualità-prezzo molto probabilmente offre una pletora di servizi che normalmente sarebbero difficili da gestire per chiunque. In realtà, fa ciò che non saresti in grado di fare da solo se scegliessi di autogestirti. Alcuni gestori immobiliari possono persino aiutarti a guadagnare di più di quanto faresti con l'autogestione.

Quando non sei disponibile

La gestione di un immobile è di per sé un lavoro a tempo pieno. Se hai un lavoro a tempo pieno, vivi lontano dalla tua proprietà o semplicemente hai un'agenda fitta di impegni, molto probabilmente non sarai disponibile a gestire i doveri quotidiani associati alla proprietà di una casa vacanza.

Se rientri in questa categoria, allora vale la pena assumere un gestore di case vacanza che si occupi della tua proprietà.

Quando non vuoi lo stress

Uno dei principali vantaggi dell'assunzione di un gestore per la proprietà è la tranquillità che ne deriva. Pensa a tutte le fatiche quotidiane legate alla gestione delle prenotazioni, alla manutenzione della proprietà, alla gestione dei reclami e a molto altro ancora.

Se vuoi essere completamente libero, la tranquillità che deriva dall'assunzione di un gestore immobiliare con tutti i servizi può valere ogni centesimo.

Quando si possiedono più proprietà in affitto per vacanze

Se possiedi più proprietà in affitto per vacanze, è inevitabile rivolgersi a un professionista della gestione immobiliare. Potrebbe essere difficile gestire diverse proprietà da soli, spendendo molto tempo e denaro e probabilmente perdendo molti potenziali profitti.

Inoltre, un software di gestione delle proprietà in affitto per vacanze come Booking Ninjas centralizza tutte le operazioni delle tue multiple case vacanza e aiuta a massimizzare i tuoi profitti.

Quando non hai conoscenze in materia di gestione immobiliare

L'assunzione di un gestore immobiliare è essenziale quando non hai alcuna esperienza di gestione immobiliare. Insistere sull'autogestione quando si ha poca o nessuna conoscenza di come gestire la proprietà di una casa vacanza può portare a errori costosi che possono ridurre le entrate o addirittura far fallire l'attività.

Quando non puoi lavorare

Per vari motivi, come problemi di salute, disabilità o circostanze personali, potresti non essere in grado di occuparvi della gestione della proprietà. In questo caso, l'assunzione di un professionista della gestione degli immobili ti sarà utile.

Quali servizi sono inclusi nel canone di gestione delle case vacanza relativo al mio annuncio?

Per stabilire se l'importo che i gestori immobiliari addebitano per le case vacanza è equo, è importante sapere quali servizi sono inclusi nel canone di gestione forfettario e quali sono i servizi supplementari che comportano costi aggiuntivi.

Il canone mensile può includere i seguenti servizi:

Servizi di marketing

Grazie a molti anni di esperienza e a una profonda conoscenza del funzionamento del mercato, i gestori di case vacanza conoscono il modo migliore per commercializzare la tua proprietà e attirare gli ospiti ideali nella tua casa vacanza.

I servizi di marketing fanno solitamente parte del canone mensile di gestione della casa vacanza, ma alcuni gestori possono offrirli come servizio aggiuntivo.

Il marketing potrebbe costarti molto denaro e potrebbe essere uno sforzo sprecato se non lo fai nel modo giusto. Se questo servizio è offerto dal gestore immobiliare, indipendentemente dal costo aggiuntivo che comporta, potrebbe essere un saggio investimento per la tua attività.

Servizi di pulizia

L'assunzione di un servizio di pulizia per la tua casa vacanza è uno degli aspetti fondamentali da affrontare quando si vuole avviare un'attività di affitto vacanze. Tuttavia, alcuni gestori di case vacanza possono includere le spese di pulizia nella loro tariffa mensile, il che significa che non dovrai pagare i servizi di pulizia separatamente e nemmeno relazionarti direttamente con loro.

Alcuni gestori di immobili addebitano le spese di pulizia direttamente all'ospite o le forniscono come servizio aggiuntivo. Assicurati di chiedere come è strutturato il costo delle pulizie e come verrà pagato, prima di assumere il gestore.

Servizi di manutenzione e riparazione

Le spese di manutenzione e riparazione sono solitamente incluse nelle spese mensili di gestione della casa vacanza. Questo non dovrebbe essere offerto come servizio aggiuntivo, ma incluso nel canone standard, a meno che tu non abbia piani alternativi per gestire esigenze di riparazione improvvise nella tua proprietà, come la riparazione di un tubo rotto o la riparazione di mobili.

Se scegli di pagare le spese di manutenzione come parte del canone di gestione della tua casa vacanza, assicurati di scoprire se il gestore dispone di un proprio team di manutenzione o se lo esternalizza, e se il canone copre tutte le riparazioni necessarie per il mese.

Tieni presente che un gestore immobiliare potrebbe indicarti un canone mensile molto basso, ma poi fornirti un elenco di spese separate addebitate in aggiunta alla tariffa, con il risultato di un importo elevato alla fine della giornata. Pertanto, dovresti sempre scoprire se il canone mensile è comprensivo di tutti i servizi o meno.

Dovrei assumere un terzo per gestire la mia attività di affittacamere?

A prescindere dagli infiniti vantaggi dell'assunzione di un gestore immobiliare per gestire la vostra casa vacanza, ci sono situazioni particolari e la decisione non è sempre la migliore per ogni attività di case vacanza.

La tua decisione dovrebbe essere influenzata anche da quanto tempo puoi dedicare alla gestione delle operazioni quotidiane della tua attività. Se l'affitto della tua casa vacanza è a carattere stagionale, ad esempio, e devi pensare alla gestione solo durante le vacanze in cui sei presente, allora l'assunzione di un manager potrebbe essere meno importante.

Anche i tuoi obiettivi di locazione dovrebbero influenzare la decisione di assumere un manager. Qual è il tasso di occupazione annuale a cui punti per i tuoi affitti? Se hai l'obiettivo di avere ospiti tutto l'anno e tuttavia i tuoi annunci sono vuoti, allora l'assunzione di un manager per supervisionare tutte le operazioni e aiutarti a massimizzare i profitti avrebbe più senso.

Per saperne di più: Come gestire una proprietà in affitto per vacanze

Società di gestione delle case vacanza

Le società di gestione delle case vacanza e degli affitti a breve termine si occupano di tutta la logistica associata all'affitto della tua proprietà. La maggior parte dei proprietari di immobili si rivolge a una società di gestione immobiliare.

Una tipica ripartizione dei servizi è la seguente:

  • Servizi di relazione con i clienti
  • Marketing e promozioni
  • Prenotazione degli ospiti
  • Raccolta di pagamenti e depositi
  • Aggiornamento e conformità alla legislazione locale e alle leggi della comunità.
  • Servizi operativi
  • Gestione del servizio di pulizia/manutenzione della casa
  • Programmazione della manutenzione, della cura del paesaggio, della pulizia della piscina e di altri fornitori
  • Supervisione della sicurezza
  • Esperienza con i clienti, dal check-in/consegna delle chiavi alla gestione delle emergenze come la tempesta e la preparazione del cibo.
  • Ispezioni della proprietà, prima e dopo il soggiorno

Affidare la tua proprietà a una società di gestione di case vacanza con anni di esperienza e strumenti è più sicuro che assumere un gestore indipendente, soprattutto se possiedi più proprietà.

Assumere una società di gestione di case vacanza

Quando cerchi una società di gestione da assumere, ci sono modi efficaci per iniziare la ricerca e individuare facilmente società competenti.

Anziché limitarti a cercare le società sul tuo motore di ricerca, puoi:

  • Chiedere all'ufficio del turismo locale o alla camera di commercio.
  • Chiedere ad altri proprietari il nome di un'azienda di loro gradimento e fiducia.
  • Chiedere all'associazione dei proprietari di casa (HOA) di raccomandare le aziende di cui si fidano.
  • Chiedere ai gruppi di lavoro del quartiere o ai gruppi Facebook locali quali sono le aziende che fanno affari nella comunità.

Ecco alcune informazioni fondamentali da reperire presso le aziende per determinare se sono effettivamente adatte alla gestione della tua proprietà:

  • Chiedi le referenze dei clienti esistenti.
  • Chiedi informazioni specifiche sulla loro strategia di marketing, come ad esempio quali sono le agenzie di viaggio (OTA) e le piattaforme su cui fanno pubblicità.
  • Chiedi informazioni sulla loro strategia di prezzo.
  • Chiedi informazioni sui loro pacchetti standard e sulla struttura dei prezzi. Capisci cosa è incluso e cosa è considerato un supplemento.
  • Esamina i contratti standard per capire a cosa sarai vincolato se ti rivolgi a un'azienda.

Capitolo 3: Come si fanno pagare le società di gestione delle case vacanza?

I costi delle società di gestione delle case vacanza possono variare dal 20% al 40%, con una media del settore che oscilla tra il 25% e il 30% degli affitti raccolti.

Le società di gestione con una gamma di servizi che includono il CRM e le operazioni possono offrire una combinazione in cui vengono pagate con un minimo forfettario più una commissione sulle prenotazioni ottenute.

Molte società di gestione richiedono un accordo/contratto che impegni la società di gestione per un anno, con una clausola di rescissione entro 30 giorni se i servizi non vengono svolti in modo soddisfacente.

Il contratto consente ai proprietari di vedere la ripartizione di ciò che pagano, comprese le commissioni sulle prenotazioni e il loro calcolo. Conoscere bene i termini del contratto ti eviterà di rimanere bloccato in un contratto con un cattivo gestore immobiliare che ti farà perdere denaro.

Mantenere basse le spese di gestione delle case vacanza

Negli ultimi anni, il settore delle case vacanza ha visto un'impennata di attività con lo sviluppo di nuovi software. Secondo una ricerca condotta nel 2020, l'81% dei gestori di immobili utilizza un PMS per occuparsi delle operazioni quotidiane. I proprietari di casa si stanno orientando verso l'uso di un software di gestione della proprietà (PMS) e ne stanno raccogliendo i benefici finanziari.

Il modo più efficace per mantenere al minimo le spese di gestione delle case vacanza è quello di utilizzare un software di gestione delle case vacanza per gestire le proprietà al posto tuo. Anche le società di gestione delle proprietà per vacanze che assumi utilizzano comunque queste applicazioni.

Un software per case vacanza come Booking Ninjas facilita la gestione delle proprietà, soprattutto per i proprietari con più proprietà. Queste applicazioni sincronizzano tutte le prenotazioni e i rapporti sulle proprietà, offrono un channel manager per la gestione degli annunci, automatizzano il check-in/out e molto altro ancora.

Grazie a questo software di gestione delle case vacanza, potete gestire la tua casa vacanza da qualsiasi parte del mondo con il tuo cellulare o il tuo computer.

Conclusione

In qualità di proprietario di immobili, dovresti conoscere tutte le spese regolari che potrebbero essere associate all'assunzione di un property manager o di una società di gestione per gestire la tua casa vacanza.

Sia che tu decida di assumere una terza parte per gestire le operazioni quotidiane della tua casa vacanza, sia che tu scelga di occupartene in prima persona, speriamo che questa suddivisione della struttura delle spese di gestione delle case vacanza ti aiuti a sentirti più sicuro e a controllare il tuo denaro e il benessere della tua proprietà.

Se decidi di gestire la tua proprietà da solo o con il tuo attuale staff, il nostro PMS per case vacanza può aiutarti a rendere la gestione più semplice e a controllare ulteriormente le operazioni della tua casa vacanza.

Prenota una dimostrazione con noi oggi stesso per saperne di più su come Booking Ninjas PMS può lavorare per te.

Riferimenti

  1. "Spese di gestione della proprietà per le case vacanza". Blog di Lodgify, 14 marzo 2022. Consultato il 07 aprile 2022.
  2. "Come avviare un'attività di locazione per vacanze: Guida completa". Booking Ninjas, 03 aprile 2022. Consultato il 07 aprile 2022.
  3. "Come trovare il miglior PMS per case vacanza per la crescita del business", Rentals United, 22 ottobre 2020. Consultato il 07 aprile 2022.

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