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  14 Jan 2023
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Cómo iniciar un negocio de alquileres vacacionales: Guía completa


Alquileres vacacionales: ¿qué son? ¿Y cómo puedes convertirlo en un negocio y ganar dinero con ellos?

Este artículo ofrece una guía completa sobre todo lo que necesitas saber para poner en marcha un negocio de alquileres vacacionales y sacarle el máximo partido.

Fundamentos sobre los alquileres vacacionales

Antes de decidir al cien por cien que si quieres iniciar un negocio de alquileres vacacionales, hay algunos aspectos básicos sobre los que debería informarte.

Cuando oímos hablar de alquileres vacacionales, inmediatamente pensamos en lugares de lujo como el Caribe o Hawaii, pero este negocio tiene mucho más que ver con la ubicación y la estética, aunque es cierto que son dos aspectos importantes.

¿Qué es un negocio de alquileres vacacionales?

Por definición, los alquileres vacacionales se refieren a propiedades privadas que se alquilan a viajeros a corto plazo. Los alquileres vacacionales se diferencian de los hoteles en que suelen ofrecer más servicios, como cocinas donde los huéspedes pueden cocinar, privacidad y acceso a la cultura local.

Un negocio de alquileres vacacionales implica todos los procesos relacionados con la adquisición, el mantenimiento, la comercialización y el alquiler de estas propiedades vacacionales a los viajeros.

¿Son rentables los alquileres de vacaciones?

Una de las primeras preguntas que se hacen quienes se plantean entrar en este negocio es: "¿Son rentables los alquileres vacacionales?". A menudo la gente ve los alquileres vacacionales como un medio para obtener unos ingresos pasivos extra pero, en realidad, un negocio de alquileres vacacionales puede ser incluso más rentable que eso.

Es cierto que debido a la pandemia la gente no viajaba mucho y los negocios de alquileres vacacionales, como muchos otros en la industria de la hospitalidad, sintieron el impacto del cierre de forma negativa.

Sin embargo, a pesar de ello, se calcula que los ingresos totales del sector de los alquileres vacacionales en EE.UU. alcanzarán los 13.300 millones de dólares en 2021. Con una tasa de crecimiento del mercado de alquileres vacacionales de aproximadamente el 10% interanual, la industria se acercará a los 20.000 millones de dólares en 2025 . El sector mundial del alquiler vacacional crecerá aún más rápido en los próximos años.

Invertir en alquileres vacacionales es una excelente manera de ganar algo de ese dinero inmobiliario, siempre y cuando se tomen los factores clave que vamos a destacar en este artículo y se corra con ellos. Algunos de estos factores incluyen asegurar la ubicación correcta, ajustar las operaciones internas y utilizar estrategias de marketing adecuadas.

¿Cuánto dinero se necesita para poner en marcha un negocio de alquileres?

Todos hemos oído el dicho: se necesita dinero para ganar dinero, y eso también es aplicable a la creación de un negocio de alquileres vacacionales. Según los propietarios de alquileres vacacionales, hay dos vías principales que puedes utilizar para crear tu negocio de alquileres vacacionales.

La primera opción, y quizás la más cara, es invertir en la compra de una propiedad. Puedes alquilarla a corto plazo y utilizarla también como segunda vivienda si quieres. Antes de comprar una propiedad, es necesario investigar a fondo para determinar qué lugares atraerán un flujo constante de huéspedes.

La segunda opción, más asequible, es lo que se denomina "arbitraje en el alquiler", que consiste en alquilar una propiedad a largo plazo y volver a alquilarla a corto plazo a los viajeros con el permiso del propietario.

Mediante el método del arbitraje en el alquiler, puedes ganar dinero sin tener que gastar tanto en comprar la propiedad, pero en última instancia estarás sujeto al casero y no tendrás autonomía en las decisiones relativas al edificio.

También existe la opción de construir para alquilar (BTR) por un coste mucho menor para entrar en el negocio del alquiler inmobiliario. Se trata de viviendas construidas para ser alquiladas a largo plazo, y puedes optar por invertir a través de un fondo de inversión inmobiliaria (REIT). Aprende más acerca de las viviendas construidas para alquilar.

Aparte de conseguir una propiedad y quizás amueblarla con los servicios y la decoración que quieras, tendrás que anunciar tus propiedades de alquileres vacacionales en canales como Airbnb, Booking.com y Vrbo, lo que también cuesta dinero.

Más información:Lista de verificación de comodidades para los alquileres vacacionales

Además de los gastos y honorarios asociados a la propiedad y explotación de una propiedad de alquiler, pueden surgir más gastos derivados de lo siguiente:

  • Gastos de seguro
  • Gastos de servicios 
  • Gastos de marketing

¿Dónde debería establecer mi negocio de alquileres?

Ya hemos mencionado muchas veces la ubicación y por fin ha llegado el momento de entrar en detalles. No, tu propiedad de alquiler no tiene por qué estar en las Bahamas o las Maldivas. Puede estar en cualquier lugar una vez que consideres estos tres factores de ubicación:



Demanda

Tu mercado objetivo como propietario de un alquiler vacacional son los viajeros, por lo que es fundamental elegir un lugar que atraiga a muchos viajeros. Los viajeros son a las atracciones turísticas como las abejas son a la miel por lo que la mejor ubicación para tu alquiler vacacional es más probable en algún lugar con amplias atracciones y una escena turística floreciente.

Oferta

La realidad es la siguiente: en la mayoría de los lugares turísticos abundan las propiedades vacacionales y la competencia es intensa. Esto significa que tienes que tomar nota del volumen de opciones de alquiler a corto plazo existentes en la zona antes de optar por colocar tu propiedad allí.

Puedes centrarte en los tipos de alquiler menos comunes (como villas o apartamentos) y tratar de identificar formas de diferenciarte de la oferta existente, o puedes dirigirse a las zonas circundantes, a los núcleos urbanos o a un complejo vacacional tradicional, que son menos caros y dan a tu propiedad una ventaja al ofrecer un servicio de alta calidad.

Estacionalidad

Esto es importante sobre todo si alquilas la propiedad vacacional y la utilizas a veces como segunda residencia. Puedes considerar ubicaciones remotas que tengan más atractivo durante determinadas épocas del año. De este modo, durante los meses más flojos podrás recuperar el aliento y trabajar en la estrategia empresarial mientras disfrutas de tu segunda residencia.

Sin embargo, si quieres un negocio capaz de producir beneficios constantes durante todo el año, querrás abrir tus puertas en un lugar que atraiga huéspedes en todas las épocas del año, independientemente de los cambios estacionales.

Más información: Consejos para que tu alquiler vacacional destaque

¿Cómo crear una propiedad de alquileres vacacionales? (Paso a paso)

Crear un plan de negocio

Siéntate, relájate y redacta tu plan de negocio de forma detallada. Antes de poner en marcha tu negocio de alquileres vacacionales, es importante saber qué vsa a hacer y cómo vas a conseguirlo.

Uno de los errores más comunes que cometen los inversores inmobiliarios principiantes es lanzarse y meterse de lleno en el negocio. Además, una de las razones por las que fracasan es que no tratan su inversión como un negocio.

Un alquiler vacacional es una inversión. Es algo más que poner una propiedad en alquiler en Airbnb y esperar a que entre el dinero. Es un negocio y, como cualquier otro negocio, no puedes esperar tener éxito sin un plan de negocio.

Por lo tanto, el primer paso para iniciar un negocio de alquiler vacacional es elaborar un plan de negocio inmobiliario que describa tus objetivos y te mantenga en el buen camino.

Más información:Cómo desarrollar un plan de negocio de alquiler vacacional para tu propiedad de alquiler.

Buscar o comprar un inmueble

Si aún no tienes una propiedad de alquileres vacacionales, una vez que tengas en mente tu ubicación preferida y hayas tomado una decisión sobre si comprar o alquilar, debes dar el siguiente paso en la búsqueda de una.

Mientras buscas tu propiedad ideal, no olvides tener en cuenta factores importantes como:

  • ¿Cuánto cuesta alquilar otras propiedades similares?
  • ¿Cuáles son las épocas del año de mayor afluencia turística en esa zona?
  • ¿Hay atracciones o destinos destacados en las proximidades?
  • ¿Habrá suficiente demanda para que tu inversión merezca la pena?

Una vez que hayas identificado una propiedad que se ajuste a tus preferencias, es el momento de negociar la compra o, en el caso del arbitraje de alquileres, de llegar a un acuerdo razonable con el propietario.

Considerar las opciones de financiación

Al iniciar un negocio de alquileres vacacionales desde cero, los gastos pueden acumularse y hay una variedad de opciones disponibles para financiar tu negocio convenientemente. Algunas opciones a considerar incluyen:

  • Refinanciación en efectivo
  • Hipoteca inversa
  • Línea de crédito con garantía hipotecaria
  • Línea de crédito comercial
  • Préstamos bancarios tradicionales
  • Préstamos 401(k)



Amueblar tu propiedad de alquiler

Amueblar tu propiedad de alquileres vacacionales depende de varios factores como tus necesidades, presupuesto, huéspedes objetivo y preferencias personales. He aquí una sencilla lista de cosas a tener en cuenta para amueblar tu propiedad:

Más información:Ideas excepcionales para los alquileres vacacionales 2022

  • Haz balance de lo que tienes: ten en cuenta los muebles que ya tienes antes de comprar nuevos artículos. Así evitarás hacer compras innecesarias.
  • Concéntrate en la iluminación: la iluminación es esencial para determinar el estado de ánimo, el ambiente y la funcionalidad de tu negocio. Decide qué ambiente quieres que desprenda tu local y consigue la adecuada para acompañarlo.
  • No olvides el almacenamiento: bebes proporcionar amplias opciones de almacenamiento a tus huéspedes para que mantengan sus pertenencias organizadas durante su estancia y pueda contribuir a que se sientan como en casa.
  • Elimina los objetos personales: recuerda que una de las razones por las que tus huéspedes optan por un alquiler vacacional es la privacidad y tener la sensación de estar en casa. No es su espacio vital personal, así que asegúrate de retirar cualquier objeto personal como joyas, fotos familiares u otros objetos personales. Esto no sólo ayuda a que tus huéspedes hagan suyo el lugar, sino que también reduce el riesgo de que pierdas tus objetos.
  • Compra muebles duraderos: es importante invertir en muebles de calidad y resistentes, hechos para durar. Varias personas entrarán y saldrán de tu propiedad y seguro que tus muebles se desgastan. Así no tendrás que preocuparte de comprar repuestos a menudo ni que los muebles se rompan durante la estancia de un huésped.

Personal para la gestión de mi propiedad

El personal puede ser el factor decisivo para el éxito o el fracaso de tu empresa, por lo que debes acertar. Hay dos opciones en lo que respecta al personal para tareas como la limpieza y el mantenimiento. Puedes externalizar las operaciones o contratar personal interno para estas tareas.

La higiene y el saneamiento son de suma importancia en tu alquiler vacacional, especialmente debido al coronavirus. Ignorar las tareas de limpieza puede dar lugar a que la suciedad y los daños se acumulen con el tiempo, y no ocuparse de ello puede provocar una menor satisfacción de los huéspedes.

En los casos en los que contrate personal de limpieza interno, una forma fácil de asegurarse de que tus empleados se mantienen bajo control, especialmente cuando estás lejos, es utilizar una aplicación de gestión de empleados....

Más información:Lista de comprobación definitiva de limpieza de alquileres vacacionales para una mejor experiencia de los huéspedes

Otra tarea importante es la responsabilidad de gestión. Puedes contratar a un gerente con experiencia, reunir un equipo capaz, o incluso manejar la gestión por tu cuenta, pero, una cosa es siempre segura: ciertas herramientas hacen que la gestión sea muy sencilla y será muy útil cualquiera que sea la ruta de gestión que tome. ¿Cuáles son esas herramientas? Puede que te lo preguntes, echa un vistazo al siguiente paso.

Más información:¿Cuánto cobran los administradores de propiedades por los alquileres vacacionales?

Software para la gestión del alquiler vacacional

Atrás quedaron los días en los que un gestor de propiedades tenía que estar en el lugar la mayoría de los días y manejar las cosas en persona. Con múltiples propiedades o restricciones de viaje, puede ser todo un reto gestionar un negocio de alquileres vacacionales. Al haber tanta gente, la gestión tiene que hacerse a distancia.

Gracias a la automatización, puedes estar seguro de que incluso si estás lejos de tus propiedades, tu negocio estará bajo control.

Con un software de alquileres vacacionales como Booking Ninjas, podrás supervisar y gestionar tus operaciones, reservas, automatizar mensajes y dispositivos domésticos y permitir que tus huéspedes obtengan un servicio y experiencias de calidad.

Especialmente en una era de crecientes expectativas de los huéspedes junto con las operaciones cada vez más complejas para dar a tus huéspedes una gran experiencia desde la reserva hasta el check-in y check-out. El papel de un sistema de gestión de propiedades de alquileres vacacionales es facilitar la implementación de soluciones tecnológicas en tu negocio.

Sin embargo, no hay prisa por adquirir un software: prueba a llamar para determinar qué PMS será mejor para tu alquiler vacacional y, asegúrate de probar una demo de cualquier software que decidas utilizar antes de realizar una compra.

Fijar un precio aceptable

Encontrar la tarifa de alquiler adecuada puede ser una tarea ardua, sobre todo porque elegir las cifras equivocadas puede ser la ruina de su negocio. Si cobras demasiado, ahuyentarás a los huéspedes. Si cobras demasiado bajo, puedes perder dinero en tus reservas o atraer al público equivocado. Entonces, ¿cómo puedes conseguir el precio justo?

Los propietarios de los alquileres vacacionales recomiendan que lo que deben hacer es comprobar los precios de propiedades similares en su zona para encontrar un precio competitivo que los huéspedes paguen y que le reporte beneficios.

También existen varias calculadoras como la Calculadora de Rentabilidad de Airbnb que puedes utilizar para obtener buenas estimaciones para tu alquiler a corto plazo.

Anunciar tu propiedad en los canales pertinentes

Así que tu negocio ya está en marcha y tienes tu equipo en marcha y el software para respaldarte, ¿cómo puedes hacer correr la voz por todas partes de que tu alquiler vacacional ya está en funcionamiento?

Al igual que en el caso de los hoteles, para asegurarse de que genera el mayor número de reservas, debe aparecer en las principales OTA (agencias de viaje online) y metabuscadores, o al menos tienes que crear una estrategia que añada canales de forma gradual.

Cuantos más canales, mayor será la audiencia y el aumento potencial de los ingresos. Gestionar todos estos canales puede convertirse en un reto, sobre todo a medida que crece su negocio.

Por suerte para ti, si inviertes en un Sofftware de gestión de propiedades (PMS) como el sugerido anteriormente, pueden ayudarte con las conexiones directas y conectarte a cada canal sin errores y sin intermediarios.

Invertir en suministros para el alquiler vacacionel

Cuando empieces a recibir invitados, tendrás una idea del tipo de suministros de alquiler que se necesitan. Esenciales como accesorios de baño, suministros de cocina, vasos y vajilla son suministros que puedes conseguir incluso antes de asegurar tus primeros invitados.

Cuantos más huéspedes recibas, podrás crear encuestas sencillas para averiguar qué suministros adicionales le interesarían a la multitud que atrae.

Por ejemplo, si el público al que sueles atraer su establecimiento son familias, los artículos para niños o mascotas mejorarán su experiencia, y si son adultos jóvenes, artículos como una piscina, zonas de descanso u obras de arte expresivas harán que recomienden tu establecimiento a todos sus amigos.

Anunciar tu alquiler vacacional

La publicidad de tu alquiler vacacional va más allá de publicarlo en sitios de anuncios u OTAs. Para dar a conocer tu alquiler vacacional, debes incorporar las redes sociales a tu estrategia de marketing.

Según varias encuestas, la mitad de los adolescentes y adultos jóvenes (54%) obtienen noticias al menos un par de veces a la semana de plataformas de medios sociales como Instagram, Facebook y Twitter y el 50% obtiene noticias de YouTube.

Lo primero que necesitas es hacer fotos excepcionales. Lo siguiente, a la hora de anunciar el alquiler de tu alquiler vacacional, es hacer fotos sobresalientes. Según Lodgify, una solución de software para alquileres vacacionales, los huéspedes suelen hacer clic en 2-3 imágenes antes de decidirse por otro anuncio de propiedad. Algunos ni siquiera miran una propiedad si hay menos de 10 fotos. Así que cuantas más, mejor.

Más información:Publicidad de alquileres de vacaciones: La clave del éxito de un negocio de estancias cortas

Puede que tengas la tentación de hacer las fotos tú mismo, pero lo mejor es recurrir a un profesional para que capte las mejores características con la mejor iluminación. En las redes sociales, la participación de personas influyentes también puede ser beneficiosa para correr la voz.

En varias plataformas, cuando subas tu propiedad, tendrás que escribir una descripción. Ahora es el momento de ser creativo y destacar lo que hace que tu propiedad sea deseable. Habla también del vecindario, de las instalaciones cercanas y de las actividades divertidas que se pueden hacer en la zona.

Escribe la descripción con tus huéspedes en mente y vende la experiencia a través de sus palabras. Algunos PMS como Booking Ninjas ofrecen servicios de redacción al subir tu negocio a los canales de publicidad y podría ser una opción, especialmente si tienes varias propiedades.

Gestionar las reservas y las consultas

En cuanto empiecen a llegar las reservas y las consultas, se dará cuenta de que actualizar el calendario y tenerlo todo bajo control puede resultar bastante frustrante y los errores son inevitables.

Sin embargo, los administradores de propiedades de hoy en día tienen muchas herramientas a su disposición para que la gestión sea más fluida y sin quebraderos de cabeza. Existen varios software de alquiler vacacional que te permitirán automatizar todos los aspectos de tu negocio inmobiliario, desde los listados, las reservas, la gestión, el pago, etc.

Más información:Cómo gestionar una propiedad de alquileres vacacionales

Lista de inicio del alquiler de vacaciones

Empezar cualquier negocio puede ser bastante abrumador y el negocio de alquiler vacacional no se queda al margen. Por suerte, la mayoría de los propietarios de negocios utilizan una lista de comprobación para asegurarse de que todas las casillas están marcadas y todo está en su sitio.

Puedes consultar esta exhaustiva lista de comprobación para la puesta en marcha de un alquiler vacacional y que te servirá de guía concisa a medida que te embarcas en el viaje de tu negocio de alquiler vacacional.

El futuro de los alquileres vacacionales

El impacto del coronavirus ha tenido un papel importante en el sector de la hostelería en su conjunto, incluidos los alquileres vacacionales. Aunque la pandemia aún no ha terminado, el sector de la hostelería y el mundo en general han encontrado formas de continuar con sus actividades manteniéndose a salvo y evitando una mayor propagación del virus.

En el 2021, se produjo un giro interesante en el sector de los alquileres vacacionales. Hubo algunas grandes victorias, como un aumento del 10% en la demanda desde 2019 y un 40% más de ingresos debido a un aumento en los niveles de ADR.

Esto significa que el futuro del negocio de los alquileres vacacionales y de la industria hotelera en su conjunto todavía tiene esperanzas de estar en línea con las predicciones positivas de 2019.

Estas son algunas de las predicciones del sector de alquileres vacacionales para 2022 realizadas por expertos del sector:

  • Las adquisiciones, fusiones y financiación probablemente seguirán aumentando
  • Optimizar los ingresos será más importante que nunca
  • Los administradores de propiedades tendrán que seguir preparándose para el éxito con una sólida estrategia de marketing, las últimas tecnologías, comunicación y precios flexibles optimizados para el mercado específico y la época del año.

En definitiva, el futuro es brillante para el sector de alquileres vacacionales y, si estás a punto de iniciar uno ahora o ya estás en el negocio, puedes estar seguro de que obtendrás buenos beneficios.

Referencias

  1. 14 Vacation Rental Industry Statistics that You Won't Believe.” Hotel Tech Report, 26 January 2022. Accessed 24 February 2022.
  2. New Survey Reveals Teens Get Their News from Social Media and YouTube.” PR Newswire, 13 August 2019. Accessed 24 February 2022.
  3. 2022 Vacation Rental Industry Predictions.” Rented, 3 January 2022. Accessed 24 February 2022.

What Does A Metasearch Engine Do.” Booking Ninjas, 12 August 2021. Accessed 24 February 2022.

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